摘要：近一段时期，随着商业地产的火热发展，诸多商业地产基金动作频频。前不久，以复星集团为主发起的星浩资本表示，其打造的第一个综合体项目——星光耀广场或将落户上海青浦，总建筑体量将达到50万平方米；与此同时，国内第一个以商业地产为投资方向的私募基金高和投资宣布，其通过收购斩获的北京金澳国际项目正式对外发售。
商业地产基金频出 运营能力将受考验 来源：文/卫东
目光盯一三线城市 新老企业纷纷转型———
刚刚过去的2010年，曾经缓慢成长的房地产基金终于迎来了一轮蓬勃发展：相关数据显示，截至去年11月，国内共有10支房地产基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5.0倍和3.4倍，与此同时，诸多传统房地产开发企业也纷纷成立了自己的基金，并以此作为进军商业地产的资金后盾。业内人士表示，在政策调控背景下，商业地产基金获得了空前的发展机遇，不过对房企而言，要想协调好地产与金融的关系，还有很长路要走。
商业地产基金动作频出 铺垫房企转型之路
近一段时期，随着商业地产的火热发展，诸多商业地产基金动作频频。
前不久，以复星集团为主发起的星浩资本表示，其打造的第一个综合体项目——星光耀广场或将落户上海青浦，总建筑体量将达到50万平方米；与此同时，国内第一个以商业地产为投资方向的私募基金高和投资宣布，其通过收购斩获的北京金澳国际项目正式对外发售……
繁华景象的背后，则是新地产基金的不断涌出。一份研究报告指出，截至2010年之前，还仅有十几支针对亚洲市场的私募股权房地产投资基金，而目前，国内已陆续出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、阳光新业、中国海外发展等内资机构。据不完全统计，目前形成规模的约40家左右，管理资金规模近千亿。
专家表示，“宏观调控不断加码，住宅市场受到冲击，商业地产正成为众多房地产企业的避风港，也吸引众多资金涌向商业地产，特别是向零售商业地产集中。然而对于商业地产来说，其成功运作的先决条件之一就是充足的资金，各大房企纷纷成立自己的房地产基金，无疑可以为转型商业地产做好资金铺垫。”
运营模式各不相同 金融创新模式释放潜能
在专业人士看来，虽然目前国内兴起的各类商业地产基金规模大小不同，运作方式各异，但大体看来可分为两类模式，即参与商业地产项目全程开发的模式与兼并收购模式。
对于参与商业地产全程开发的地产基金而言，强大的融资能力与对整体运营节奏的把握非常重要。例如成立不久的星浩资本，该基金CEO赵汉忠对外表示，其首期募集基金将主要用于投资开发5个左右的星光耀综合体项目；到2013年，星浩资本将计划募集资金规模达到120亿元，成为中国最大的私募房地产人民币基金，同期持有项目也将达到10个左右。
“星浩资本融资和投资链条非常短，并且我们只投星光耀广场，募集资金投向清晰。我认为，这种房地产金融模式创新释放出来的潜力会迅速拉大与国内外其他基金的差距”，赵汉忠说。
而对于走兼并收购模式的地产基金而言，阳光新业地产的操作模式具有相当的代表性。2008年，阳光股份斥资逾30亿元整体收购了家世界18个项目资产包，对其进行改造和重构后陆续面世，目前运营状态稳定。北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿表示，“对老项目收购后进行改造，虽然在硬件等方面受到诸多限制，但能够有效缩短开发时间，提高开发速度。对急于见到回报的基金资本而言，这点无疑具有现实意义。”
目光盯紧二三线城市 商业运营能力将受考验
2009年以来，全国居民收入和社会零售商品消费总额一直在快速提升，二三线城市增速很快。这也吸引着众多资金涌向商业地产，特别是向零售商业地产集中。在这样的背景下，包括万科等老牌住宅开发企业，也纷纷将目光投向了二三线的商业地产市场，准备在那里开辟新的战场。
世联评估执行董事罗守坤认为，涉足商业地产，加大持有型物业开发，表明中国房地产企业在向正道上走。“这代表未来的方向，商业地产的主要特征是靠资金实力换取长期回报。但商业地产是靠长期租金收益的，需要后期运营，资金实力不够、专业能力不够，一定玩不转商业地产。”
李睿则认为，并不是只要有资金就能成功运作商业地产。“由于基金对于回报率和回报周期有着较高期望，因此能在多长时间内运营好一个商业项目，并见到效益，将会对很多商业地产的运营者提出考验。而对于参与二三线城市开发的企业来讲，还有一些额外的问题。例如成本：二三线城市的建造成本和人力成本并不比一线城市低多少，然而其利润率则低得多。如果没有找到适合的模式就贸然进入，结局可能会比较难看。”
分析人士指出，在宏观调控背景下，零售商业地产对资本的吸引力骤然增加，这使得在未来一段时间内收购案或将集中爆发。对于新转型到商业地产领域的企业来说，应抱有一颗专业的心去做事，而不应该盲目圈地扩张。
