摘要：现任高和资本董事长的苏鑫借该机构出品的《地产大事件》发表看法。他认为，未来的商业地产不会没有人投，中国目前还没有进入“持有时代”。苏鑫指出，“我看还有两个投资机会。第一个是一线和二线之间城市核心区的商业地产。第二个是理财型资本的出现。
文/来源：青阳
近期，上海外滩老城厢的“地王纠纷案”，让外界对潘石屹变身包租婆的非议甚嚣尘上。而随着3月SOHO中国年报的公布，张欣力主SOHO中国转型的个人动机，也引发了分析人士的诸多猜疑。
张欣被迫防漏财？
SOHO中国的潘石屹和复星国际的郭广昌，在上海外滩老城厢抢夺“8-1地块”的事，本质上说，都怪人心不足蛇吞象的上海证大一女嫁了多夫。上海证大先以92.2亿元拿下此地块，然后溢价3.8%，将其50%的股权卖给了郭广昌，另10%卖给绿城，5%卖给盘石投资，自己留下35%的股权，四家共同组建了“海之门”计划开发房地产，但是实际交易一直在进行。此后，上海证大又和绿城联手，合伙掌控了郭广昌之外的全部50%股权，并以40亿元的价格打折卖给了潘石屹。郭广昌闻讯震惊，说自己曾打电话给潘石屹，称自己拥有优先认购权；潘石屹不听，指郭广昌拿不出足够的资金来行权。郭广昌于是将潘石屹等一
干人等诉上法庭。郭广昌、潘石屹一度公开“骂战”。此案在上海第一中级人民法院开庭，截止到目前仍无定论。SOHO中国CEO张欣可不是眼里能容下沙子的主，像这等“一女嫁多夫”的“麻烦事儿”，她怎么会让小潘轻易沾染？
有一种分析认为，2010年因SOHO散售引发了一定范围的社会骚乱，北京于是出台规定，今后招拍挂商用土地，除住宅和公寓外，一律不许散售。此后，潘石屹和张欣大受打击，不得不将战略重心转至没有此种规定的上海。《CM华夏理财》了解到，目前还有一种分析认为，张欣力主SOHO中国变身包租婆，可能还有一种保护家庭财产决不外流的目的。2012年，和俞扬结下梁子的杜芝富爆俞扬和潘石屹育有7岁之女。这个消息对张欣来说，决不是什么好新闻。为了打击俞扬的渗透，张欣对老潘和俞扬到底做过些什么，至今外人无从得知。但有一点是肯定的，SOHO中国在2012年对外宣布，今后将由散售转型自持，这无疑堵塞了SOHO项目在营销、宣传等各方面的外包、流转渠道。而这个领域，恰好是俞扬最为擅长的老本行。
转型：国际评级忧虑难除
伴随着SOHO中国转型和潘石屹的小三传闻，近日SOHO中国发布了2012年报。对于这份年报，国际评级机构还是比较肯定的。但是，张欣对外宣布的
转型，各家都持谨慎观望态度。
“SOHO中国向我们演示了一个强大的资产负债表，其中包括较强的流动性和较低的净债务。”国际评级机构穆迪评级副总裁、高级分析师曾启贤说。“SOHO中国刚公布了100亿元左右的收购目标。”标准普尔企业评级副董事孔磊对《CM华夏理财》表示，目前这家企业现金多、负债低，将来无论是拿地、收购物业，还是用做销售，或者用于增强自持业务模块，都有一定的空间。果然，近日美国传来消息，称SOHO中国计划购买美国通用汽车大楼40%的股权，目前已开始深入谈判。除了收购，笔者还注意到，过去一年，SOHO中国还展开了一系列重大资本动作：注销2230万股；花3.9亿多港元回购自身7620多万股；为兑现股权激
励政策回购380多万股。业内分析认为，上述资本动作有利于加强大股东——张欣的控制力、影响力，有利于提高公司的市值水平，并且有利于公司为扩张蓄势。“但是，SOHO中国未来两三年转型为物业投资公司， 商业模式的转型会占用相当数量的资本，同时会增加公司的杠杆率，其相关执行和财务风险也将与日俱增。这使得穆迪评级不能给予SOHO中国比稳定更高的评级。”曾启贤在给《CM华夏理财》发来的投资报告中做出上述分析。对SOHO中国转型同样持有审慎观望态度的，还有国际评级机构标普公司。“目前对SOHO中国来说，最大的考验是随着销售量的减少，公司的收入会大幅下降，而持有物业的经营管理和租金贡献状况能否达到公司预期，尚有不确定性。”孔磊分析认为，转型后，SOHO中国会加大物业的自持比例，资本开支将会快速增加，其现金流会受压，融资需求增大，资产负债率会上升。如果自持业务进展顺利，其经营性现金流会逐渐改善，但这不是一蹴而就的。
张欣战略：老潘旧部多质疑？
老潘转型“包租婆”后，其“旧部爱将”在各自的新山头上，对老潘的新战略、新目标颇为关心。很多人担心，潘总的转型意味着商业地产没有投资机会了。对此，SOHO中国原运营总裁，现任高和资本董事长的苏鑫借该机构出品的《地产大事件》发表看法。他认为，未来的商业地产不会没有人投，中国目前还没有进入“持有时代”。“比如，九龙仓，香港很大的公司，它在内地所有的商办物业都是散售的。”苏鑫说，“中国现在的商业地产才刚刚开始，由于没有大的金融支持，所以很多房子还是要以散售为主的。”对于未来中国商业地产的投资机会，苏鑫指出，“我看还有两个投资机会。第一个是一线和二线之间城市核心区的商业地产。第二个是理财型资本的出现。以前大家的惯性是买住宅，但是现在住宅限购了，那么商业地产理所当然会受到理财资本的青睐。”值得玩味的是，苏鑫最后说了句，女孩子最好的投资是找个好老公嫁了。这话说得有点让人莫名其妙，但联系起潘石屹的情感婚姻历程，不禁叫人会心一笑。SOHO中国原运营总裁，现任高和资本董事长的苏鑫认为，未来的中国商业地产的投资机会还没有到来，目前还没有进入“持有时代”。现在住宅限购了，商业地产理所当然会受到理财资本的青睐。
