摘要：真正睿智的投资人，已开始进行新的投资布局，而非再争口舌之快。也许王石的泡沫论将是泡沫论的句号。一个拥有新的游戏规则、新格局、新思维的、新的房地产下半场已经拉开帷幕。

文/来源：苏鑫，高和资本董事长；张映光，资深媒体人、庄凌顾问董事长

王石近日在美国哥伦比亚广播公司CBS老牌栏目《60 Minutes》中表示，中国房地产存在泡沫。有关泡沫论的PK由来已久，似老生常谈。但作为中国房地产领袖人物，王石在美重提泡沫论，则令喧嚣再起。

支持者有之。同样接受《60 Minutes》采访的SOHO中国CEO张欣认为，中国住宅市场的发展已走到终点。反对者亦有之。河南建业集团董事局主席胡宝森针锋相对地表示，“他们才3亿人，燕雀安知鸿鹄之志。两三亿人的国家怎么能预测14亿人口国家发生的事情，不能用你们的经验预测我们的发展轨迹和趋势。”

与往日关于房地产泡沫论的PK所不同的是，原本PK的双方多为学者VS开发商，如谢国忠与任志强；此次PK，则表露出房地产行业内观念现分歧。

无独有偶，万科近日发布年报显示，其销售业绩尽管稳中有增，但在千亿规模下，亦显现触顶之迹象。而净利润率则出现持续下滑，仅为13.08%。其他房地产龙头企业亦出现较为明显的利润率下滑迹象。万科另一领军人物郁亮已表示，地产公司利润率的持续下滑将是一种趋势。房地产暴利时代已一去不复返。

但市场信号仍在红黄绿间变换。有闯灯者，有等待者，也有寻觅其他路径者。

新国五条细则令二手房交易在地方细则出台前迅速沸腾。这也许从一个侧面说明了二手房新的调控政策仍然没有改变人们对住宅上涨的预期，而只是对游戏规则的新调整而已。

其实，将问题化繁为简就是，普通住宅还有没有投资价值，还有没有可能持续上涨。

再争论房价是否有泡沫，重复这一十年来不断回到原点的怪圈一样的话题，其实已没有任何意义。也许在房地产行业快速发展的惯性中，很多人还没有意识到，这辆一度有些失控的快车，已经踩下了制动。住宅去投资化、去泡沫化已形成一种难以逆转的趋势。有三个证据可以佐证。

首先，截至2012年末，中国广义货币M2余额97.42万亿元，已接近全球货币供应总量的1/4，位居世界首位，而M2与GDP之比高达188%，创下历史新高。同期，排名第二的美国M2/GDP的比例为63%。如果货币总量的扩张节奏跟随实体经济同步变化，即M2与GDP之比维持在1.5倍左右，那么目前中国75万亿的货币总量就足够。由此判断，中国的实际资产价值只能在货币基础上打7折。

其次，新国五条的政策方向预示着房地产调控的去投资化、去投机化将以税收组合拳为主要工具，取代短期行政命令。由短效调控变成一种长效调控，包括交易税、保有期的房产税等一系列的税收政策，将不断挤压房价里的泡沫。如果说二手房交易税的大幅提升只是“压”，那么，后续可能出台的房产税政策则将是力度更大的“挤”的过程。住宅价格反弹的空间越来越小。

最后，即使不通过税收杠杆，城市原本存在的大量空置住房房价与购买力之间的巨大鸿沟，以及不断松动的农村土地流转等政策，都令普通住宅价格已触及天花板。住宅价格将在相当长的时间内走入一个回调的过程。这种回调是一种趋势，而不一定表现为城市核心区域的大幅下降或城市住宅价格的普遍大幅下降，事实上，房价只要维持不再上涨，即是一种回调。房价的回调也会表现出区域的不均衡性。如北京通州等拥有大量存量房的局部区域便已在上一轮调控中出现下跌。局部市场的价格回调幅度甚至更大。

中国房地产已经进入下半场。以住宅类产品开发为主的开发商将面临利润率持续下跌的环境。作为消费属性鲜明的普通住宅将被去投资化、去泡沫化，以回归其消费的本质属性。

但是，毋庸置疑，房地产仍具有投资属性。更多的投资将涌向具有明显投资属性的商业地产领域，进一步促进国家政策支持的消费产业和服务产业的发展，以及房地产开发基金，这样原本用于住宅投资的资金被房地产基金转移到房地产开发领域，有利于开发商增加供给，缓解需求紧张。我们当然希望刺破房地产泡沫的过程是一个渐进而徐缓的过程，而不似日本等国家经历过的剧痛。

已经开始有越来越多的投资者认识到房地产投资的新趋势。作为中国最大的住宅开发商，万科的两位领军人物王石和郁亮，显然对此认识更为敏锐和透彻。王石的泡沫论未再像十年前谢国忠首度抛出泡沫论时引发巨大争议，也未像当年牛刀与徐滇庆对赌房价涨跌一样引发行业娱乐至死一般的狂欢。这说明，这个行业已变得越来越理性。

真正睿智的投资人，已开始进行新的投资布局，而非再争口舌之快。也许王石的泡沫论将是泡沫论的句号。一个拥有新的游戏规则、新格局、新思维的、新的房地产下半场已经拉开帷幕。