摘要：“商业地产没有金融支持，只能散卖。问题是怎么解决散卖？”4月13日，高和资本董事长苏鑫如是谈及商业地产的散卖现象。

文/来源：王齐

  “商业地产没有金融支持，只能散卖。问题是怎么解决散卖？”4月13日，高和资本董事长苏鑫如是谈及商业地产的散卖现象。

  2009年，苏鑫辞任SOHO中国（00410.HK）执行董事，转而创立人民币商业地产私募股权基金——高和资本。3年多时间，高和已在北京和上海中心区域拿下6个商业地产项目，分别是北京的凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇，以及上海的中华企业大厦，收购资产规模超过60亿元。

  苏鑫介绍，高和资本为“散卖”商业项目设计了一个游戏规则，名曰“资产管理精装修”。简单地说，“就是把资产管理权拿过来。你买我房子后，高和是惟一的管理人。”

  “规则最核心的是，签约时就筛选客户，通过资产管理把炒房的小投资者筛掉。”苏鑫称，高和在北京的项目很多客户都是整层购买。

  苏鑫的规则中，特别强调前半年的出租权。“我在SOHO中国10年，天天接触投资者，了解他们的心理。若没有这个游戏规则，租金只能租4元/平方米/天，而市场上单一人持有的写字楼可以租到5元/平方米/天，统一交由高和管理可以租到4.5元/平方米/天或者4.8元/平方米/天。”苏鑫举例称，比如北京的金澳国际项目，高和接手管理后，租金由4元多/平方米/天涨到了8元多/平方米/天，“当然这里面有租金上涨的因素。”

  租金上涨的因素中，除了市场形势，装修改造是提升租金的一大法宝。

  去年10月，高和资本斥资7.9亿元并购位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦。苏鑫称，这幢老楼的改造成本是上亿元，客户以自用为主。

  “静安区30%的写字楼是超甲级写字楼，租金平均是15元/平方米/天，60%的写字楼是10年以上房龄的房子，租金只有4元/平方米/天左右。而租金在6-7元/平方米/天的只有两幢写字楼，而且基本上是满租的。”苏鑫说。

  “以前的商业地产是外资需求为主导，现在内资有大量需求。中小企业和世界500强的需求肯定不一样，但我们的产品没跟上。中国的商业地产刚刚开始，产品上还有很大空间。”苏鑫提出“精品写字楼”的概念，即紧邻地铁、品质尚可，但租金比甲级写字楼低的写字楼。

  “我们在做增值基金，也在做‘类持有’基金。”苏鑫说，“类持有”须和机构投资者合作，高和不急于扩规模，“我们要保持在第一梯队。第一名风险太大，行业本身还不成熟。现在还是积累品牌、人才和完善商业模式的过程。”