摘要：“京十五条”延续了政府堵截楼市投资的思路,切断了外地人短期内在京购房的念头。这一显然存在合法性问题和身份歧视嫌疑的饥饿疗法,虽然在短期内令北京楼市成交量暴跌,但和以往一系列调控手段一样,很可能是一项既不触及根本又难以延续的短命政策。
“外人勿买”，能治楼市热病？ 来源：文/宁 郁
整个1月份,刘志鹏的手机都响个不停。作为北京市海淀区链家地产的一名二手房中介,他对潜在购房者的问询应接不暇。驻足观望数月的消费者，似乎正在陆续重返楼市。
但到最近的一周,来电者的问题变了。刘鹏表示，许多购房者现在都在问，该如何规避限购政策，或者怎样要回他们之前支付的诚意金，因为他们已经没有资格买房了。
北京市政府于2月16日公布了令人震惊的调控细则“京十五条”，首次规定外地人在京购房,必须提供在京连续五年缴纳社保或个税的证明，并不得购买第二套房；而京籍居民家庭,有1套住房的限购1套；有两套及以上的，暂停在京向其售房。
该限购政策打击力度之大、范围之广，就连一直参与政策制定、呼吁限购的清华大学教授李稻葵都感到不适应。“北京限购的范围应从5年纳税证明改为2年。”他说。
其实，这只是一连串楼市调控政策的最新篇章。在春节前夕，几乎每一天，都会有一项新的行政措施出台—无论是祭出房产税、停止三套房贷、调高二套房首付至60％，还是全国大“限购”、地方官员问责制，严厉程度均大大超出市场预期，并将行政管制发挥到极致。
直到一个月前,中国政府再一次将房地产调控升级，推出了“新国八条”。这是继去年4月限购、去年国庆前宣布停止三套房贷款后的又一次雷霆万钧的楼市调控。“京十五条”的出台更是在短短十天里给北京房市带来了“戏剧性”变化:对以往历次中国政府的房地产调控政策最为支持的北京“蜗居者”，突然发现自己已被这座城市排斥在外了。地产商任志强预测，北京住宅市场交易量将下跌；潘石屹更断言，北京限购令将消灭楼市投资需求。北京房地产协会副秘书长陈志则向记者指出,在中央决策层的眼皮底下，北京房价只有“回归合理”这一条路可走了。
然而在最能反映未来房价的土地市场上,北京表现依旧抢眼。华业地产就在2月22日高价拿走了通州两块公认最烂的地块,楼面价接近9000元/平方米。
饥饿疗法
对于每隔一段时间就上演的房地产调控,中国民众早已习惯了“越调越高”这一颠扑不破的程式:2003年开始,从猛烈调控到房价经历过山车似的上涨周期一般在1年左右。不过在去年,接连两次号称“史上最严厉”的房地产调控下,中国房价都只不过象征性地盘整4个月即以量价齐升宣告调控失效———这显然打破了购房者、房地产商和监管者之间的默契,并不可避免地迎来了新一轮调控。“新国八条”公布前一周,在一个以房价为主题的内部沙龙上,多位知名房企老板均语调悲哀,预感到一个更为残酷的“限购时代”即将到来,“现在几乎已经没有人否认楼市泡沫的存在,在太原这样的城市,房价都能一夜之间翻一倍。大家心里都明白,总得有一些措施出来的。”高和投资董事长苏鑫感叹说。
开发商有此心理不足为奇,官学两界更对楼市提出了预警。2010年12月末,住建部部长姜伟新便称,将“适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核,对政策落实不到位、工作不得力的,进行约谈直至追究责任”。
1月14日，身为央行货币政策委员会委员的李稻葵表示,房地产调控和央行收紧银根,将会在2011年引起中国大城市的房价意想不到的变化,“房地产上涨的结果是,开发商、购房者、政府等市场参与者都不是赢家,大家都玩不下去了。”而要解中国高房价的难题,李稻葵呼吁必须进行“二次房改”。“货币政策今年又收紧了。政府还是每天都在监视信贷规模。”民生银行地产金融事业部副总经理董续勇透露,今年信贷规模调控权从银监会移交给央行,央行随即根据不同行业施行差别存款准备金率,他们手头上很多房地产的贷款,仅因手续问题拖延了几天,就发不出去了。显然,政府希望通过信贷规模和利率的方式控制房企的钱袋,从而达到逼房企降价的目的。
不过让政府纠结的是,无论是住房双轨制的二次房改,还是温和的货币政策,都不具备立竿见影的效果；而一旦最初的管控势头慢慢淡去,通常与房地产行业关系密切的地方政府和银行就会放松,随即不可避免地驶向“越打击越反弹”的轨道———这已多次将决策层置于十分尴尬的境地。“房价一再涨,政府的公信力何在?要捍卫其公信力就必须痛下辣手了。”一位住建部官员如是指出。
阳光100集团副总裁范小冲则表示,去年是号称最严厉调控的一年,然而楼市调控就像压弹簧,到了年底就后劲不足,量价齐升,尤其是今年1月份———这直接逼迫了全面限购为核心的第三轮调控出台。
但在一些经济学家看来,这一“过渡性”的调控政策却违背了市场经济规律和法治精神的行政规定。中欧国际工商学院经济学教授许小年在微博直接评论道:“斯文扫地,学界悲哀。限购、限价、限贷和房产税都存在合法性问题。”而庄凌顾问董事总经理张映光认为,北京近乎违背市场经济和法治精神的限购规定,以及政府一切使用极端行政手段压制市场的方法,都可以看作一种针对房地产市场的冷冻饥饿疗法。这一方面,可以看作为中央确定的住房双轨制赢得时间,即赢得用保障性住房解决住房问题的时间,另一方面,也可以看作是通过冻结过剩流动性流入房市,从而降低可能酿成的金融风险的一种极端方式。
但是,其背后难以解决的矛盾是,不管是地方问责还是限购,都没有触及房地产泡沫的根本成因———如果没有过于宽松的信贷环境,泡沫则不可能发生。
而治水用堵的办法,最多只能改变洪流的走向,却不能阻止洪流流向洼地。当房地产市场无法作为资金蓄水池发挥作用的时候,通胀的压力只会进一步放大。全面限购在行业外的直接影响,将是无处投资的资金,进一步推高一切其他消费品价格。这样泛滥的流动性,是其他任何行业无法消化的。
上有政策,下有对策
在政府以挤压投资客为核心的饥饿疗法下,北京楼市一夜间再次步入降温通道:在2月16日限购政策出台当天,预先获知消息的购房者在各区县房屋登记大厅排起了长龙,当天共成交近三千套住宅；第二天政策施行后,这个数字变成了三百多套,成交量较前一日急剧萎缩九成；而在随后的几天内,这个数字更萎缩成五六十套———一天两位数的成交量,也是一年来北京新房单日成交的最低点。
链家地产中介刘志鹏则告诉记者,去年4月北京首次限购就规定外地人买房,需提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明,然而那时他的客户投资比重依旧占到了一半。因为一年以上纳税证明太容易造假了,几千块钱就能找机构办下来。
不过,现在针对外地人的限购范围延伸到了5年,这大大增加了造假的难度。刘志鹏透露,连续5年在京缴纳社保,如果缴纳年数差一点,还可以找关系向地税部门补缴,但完全没资格需要生造出5年的社保记录,不仅风险大,代办费用更高达七八万元。“在限购政策作用下,符合资格的购房人群锐减,短期内北京楼市将全面进入调整期,市场的波动将比较大,从购房人角度出发,历经多次调控,纯粹投资炒楼的空间基本没有。”中原地产华北区董事总经理李文杰说。
不过任志强则说,近日某银行的行长邀请几个地产商讨论“国八条”之后的地产形势,结果所有人得出的结论都是市场供不应求的局面,并不会因限购而得到根本改善。
在北京市高声宣布新政之时,其他地方政府却在思考着应对之策。
国务院要求2月中旬出台当地调控细则,涉及到直辖市、省会、计划单列市和房价上涨过快等四类共七十多个城市,但2月中旬过后,仅有十个城市公布了细则,各地政府之分歧可见一斑。
各家银行也倾向于无视中央政府的愿望。他们去年成功规避了中央政府的指令,贷款增幅远远超出了政府设定的目标。今年,来自中央政府的指令变得更加强硬。于是,内地银行纷纷把客户介绍到其香港办公室,安排他们绕开内地的限制措施。
对于北京严厉的限购政策,最为高兴的或许是北京周边那些河北的小城镇,燕郊、香河、武清、涿州、固安等地的开发商,已经迎来了一次购买力转移的机会。
严厉的限购政策下,北京的房地产市场几乎已经对外地人关上了大门,短期内很难重启,相当一部分购房者和投资客开始拥向河北了,同时伴随着“环首都都市圈”等利好的因素出台,北京周边这些城镇的房价开始了火箭般的蹿升,“2009年才两千一平方米,现在六千一平方米了,一点火就着了。”北京滕鹏房地产经纪有限公司总经理刘晓峰这样说到。
然而在更深层意义上,限购政策或将改变北京摊大饼的格局。范小冲指出,北京房价之高,归根结底与非均衡的城市发展有关。类似问题不仅仅存在于楼市中,像交通、教育、医疗等方面都有类似症结。因此,问题的根本解决在于把首都的非中枢管理功能适度分散给周边城市,而不是继续以堵限堵。
当然,几乎所有人都明白,这一雷霆政策只是暂时的。接受记者采访的多位专家认为,这一次冻结的时间节点,可能将一直延续到2012年换届年。也有分析人士指出,一如过往诸多房地产政策一样,北京限购政策在严厉执行一段时间后也将悄悄地放松,直至形同虚设。“一如数年前,在90／70政策(新建住宅项目的户型比,套型建筑面积90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上)刚刚出台时,也引起市场极大反响,很多人预测这项政策将彻底改变房地产市场格局,但鲜有人看到,此项政策是在政治重压下出台的一项很难长期延续的政策。”庄凌顾问董事总经理张映光感叹,最终当90／70政策无疾而终时,却无人反思。
