摘要：除了中冠大厦的买家SOHO中国依然表现活跃以外，收购金澳国际及琨莎中心二期的高和投资则是成立未久的人民币基金公司，在写字楼收购领域是名副其实的黑马。上述被民企收购的三个项目，最终的归宿都将是进入散售市场。

北京写字楼新增散售供应激增 投资市场将爆发

最近，随着新一轮宏观调控落地，商业地产投资市场看火，包括机构、基金、房企、个人投资者均表现出浓厚的兴致。有迹象表明，千亿资金陆续进入国内一二线城市，拓展商业地产。包括万科、保利、世茂等房企大鳄纷纷公布商业地产投资计划。而市场层面上，近两月，北京、上海等城市商业地产成交明显上涨，价格同步趋升。

誉翔安合伙人王珂表示，商业地产从去年开始已然升温，去年写字楼投资市场共吸纳约120亿元资金，预计今年商业地产投资市场将进一步爆发。

商业地产大单投资总成交额约120亿

相比过去几年不温不火的状态，2010年的商业地产市场用火爆来形容也并不为过。

综合整体表现来看，2010年的确是商业地产蓬勃发展的一年，从入市项目、市场表现、成交额还是市场影响力等各方面来看，2010年都是名副其实的"商业地产发展元年"。

根据，商业地产销售机构公司誉翔安的统计资料显示，2010年北京写字楼整售市场大单成交共计7单，总成交额约120亿。成交项目区域分布极为广泛，可以称得上是遍地开花，这在以往的整售市场上是不多见的。

项目成交盘点情况

除了中冠大厦的买家SOHO中国依然表现活跃以外，收购金澳国际及琨莎中心二期的高和投资则是成立未久的人民币基金公司，在写字楼收购领域是名副其实的黑马。上述被民企收购的三个项目，最终的归宿都将是进入散售市场：琨莎中心二期已售罄，金澳国际在售中，中冠大厦也将在未来几个月内启动销售。 

散售市场供应激增

北京写字楼散售项目中，2010年总计成交额超180亿，银河SOHO延续了SOHO中国的销售神话，总销售额超越三里屯SOHO再次创造纪录，持续领跑；而有"2010年北京民间投资第一单"之称的中莎广场，则几乎成为商业地产崛起的一个风向标。此外，世茂工三、金贸中心、金澳国际以及方恒国际等标志性项目在2010年同时发力，成就了商业地产散售市场里程碑式的一年。

2010年在售写字楼项目

从供应趋势来看，去年重点在售写字楼项目达到10个：SOHO系列三个项目，中莎广场，世茂工三，光耀东方，金贸中心，金澳国际，方恒国际等，粗略统计总共成交额超180亿，逼近200亿大关。分布于东二环、东三环、西二环、北三环以及望京等各个区域，无论是项目数量之多还是分布区域之广，在往年的写字楼散售市场中是根本不曾出现的。从以往SOHO中国的一家垄断到现今的遍地开花，说明市场在逐渐成熟，越来越多的企业和客户开始关注这一领域。 

据分析，商业地产散售市场客户主要包括两方面。1，自用客户：往往以项目周边产业滋生的企业客户和异地在京企业为主，如世茂工三的2号楼被异地企业整购，方恒国际中心以望京区域的公司自用为主等。2，投资客户：主要分为两类，一类是本地客户尝试性投资，相对资金量不大，约在1000万以内，典型项目如光耀东方广场，存在较多此类客户；另一类就是异地客户安全性投资，资金量较大，一般在2000万以上，规模大的甚至能够达到几个亿，此外中莎广场、金澳国际两个项目中异地客户安全投资表现也较为明显。

各路资本扩大围猎势头

在当前住宅限购的大趋势下，开发企业未来可能会出现资金短缺的情况，民营企业，未来存在整售项目套现的可能，誉翔安预计2011年下半年可能会出现相对集中的供应。

随着开发商资金需求的日渐强烈以及政策持续利好商业地产的双重作用下，越来越多的开发商会转向商业地产开发，而去年出台的"禁商令"又明确限制了商业地产转成住宅销售，所以预期2011年的商业地产供给会有较大幅度的提升。

从需求来看，国有资本、国外资本以及民间资本都瞄准了商业地产这一调控的真空地带。因此，2011年预计是一个需求爆发的市场，各类资本均看好商业地产的发展前景，住宅限购导致的各路资金蜂拥仅凭一级土地供应是无法完全满足的，必然也会在大宗收购上大显身手。

无论从整售还是散售市场来看，商业地产的需求将会在2011年实现较大幅度的爆发。

综合供给和需求来看，2011年的商业地产散售市场，无论成交量、成交价格还是市场影响力，都将会出现较大幅度的提高。2011年，将是商业地产销售市场快速发展的一年。

今年即将入市的部分投资型写字楼项目

 目前，散售写字楼租金出现上扬趋势也导致商业地产投资火爆。随着部分物业后期实现统一经营，散售物业的租价也持续攀升。西客站区域的光耀东方广场，尽管写字楼采用的是散售的方式，但综合体中有10万平米的集中商业仍属发展商自持，能够保障品质和人气，其市场租赁价格相较周边要高出近30%，新华社手机电视台租赁整层，租金6元/平米*天。 

今年北京商业地产价格上涨成必然

新政后商业地产市场春意昂然，成交量大幅增长，价格趋升，誉翔安合伙人王珂表示，通过去年的土地市场成交状况分析，未来商业地产价格上涨几成必然。

据统计，2010年1月至2011年2月北京土地市场总计成交162宗，其中商业金融用地40宗，占比约25%；居住用地63宗，占比39%；多功能、混合用地等共计59宗。

这162总土地总计规划建筑面积2400万平米，其中商业金融用地规划建筑面积超500万平米，与2009年相比超20%。总计成交金额为1677亿，其中商业金融用地成交总额为424亿，占比超25%。

而2009年北京成交土地中，商业金融用地35宗，占比约27%；多功能、混合用地等共计36宗。总计成交金额为887亿，其中商业金融用地成交总额为130亿，占比不足15%。

王珂表示，从政府土地财政收入来看，2010年的1677亿相较2009年的887亿增加了近1倍。从商业金融用地所占的比例来看，土地成交宗数、土地面积、规划建筑面积三项指标两年间并无明显不同；但在总成交金额中所占的比例，从2009年的不足15%猛增到2010年的超过25%，增长速度相当惊人，同时也说明了一个问题，那就是商业金融用地的出让价格出现了大幅度的提高。

价格上涨的因素存在两方面的作用。其一，在地价不断上涨的带动下，传导到二级市场必然表现为销售价格上涨；其二，二级市场销售价格的预期拉高，反过来促进土地成交价格上涨。在当前住宅限购资金大量转投商业地产的前提下，第二种作用机制已然形成。2010年北京市出让的商业金融用地平均楼面价较2009年上涨幅度达到100%，未来商业地产价格上涨几成必然。

同时表明，政府在出让土地的收入方面对商业金融用地依赖度提高，在住宅用地出让价格受限的趋势下，商业金融用地无疑是第二轮土地财政的最佳选择。