摘要：中国指数研究院发布一份针对上海商业地产的研究报告，称上海核心位置已率先进入存量时代，未来开发商的策略应该转向旧楼改造和存量提升。高和资本董事长苏鑫也透露，上海政府未来将继续提高基本商务区的聚集度。

文/来源：徐雯

　　新浪财经讯 4月19日消息，今日，中国指数研究院[微博]发布一份针对上海商业地产的研究报告，称上海核心位置已率先进入存量时代，未来开发商的策略应该转向旧楼改造和存量提升。高和资本董事长苏鑫也透露，上海政府未来将继续提高基本商务区的聚集度。

　　上海商业地产进入存量时代

　　今日，中国指数研究院发布了对上海商业地产的最新研究报告，报告提到，一线城市核心位置的商办物业已经进入存量时代，并且这种趋势将不断被强化，尤其是上海。

　　也就是说，上海的手房交易量将远超一手住房，并且核心区域几乎没有新的土地入市，核心区域的商办物业已近饱和，而房地产市场将进入结构化调整。

　　查看上海国土局的数据，可以看到，除了现有已经明确的建筑量，核心区域如静安区未来的供应量为零。

　　投资商策略改为旧楼改造

　　目前上海甲级写字楼市场租金一路走高。前些天，仲量联行发布的报告就显示，2013年第一季度，上海甲级办公楼的平均租金为每平方米每天8.9元，与2012年第四季度基本持平，环比涨幅0.4%，外资零售和医药等企业的需求仍然非常旺盛。

　　一方面上海核心区域商办物业趋于饱和，另一方面，商办物业市场也存在严重的结构不均衡。例如，上海静安区近年入市五大超甲级写字楼，租金均在10元/平米/天以上，但是，周边却多为租金在4元/平米/天左右的乙级写字楼，缺少介于两者之间的产品。

　　土地供应几近掐断，楼宇价值不断体现，在这样的大背景下，报告认为，政府的策略转向了“楼宇经济”，而当前投资商的投资策略应是“旧楼改造”和“存量提升”。

　　高和资本刚收购了欧莱雅原先总部大楼并斥资亿元翻新。董事长苏鑫向新浪财经表示，以前也有外来资本投资类似旧楼盘，但主要是因为(新楼)大开发周期长，土地(拍卖门槛)也难进，属于迫不得已，而经没有多少楼可供新建，政府也拿不出土地来，因此(旧楼翻新)的趋势是长期的，并不仅仅是两三年而已。

　　上海商务区聚集度还将提升

　　另外，报告还指出，除了供应量的稀缺，一线城市的写字楼需求构成也已经发生了实质性改变，主要呈现两大趋势，除了以上提到的产品的差异化趋势凸显，另外就是核心位置面临再聚集趋势。

　　据悉，上海市政府规划至2020年，上海市的基本商务区聚集度将明显提升，占全市商务总量的80%以上。

　　苏鑫分析道，超甲级写字楼租金在快速上涨，这部分需求肯定要挤压到别的地方去，上海商务区比较早进入外环以外包括虹桥等，不像北京只有望京这一个区域，但是这跟世界发展格局是有矛盾的，比如伦敦的核心区就占了80%，十五年前，当时万科的郭军就提出中国房地产进入郊区化，但现在还是核心区好卖。

　　“最近上海政府也在评估以前的(城市)规划，我刚参加过一个规划会，是讨论(商业区)再聚集还是分散，当时四大、五大行的人都在，总体来说，专家都认为要再聚集。只有再聚集效率才高，才能够创造价值，因此(商业地产)租金还会进一步上涨。”他说。