摘要：此前，国内一家房地产私募基金高和资本，以人民币7.9亿元的总价收购了位于静安寺的中华企业大厦，成交单价约3.2万元／平方米。中华企业大厦地处静安寺繁华商圈，紧邻会德丰广场、久光百货、越洋广场等，同时临近希尔顿宾馆、上海国际贵都大酒店、上海展览中心等。

文/来源：胡敏方

近期，国内买家在上海投资市场的表现相当活跃，接连出手争购办公楼项目，如中华企业大厦、绿恒大厦、保利广场等。第一太平戴维斯市场研究部简可认为，国内买家在上海投资物业市场买楼自用已经成为一种趋势。

此前，国内一家房地产私募基金高和资本，以人民币7.9亿元的总价收购了位于静安寺的中华企业大厦，成交单价约3.2万元／平方米。中华企业大厦地处静安寺繁华商圈，紧邻会德丰广场、久光百货、越洋广场等，同时临近希尔顿宾馆、上海国际贵都大酒店、上海展览中心等。

黄浦区南外滩一栋较小体量的办公楼绿恒大厦刚翻新不久，近期被中国人保以人民币11.8亿元的总价收购，建筑面积不过为1.58万平方米，每平方米成交均价高达约7.5万元；而华泰证券也以9.8亿元的价格收购了位于陆家嘴的保利广场，按照1.5万平方米的建筑面积估算，收购均价高达6.56万元／平方米。

高力国际指出，中华企业大厦的毛租金收益率约为4%到5%之间。绿恒大厦在交易时处于空置状态，假设其市场租金为6.5元至7.5元/平方米/天，以及稳定出租率95%的情况下，测算出的毛租金收益率大致在3%到3.5%之间。

对于2013年的上海投资市场，第一太平戴维斯认为，投资者将主要关注整体金额较小（人民币5亿到10亿元）、处于非核心位置的办公楼项目。未来收益率将保持稳定，考虑到减去目前融资成本后的净收益已经低至投资者的底线。而基于本土企业的资金实力、偏好、主场优势、更长的持有期，和价值投资导向而非收益率导向，预计将在投资市场中扮演更加重要的角色。

高力国际表示，随着经济的复苏和新政策生效，预计投资市场会更加活跃。这些新政策包括外汇管理局于去年11月出台的59号文，该文对跨境交易中涉及的外汇购买给予更为宽松和简便的程序。保险资金进入商业地产领域的政策管制放松，也会使现金充沛、追求稳定收益和长期投资的保险资金更加活跃。由于稳定的回报和相对较小的运营风险，办公楼在各物业类型中依然会受到机构投资者的追捧。国内买家，特别是来自金融行业和国有背景的公司，会继续在投资市场表现活跃。

仲量联行预计，2013年上海投资市场将更为活跃，随着融资成本继续降低，预计境外机构投资者的需求将上升。同时，在未来几个季度，国内保险资金将在投资市场里占据更为重要的位置，尤其对在浦东陆家嘴地区的高品质办公楼需求会比较旺盛。投资者预期核心中央商务区的办公楼资产虽然在短期内会面临租金趋平甚至下跌，但从2014年起的三四年内租金依然会以每年5%－10%的幅度增长，提升投资回报。目前的租金放缓被视为是一个入市的好机会。同样，对于零售物业的中长期预期也较为乐观，但由于核心商圈可供交易的资产较为有限，2013年投资者可能会更关注非核心商圈的高品质零售物业。