摘要：中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的季节！

文/来源：赵晓 李慧忠

中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的季节！

从改革周期的维度来判断，未来五年特别是未来两年应该会着意显示出宽松、开明、努力和有为；从增长周期的维度来判断，则中国经济在2012年已经软着陆成功，且已呈复苏之上升态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”，进而迈向新的大国崛起台阶，一举超越美国成为世界最大经济体；如果从房地产产业的维度来判断，则一个全新的季节也已经来临，无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。

　　 趋势一：中国经济从10%波动大的“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及颠簸小的“稳态增长”，而房地产从超高增长一变而为中低速增长。

　　 从现在到2020年未来的中国经济增长，中国将告别10%上下的超高增长，转而进入“七上八下”的次高增长。

　　 有三个因素发生了变化：其一是中国人口周期的变化，进而必然引发经济周期的变化。进入2010年后，中国从“人口红利”开始转向“人口负债”，经济增长则从“劳动力无限供给”时代进入到劳动力相对紧张进而劳动力价格不断上升时期，经济增长必然随之告别“超高增长”，进而进入按劳动力约束下的“次高增长”。

　　 二是房车主导的重化工业增长将风光不再。2012年，钢铁生产十年增长最低，而服务业占中国经济比重第一次超过第二产业，昭示出中国重化工业增长已走向衰落，房、车将逐渐告别主导产业地位，中国经济也将痛失最强劲的发动机。

　　 三是中国政府对于增长速度的偏好已经发生变化。

　　 趋势二：房地产市场格局从“卖方市场”剧变而为 “买方市场”。

　　 中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，需求增长的同时，供应增长更快，导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局，并且将主导未来的房地产发展大势。

　　 趋势三：新一届政府对于房地产的调控将不会松手，而房地产调控的成效将从以往的屡屡失效走向成功！

　　 新一届政府想要在民生上重树威信，第一无疑就要拿房地产来开刀，在上届政府无果的房地产调控上结一个大大的果子。如此，中央经济工作会议才要 “坚持房地产调控不动摇”！再考虑到前面讨论的中国房地产市场格局与增长态势的变化，政府寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标，到今天终于完全可以落地实现。

　　 趋势四：房地产金融将继续从单一依赖信贷资金继续转向社会融资规模的不断扩大，而政府对房地产金融的监管也将从 “增量监管”进入“存量监管”。

　　 趋势五：在住宅房地产的价格变化上，不同城市的房地产市场将从“普涨时代”进入“分化时代”。

　　 未来十年，一线城市的聚集效应将越来越凸显；二线城市，尤其是区域中心城市的后发优势显现；三四线城市的不确定性越来越大。而支撑房地产市场健康发展的核心动力就是人流和资金流，人流和资金流越聚集的城市房地产市场越有潜力。

　　 趋势六：房企分化趋势凸显，大型房企越滚越大、中小型房企被边缘化。无论是从销售额还是销售面积，百强企业市场份额的占比都在不断增加。众多中小型房企面临最大的困境之一便是土地成本持续增加，高昂的土地成本是房企淘汰的重要杀手。

　　 趋势七：住宅市场的属性将从“商品时代”进入“商品时代”与“产品时代”并重。

　　 住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从疯狂的“商品时代”进入“商品时代”与“产品时代”并重。从2012年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求。

　　 趋势八：在地产投资上，投资理念将从“炒房时代”进入“资产配置时代”，商业地产的投资客群将从“安全性资本”进入“理财型资本”。

　　 过去十多年在地产投资上，最核心的客户群是山西、陕北、鄂尔多斯等资源密集地区的煤炭企业主。这类“安全性资本”追求资产的安全性，注重资产的保值增值，对价格不敏感，并不追求高额的投资回报。但随着煤炭市场的每况愈下，再加上中央政府力推的煤炭资源整合，所以安全性资本的购买力日趋萎缩。

　　 但这并不意味着商办散售市场的枯竭。许多“理财型资本”逐渐站到舞台的中心，这些钱投资额度相对较小，但对价格和投资回报率非常敏感。整体而言，未来商办物业的散售市场整体在萎缩，中型客户出现断档，小宗成交凸显。

　　 趋势九：核心区位的写字楼市场的投资与管理将从注重 “增量资产”转向更加关注“存量资产”。

　　 对于专注商业地产的开发商而言，最大的挑战是，城市核心位置的土地供应已基本达到饱和。对此，上海提出“楼宇经济”的概念，即对核心位置的存量写字楼进行翻新改造。通过优质的办公条件和合理的租金来吸引品质更高的企业入驻。通过租金的市场化手段来实现租客的轮换升级，再通过租客的升级提升地方政府的税收收入。随着核心位置土地市场的越发紧俏，“楼宇经济”的理念很快会在其他一线城市推广。

　　 趋势十：随着城市保障房的推开以及农村土地制度改革的启动，房地产的收益分配将从极端不公状态转向相对的公平改善状态。

　　 2012年十八大报告中明确提出“多渠道增加居民财产性收入”，“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。未来的趋势是大幅度提高农民征地补偿，随着房地产市场的不断完善，第三次土地改革也将呼之欲出。

结束语

　　 如果以10年为一个时代的度量尺码，下一个时代对于中国经济和中国房地产来说，都将是特别值得期待的时代。对于不动产投资人士，到底是“投资机会”还是“投资趋势”？毫无疑问，机会固然不可忽视，但“趋势”更值得信赖。