摘要：调控政策不离“控房价”的根本目标。在“新国五条”出台后，相关细化政策成为各界关注的焦点。由于涉及到房价走势，时隔一年后再次提出的“房价工作责任制”更是备受关注。与其他几项调控政策相比，房价目标的制定更易落实，是“新国五条”中最为明确的政策条款。
高和资本董事长苏鑫认为：“政府的意图已经非常明确，他们不希望看到一线城市房价继续以现在的速度增长。”一位接近住建部的人士强调，一线城市的房价信号，对整个市场的影响不容忽视。

文/来源：张敏

        调控政策不离“控房价”的根本目标。在“新国五条”出台后，相关细化政策成为各界关注的焦点。由于涉及到房价走势，时隔一年后再次提出的“房价工作责任制”更是备受关注。与其他几项调控政策相比，房价目标的制定更易落实，是“新国五条”中最为明确的政策条款。

　　按照中央政府的要求，今年各地在房价控制目标的制定中要以“保持房价基本稳定”为原则。业内人士认为，多数城市可能将防止房价大幅波动作为2013年的主要目标之一。房价上涨较快的一线城市，恐怕不会将房价控制目标与GDP增速挂钩，而个别城市甚至有可能提出“降房价”目标。

　　稳定房价成政策目标

　　与“新国五条”中的其他政策相比，房价控制目标“重申”的意味颇为明显。2011年1月出台的“新国八条”，首次提出房价控制目标，当年不少城市也制定并公布了上述目标。但随后的2012年，中央政府和相关部委并未在公开文件中强调这一点，仅有少数城市公布了房价控制目标。

　　在强力调控政策的作用下，2012年的房地产市场，不仅以冷淡的交易开局，而且上半年一度陷入“量价齐跌”。使不少地方政府误认为，并无推出房价控制目标的必要。

　　不少业内人士认为，此次重提房价控制目标，与近期整体房价上涨态势不无关系。来自国家统计局的数据显示，今年1月，全国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市有53个。据机构测算，平均来看，70大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.57%，自去年6月以来，该指标连续8个月保持上涨，最近的5个月还呈现出加速上涨的势头。值得注意的是，自去年以来，2013年1月70个大中城市的新建商品住宅价格同比首次出现正增长。这也意味着，与2012年的“低开”不同，今年的房地产市场以迅猛的房价涨势开局。

　　基于这种背景，“新国五条”要求，制定房价控制目标，要按照“保持房价基本稳定”的原则。相比之下，2011年初“新国八条”中提出的房价控制目标，则是按照“根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”的原则制定。

　　业内人士分析认为，近几年，各地GDP增速、人均可支配收入等指标都在保持相对快速增长，若将其作为制定房价目标制定的标准，则隐含了房价上涨的预期。

　　事实上，近年来一些中小城市的经济曾保持两位数高速增长，明显高于当地房价上涨的速度。因此，2011年，在不少地方推出以GDP增速为参照的房价目标时，曾一度被戏称为“涨价目标”。

　　相比之下，“新国五条”对房价目标的要求，被认为隐含了“保持稳定”的政策思路，一些研究报告甚至作出“零增长”的解读。不少业内人士也认为，今年地方政府在制定上述目标时，与GDP挂钩的情况将有所减少。

　　个别城市或寻求降房价

　　“北京今年的房价控制目标，肯定不会与GDP挂钩。”一位接近北京市住建委的人士向中国证券报表示，作为房价上涨较快城市的北京，在制定房价控制目标时，将会十分慎重，不会简单地将经济增速等指标作为依据。

　　据悉，今年年初北京市两会期间，市住建委曾提出今年的房地产调控目标为量价齐稳。多数业内人士表示，今年北京的房价控制目标可能维持上述口径，甚至不排除提出“降房价”的可能。

　　对于去年曾提出房价“稳中有降”的上海，多位专家认为，今年的房价控制目标将以“平稳”为主，防止房价继续反弹，不排除再提“稳中有降”。同样，上海不太可能像2011年那样将房价目标与GDP增长目标挂钩，以免助长房价上涨之预期。

　　有业内人士认为，广州和深圳的房价控制目标同样不会让房价出现上涨的预期。2月21日，深圳市规划和国土资源委员会公开表示，按照保持房价基本稳定原则，结合本市实际，尽快研究制定深圳年度新建商品住房价格控制目标。

　　美联全国研究中心高级主任徐枫表示，在此前的多项政策作用下，深圳房价一直在政府控制范围之内。当地业内人士认为，未来深圳制定的房价控制目标，也可能以“稳定”为主。

　　在本轮的房价涨势中，一线城市已成为名副其实的领涨者。国家统计局的数据显示，今年1月，深圳新建商品住宅价格环比上涨2.2%，涨幅位居70大中城市之首。北京、广州、上海的涨幅分别达到2.1%、2.0%和1.3%，均远超平均水平。

　　当前一线城市的经济增长速度在全国城市中处于相对低位，且随着国家调低“十二五”期间的经济增长目标，一线城市的经济增速预期已降至近些年的低点。即便如此，这些指标仍不会作为当地房价目标的参照。

　　高和资本董事长苏鑫认为：“政府的意图已经非常明确，他们不希望看到一线城市房价继续以现在的速度增长。”一位接近住建部的人士强调，一线城市的房价信号，对整个市场的影响不容忽视。

　　多位业内人士认为，如果未来房价继续加速上涨，不排除个别一线城市提出“降房价”目标的可能。为达到这一目标，今年一线城市将加强商品房预售和实际销售环节的管控，并将强化执行此前的各项政策。

       差异化调控思路凸显

　　与一线城市供需失衡相比，多数二三线城市房价似乎并不具备大幅上涨的基础。据悉，由于此前部分地方政府大量供地，使得这些地方楼市出现供大于求的现象，部分城市新区的房屋大量空置。

　　业内人士认为，对于上述城市来说，房价控制目标的确定显得并不紧迫。细心的业内人士发现，按照“新国五条”的要求，今年推出房价控制目标的城市为“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”。相比之下，“新国八条”的要求则是“各城市人民政府”。前者的范围明显小于后者。

　　正如房价控制目标的制定，未来出台的细化政策，可能更多地关注区域市场形态的差异。苏鑫认为，在调控数年之后，区域市场已发生分化，目前面临房价快速上涨压力的，主要是一线城市及部分重点二线城市。而绝大部分三四线城市，房价早已失去迅速上涨的空间。政府未出台更严厉调控措施的一个原因也正是如此。

　　他认为，如果中央政府出台强化政策，难免出现“一刀切”的问题，而这将无疑大大伤害处于恢复过程中的众多三四线城市。

　　业内人士认为，预留了差别化的调整空间，是“新国五条”的新特点之一。其中，在限购城市扩围、房产税试点扩军等方面，中央政府都存在针对区域市场进行差异化调整的余地。此外，在土地供应方面，热点城市加大供地力度也是自今年年初就确立的政策思路。

　　多数业内人士认为，房价控制目标的确定，是在热点城市供需失衡背景下祭出的临时性措施，这些城市的房价上涨压力，仍需通过加大供应来解决。

　　但短期来看，对需求端的抑制仍将是近期的主要政策手段。苏鑫认为，至少在短期内，政府绝对有手段达到控房价的效果。回顾之前传闻中的政策措施，提高二套房门槛、局部收紧银根、区域性的严厉制裁无疑都能在短期内见效。