观点地产网讯：4月21日上午，2011城市观点论坛武汉行在武汉香格里拉酒店开幕。

 

原SOHO中国执行董事、现高和投资董事长苏鑫在演讲中表示，商业地产到底是开发商的避难处还是淘金处？这个话题每一个开发商都要仔细消化。

 

苏鑫指出，商业地产的规模没有办法和住宅相比，而且商业地产的要求极其高，已经看到了一定的风险。

 

苏鑫解释称，商业地产不是把房子建好了就可以赚钱的，需要很好的经营才能赚钱。

 

在商业地产退出机制上，苏鑫认为有三个出口，包括REITs、保险资金和安全性资本。也即是，“建好的商业地产应该卖给谁”。

 

此外，商业地产到底是靠什么赚钱？苏鑫认为，商业地产赚钱的核心是要有运营能力，同时还包括资产管理的能力，这两种能力才能够让商业不动产的价值不断提升。

 

苏鑫最后强调，民间资本一定是商业不动产的重要出口，但是商业地产对从业人员的要求非常高，以及需要解决很多的难题。

观点地产网：孟晓苏：详谈双轨房建设中的七大问题（2011年4月22日）摘要：

观点地产网 见习编辑 周茉整理 4月21日，观点地产新媒体主办的2011城市论坛武汉行中，中房集团理事长孟晓苏，建设部政策研究中心副主任王珏林，前SOHO副总裁现高和投资董事长苏鑫等十余位政府、企业、金融人士就当下紧迫的形式进围绕着"模式的创造"这一主题现场深入探讨。

 

"建设保障房要补十年的旷课。我们对建设保障房的认识耽误了足足九年，但根本上，十年没建保障房的问题却严重的摆在了现在"，中房集团理事长孟晓苏在论坛上，主要针对建设保障房体系与商品房体系过程中出现的问题展开演讲。

 

孟晓苏表示，关于完善住房保障体系这一问题早在98年参与房改设计时就曾提议过，但是这一问题在2010年底中央召开的宏观调控经济工作会议中才被最终确认，建设符合中国国情的保障房体系和商品房体系也终被提出。

 

但与此同时，孟晓苏却担忧，"十几年前的热血现在虽变成了全国的共识，但是在十几年来建设保障房体系与商品房体系中，国家出现了多次矫枉过正。归根究底，双轨房在本质上仍然没有被主管部门清醒的认识"。

 

而其中出现的具体问题，孟晓苏将其共归纳为七点，以下是其现场演讲实录：

 

大家上午好，到观点论坛就要谈观点，今天我为大家带来的观点是《双轨房建设上的徘徊与争议》。

 

早在98年我们参与房改设计的时候就已经包括了完善住房保障体系，当时住房上有商品房，政府建保障房。去年年底中央召开的宏观经济工作会议确认了这两个体系，建设符合中国国情的保障房体系和商品房体系。

 

十几年前的热血现在已经变成了全国的共识，但是十几年来在建设两个体系方面，认识相当多，出现了几次“矫枉过正”，双轨房问题到现在还没有被主管部门清醒的认识，出现了不少的问题。

 

第一、历史上的误区，全民福利房造成全民蜗居。在全新福利分房时代是真正的蜗居时代，根据当时统计，在八十年代全国人均住房面积只有3.7平方米，对此，温总理也曾讲过，当年温总理全家五口人就住在九平方米的房子里，那是真正的蜗居。

 

住房面貌的改变事实上是通过房改而改变的，那是在98年，我也参与了房改，而我作为房改课题组其中一组的组长，亲身参加了这个设计，在房改设计中其中有七项政策推动了住房商品化的发展，其中完善供应体制的政策，包括商品房、经济适用房、廉租房这三个方面的并举，这就是当时提出的思想。

 

在此之后，由于商品房的发展，我们又向国家提出把房地产业列为国民经济的支柱产业，得到了支持。温总理讲的房地产业是国民经济的重要支柱产业，那一年来住房商品化使城镇居民化住房明显得到了改善。

 

中国人民住房的自由率由此达到了80%，人均面积已经达到了33平米。温总理对此特别讲到，这也是很少有人提到的一面，出现如此大的成就现在往往是被一些媒体和一些人士忽略掉了。

 

第二、只建商品房伤及弱势群体。过去有一段时间在房改之后国家就只顾建商品房。当时我与另一位理事在98年的房改方案中就明确建议由政府来负责建立廉租房的供应体制，也再一次提出了市场提供商品房、政府建设保障房的意见。但是前主管部门却长期忽视了保障房的建设，特别是廉租房至今共十年没有建，使得弱势群体的收入水平离商品房的价格越来越远。

 

这本来是政府公共服务职能的不到位，却被一度引导为对开发企业的不满，他们认为靠市场经济、靠企业就可以解决保障性住房问题，采取的措施就是压低房价，政府不需要做什么，只需要开发商就能够解决保障性住房问题，现在看起来我们知道这个理论很滑稽。

 

2007年两会上听到这样的呼声，我们的政府只有房地产政策，而没有社会住房政策。实质上这是前主管部门一个严重的失误；在2007年两会上由国务院提出了廉租房建设要由政府负责，当然是中国的国民委员会提出的，这个意见反而不是其他人提出的。2007年国务院首先肯定了这个意见，作出了一个决定，提出了要把解决中低收入家庭中住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，这种认识在那时候已经到位了。

 

第三、建设保障房要补十年的旷课。我们对建设保障房的认识耽误了足足九年，但根本上，十年没建保障房的问题却严重的摆在了现在。2007年起温家宝总理就多次要求加大保障性住房的投资和建设，但是当时缺的就是钱，所以07年总理说要加大投资，结果中央投资到位，但地方政府投资并没有到位。

 

到了08年中央仍然是要加大投资，但仍然如此，地方政府投建资金并未真正到位。09年时，发改委建议每年要投资3000亿美元，这一建议当时把住建部乐坏了。但是这个说法继续打上了问号，2009年统计，投建全国廉租房建设资金就连1500亿还没有到，原因是"认识"到位了，但是还是缺钱，这也就使得保障房成为一个木桶原理理论，而木桶原理是水容易从短版里留出，十年没有建保障房当然成为一个短版。正确的调控不是砸别的板，而是要把短版建好。

 

随后，农民群众建立了经济型保障房，但被说是违法，却不知这有效的解决了城市中低家庭收入的居住条件。而中国农民在各地以城中村的方式参与了城市建设，提供了全世界最大规模的廉租屋，其实这是弥补了政府行为的不足，收益应该归村民所有。

 

农民的行为已经在前年年底受到了中央的恳求，中央明确在符合规划的前提下和国有土地享有平等权益。其实只要承认农民所建的房子是合法的，我们就不需要在保障房上这么尴尬了。但是我们反而没有这样承认。

 

2010年国务院加大了力度，要求确保完成580万套保障房建设，但年底清算时共完成了370万套，这个成绩其实已经不小了，在2011年为了加大保障房供给力度，国家相继出台了国十条和国八条。

 

而且，总理在两会的前后还再次强调今年要落实一千万套保障房建设，今后五年有3600万套，通过这样的建设使得保障房占全国住房城镇面积的20%左右，我认为这是一个合理的数字，从中也可以看到国务院加强保障性住房的决心。

 

第四、抑制房价涨就要增加供给。保障房毕竟"旷课"了十年，不仅造成了中低收入家庭和年轻人的居住困难，而且严重的恶化了社会心态，使得很多人把怒火集中到了商品房身上，要求商品房降价。

 

一些媒体无法区分这两个体系，无法区分商品房和租赁房，他们认为要打压商品房，要求政府出面降低房价。其实目前和前一段时间出现的房价过快上涨恰恰表明了我们在木桶原理中还存在另外一个短板，商品房的供应也是一个短板，这两个板子都不长，而保障房的板就更加短了。

 

为了抑制房价过快上涨、也为了解决中低收入家庭住房困难问题，从2010开始就不断建议要增加房屋的供应量。包括增加供应、加大商品房投资、政府加大保障房建设、采取临时性的措施来抑制需求，但我想说的是，千万别把抑制需求的措施当做是常态化和长期化的工作。

 

事实上，从2010年到今年增加供给的努力得到了一定的成效，去年开发投资增长了33%，今年1-3月增长了34%，而竣工也有明显增加。但是，在增加供给的同时，我们抑制需求的措施却是越来越猛了，本来国十条里明确说明暂时发放明确措施，原本是临时性的措施，但是一些专家不断的鼓动要调控常态化，在我们这样一个国家要长期的限制商品房的买卖。

 

由于这样的限购说法影响到了一些部门的决策，最近一些地方实行的开发商的资金监管，实际上增加了开发成本，估算下来大约增加了8%，这些都会计入房价，都会推动房价的继续上涨。

 

但是大家都拿商品房来出气，认为打压商品房这个短板就能够增加保障房，但根本上其实是两个短板。要知道国家主要是为居民提供住房，而不是为老板们建设商铺，但越来越多的人发现不能不离开商品房建设这个领域了，试问，这样做难道能够完成国十条和国八条里说的增加供应量的要求吗？

 

史上最严厉的调控究竟会走到哪一步连我都说不清楚了，会不会走向政府定价？倘若是真的，那就真成了史上最严厉的调控了。

 

第五、挤出购房款加剧物价上涨。其实，中国现在的钱是很多，央行提出的外汇占款多，外国人发行的人民币是空的，如果这些资金在社会上转起来就不得了了。那是一个多么大的灾难，幸好由温总理亲自领导了房改，使得商品房吸收了大量的资金，这如同一个巨大的海绵，去年一年就将5万多亿资金进入到了商品房的水库里。

 

但是专家们鼓动要引导购房资金有新的经济增长点，不要让他们买房子，去买其他的，但是，如果这些资金真的流动出来了，这些钱被去炒作社会上的各种商品，这不可能会不影响到老百姓的生活。

 

观察2010年四季度，食品价格一度被炒作，出现了很多中国人所描述的黑色幽默，造成了CPI上涨5.1，其中食品上涨的贡献率是74%。不难看到，宏观调控不是只有控制房价这一个目标，另外还要考虑钱流动出来了后会不会推动物价上涨。

 

现在换过来思考，是不是还是应当让商品房正常的吸纳资金，但如何让资金流到这个房产水库里来呢，若显示流动资金纳入到正常的商品房中，那么建设保障房受到的压力就没有如此大了。

 

第六、各地调控房价严守两个低于，国务院的目标是遏制过快上涨，不是要降低房价。国务院办公厅发布通知，要求按照各地经济发展水平来制定房价控制的目标。对此，各省市根据国务院的要求纷纷制定了两个低于的目标，其程度按照过去很多城市的房价上涨高于10%，因而这一目标就指定为低于10%涨幅。

 

　　实际上，低于GDP增长和人均收入的增长是最为合理的，在这种情况下设定两个低于是符合实际的，但是尽管各个地方政府征求了老百姓的意见，但是部分媒体却批评，两个低于不够，他们要求推倒重来，他们的目标是要把房价调控到下降。其实，这是不正确的。

 

　　还有中央支持人责问房价是总理说了算还是总经理说了算，这一提问直接就质问到了总理头上，这一问也让全国人民思考了半年多，对于我而言，这既不是总理管也不是总经理管，是由市场管。

 

　　2010年底温总理也明确指出了，这个想法不准确也不全面，房价有市场该管的、有政府该管的。

 

　　第七、正确出政策快把短板补齐。木桶原理是需要我们补上短板，短板是供不应求，在房价上涨之前，商品房是应该增加供给还是减少供给呢，现在我们已经看到了这一表现，商品房的供应不足会影响保障房，因为保障房需要大量的投资，需要6.5万亿元。减少了土地出让金，政府又没有物业税可以收，又没有别的资金可以来，地方资金怎么来呢？

 

　　去年用增发地方国债来充实了保障房的资金，但是总发国债不是一个办法，2008年年底国务院统计用房地产信托投资基金进行金融创新，并且还发布了相关文件。

 

　　但是，现在的问题是建设保障房缺钱，而中国社会已经不差钱了，社会上有大量的资游荡去冲击市场。其中，单是保险业就有6万亿资金，如果两会期间金融保险业巨头都被要求投资保障房，那么根据木桶原理，这一短板才能够被补上。

 

　　综述以上，温总理提出调控目标是明确的，决心是坚定的，我们的目标就是要增加房屋的有效供给，包括商品房和保障房。

 

　　不要把这一调控目标忘记了，而仅仅认为只需要打压房价而不需要增加房屋供给，现在有些地方已经出现了背离国十条的趋向，此时更需要按照中央的要求把短期的调控政策和长期的发展政策有机的结合起来，以促进经济平稳较快的发展。