摘要：“靴子终于落地了”，这或许能很形象地反应出本轮调控措施出台之后市场各方的心态。2月20日，本届政府最后国务院常务会议之后出台的房地产调控五点措施，被业界戏称为“最温柔调控”，各项具体内容均被认为不会对当前楼市造成太大影响。资本市场甚至将其引为“利好”，认为随着新“国五条”出台之后，中央政府层面短期内不会对楼市出台更为严厉的措施，靴子落地了，过程非常温柔。但或许更接近事实的表述是，这依旧只是政府表明姿态的一次喊话而已，更为严厉的调控措施则早已储备好，一线城市房价加速上涨的趋势则将直接触发调控的出台。

文/来源：苏鑫

2月20日，本届政府最后国务院常务会议之后出台的房地产调控五点措施，被业界戏称为“最温柔调控”，各项具体内容均被认为不会对当前楼市造成太大影响。

资本市场甚至将其引为“利好”，认为随着新“国五条”出台之后，中央政府层面短期内不会对楼市出台更为严厉的措施，靴子落地了，过程非常温柔。

但或许更接近事实的表述是，这依旧只是政府表明姿态的一次喊话而已，更为严厉的调控措施则早已储备好，一线城市房价加速上涨的趋势则将直接触发调控的出台。

温柔的背后：重磅炸弹隐而未发

反差是如此之大。

当前弥漫在房地产业内的乐观与之前一周的恐慌气氛截然不同。在新“国五条”出台前几天，地产股股价曾集体大幅下滑。地产股暴跌的原因，则是业内流传的调控新政。

在传闻中，新的调控可能会调整二套房首付，甚至可能局部收紧银根，针对房价过快的城市和区域出台限制房地产开发贷的严厉政策，旨在逼开发商为保现金流而降价抛售，达到遏制房价的政策目的。

这些传闻并非空穴来风，相关政府部门确实曾一度做好了相应的政策出台准备，但最后还是放弃了。

最终政策未能落地的原因外界也能猜得一二，政府换届在即，不愿大动干戈。抑或是楼市已出现区域分化，一刀切的政策打击面太大。而在经历多年调控之后，中央政府也至少已明白，房价上涨过快的根子在于供应增长太慢，无法满足市场需求。而上述策略本质上依旧走的是抑制需求的思路，短期见效易，彻底根治难。

房价判断：房价不会快速上涨

无论如何，市场对新“国五条”的评价已烙上“温柔”的印记。而另一个猜想也随之而来。房价是否就此无法遏制，将快速上涨？

我们并不这么认为。

在调控数年之后，区域市场已发生分化，目前面临房价快速上涨压力的，主要是一线城市及部分重点二线城市。而绝大部分三四线城市，房价早已失去迅速上涨的空间。政府未落实更严厉调控的一个原因也正是如此。中央政府出台的政策难免不了“一刀切”，而这将无疑大大伤害恢复过程中的许多三四线城市。

但这并不意味着政府会容忍主要城市的房价上涨。事实在眼下，包括广州等地已传来楼市调控收紧，原本一些模棱两可的政策边缘地，如今都被从紧执行。

而在关于新“国五条”细则落实的报道中，又有关房产税试点可能扩容到北京这样的核心城市的猜测。

政府的意图已经非常明确，他们不希望看到一线城市房价继续现在的增长速度。

客观上来讲，至少在短期内，政府也绝对有手段达到这一效果。回顾之前传闻中的政策措施，整二套房首付，局部收紧银根，区域性的严厉制裁无疑都能在短期内见效。

调控风格：重在调预期和用疏不用堵的思路

能有所为，但却未出手。政府依旧在观望。

从某种意义上来讲，这或许缘于政府对于房地产市场调控思路的调整。

行政性的命令无疑能在短期内见效，但无法根治房地产行业存在的问题。必须进行更多的顶层设计，更多运用长效机制手段，房地产调控才能走出过去几年屡调屡涨的怪圈。

端倪已经可以看到。例如新“国五条”中对于确保土地供应的强调。在例如对于房产税试点扩容的计划实质上都是政策调整的趋势。

而更为重要的土地管理问题，也经常为下一届政府的热门人员谈及。一项全面的土地制度改革，有可能在未来十年中发生。

假若真如此，房地产业摆脱漫无边际的调控才有希望。