来源：文/李 乐
摘要：高和投资合伙人苏鑫告诉记者，从2005年开始，商业地产就一直是内蒙古、山西、河北以及江浙部分地区社会资本的出路。整栋成交之后的散售，佐证了社会资金将商业地产作为资金出路的认可度。高和投资收购的琨莎中心二期已售罄，另外一个该基金收购的金澳国际项目目前也在销售中，潘石屹旗下的中冠大厦也将在未来几个月内启动销售。
几经波折，华人首富李嘉诚的REITs终于获得香港证监会的批准。与先前的领锐、越秀不同，这只被命名为“汇贤”的REITs，首次采用人民币计价、发行以及派息。目前，包括中信证券、汇丰在内的承销商预估的每手价格约在5~6元人民币之间。即便高出先前市场普遍猜测的每手3~4元的价格，仍然引发市场的“热捧”。而记者掌握的情况表明，由于以人民币计价发行并派息，“汇贤”的潜在买家中，有大量内地机构以及散户资金。
中国房地产研究中心的研究报告显示，由于内地对住宅实施限购，导致约超过850亿元的社会资金从住宅市场中被“挤出”。而以人民币计价的商业资产正在借助私募等渠道，成为这部分资金的出口。人民币计价的“汇贤”，或许又是一条新路。
内资“外买”
“过于具体的情况涉及商业机密，但确实有不少内地的资金考虑购买汇贤，成交的可能性比较大，保守估计这部分需求至少有1/3。”4月6日晚，一位不愿具名的“汇贤”承销商负责人向《中国经营报》记者证实。汇贤是长江实业以旗下内地商业地产——北京东方广场为主资产包发行的以人民币计价的REITs产品。
所谓REITs即房地产信托投资基金，是指以公募方式将指定资产包中的持有型物业分份出售，而后以经营收益进行派息分红的一种房地产资产证券化产品。此前，在香港已有越秀、领锐两只REITs，但均以港币发行计价、派息。“这次汇贤的承销商中，既有汇丰这样的老牌英资承销商，也有内地的中信证券，这样的安排，就是考虑到以人民币计价后，内地资金可能产生的购买需求。”一位接近承销商的人士向记者透露。
记者了解到，领锐、越秀两只REITs首发之时，其内地资金的购买比例约在1/4左右，之所以较低，主要是由于其发行、派息以港币计价，投资人所得的派息收益如需转移至中国内地，须兑换为人民币，但中国内地对于资本项目的管制，即便是港币的结汇，额度也十分有限。
前述不愿具名的承销商告诉记者，汇贤的内地散户购买需求中，内蒙古、江浙等地的社会资金较为集中，其中以不同规模、等级的私募集体商洽认购的情况较为普遍，同时，也有部分“散户”。
“以人民币计价，就意味着汇贤所产生的收益无须结汇，投资人就直接可以转移到内地的账户。”清华大学房地产金融研究所所长冯科告诉记者，这是导致汇贤的内地资金买家远高于领锐、越秀两家的原因所在。
冯科甚至预计，到正式公开发行时，内地买家的比例恐将超过1/3，他表示，除了一些来自美国的押宝人民币升值的资金外，想不出还有什么其他境外买家会购买汇贤。而且汇贤以人民币发行，境外资本同样需要“换汇”才能购买，而外资机构的“换汇额度”，在资本项目管制下，也十分紧张。
记者掌握的情况表明，由于目前认购形势较好，定价意向由此前流传的每单位4至5元提高至5至6元，令每手千个单位的入场费，可能增至近6000元，但暂未最终定案。
资金寻路
中国房地产研究中心最新的一份研究报告显示，目前中国内地执行的严厉限购政策，将导致超过850亿元规模的社会资金从住宅市场中被挤出。前述不愿具名的承销商向记者表示，他所接触的“私募”中，不少都是成立于2011年春节之后，而在春节之前，国务院要求房价上涨较快的城市，要严格出台并执行住房限购政策。
“他们计算投资回报是否合理的方式，就是和当地比较发达的民间借贷做比较，比如，鄂尔多斯民间借贷的利率月息2%~3%，而汇贤的派息预计在2.9%左右，所以，鄂尔多斯的资金在接受起来就有一定的障碍，需要拉长整个回报期以稳定收益的总额度，并且将升值预期都计算在内，而江浙等地的资金，对这个收益率就比较认可。”一位在内蒙古从事小型私募的操盘者向记者表示。
不过，无论如何计算其投资回报率，对于汇贤资产包中的投资对象商业地产，这些资金一直持认可态度。高和投资合伙人苏鑫告诉记者，从2005年开始，商业地产就一直是内蒙古、山西、河北以及江浙部分地区社会资本的出路。
根据商业地产专业销售机构誉翔安的统计资料显示，2010年北京写字楼整售市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。成交项目区域分布极为广泛，可以称得上是遍地开花，这在以往的整售市场上是不多见的。
而整栋成交之后的散售，则佐证了社会资金将商业地产作为资金出路的认可度。高和投资收购的琨莎中心二期已售罄，另外一个该基金收购的金澳国际项目目前也在销售中，潘石屹旗下的中冠大厦也将在未来几个月内启动销售。
“从目前我们和主管部门交流的情况看，内地的REITs只可能先给保障性住房开口子，给商业地产开口子的可能性短期内几乎没有。”中国房地产协会金融专业委员会的一位权威人士称，因此，他认为汇贤的模式是未来的一种可能，但无论是在内地直接散售商业地产，还是在境外购买人民币计价的REITs，实际上是殊途同归。
誉翔安机构负责人王珂则向记者表示，与汇贤购买需求同类的投资性客户主要分为两类，一类是本地客户尝试性投资，相对资金量不大，约在1000万元以内，另一类就是异地客户安全性投资，资金量较大，一般在2000万元以上，规模大的甚至能够达到几亿元，所谓安全性投资，即是在投资渠道匮乏之时的一种变相储蓄的行为。
这与汇贤异曲同工。
