住宅“限购”席卷全国之际，商业地产争夺战的号角随之吹响。同为商业物业，写字楼也不例外。

 

中原地产监测显示，一线城市写字楼市场已呈现供不应求之态势，广州写字楼的租售价格上涨尤为迅速。

 

对此，业内人士表示，国内经济的高速发展、各类型企业面临扩张和产业升级等原因使写字楼特别是高端写字楼需求大幅攀升，加上投资客看好商业物业，促使各地写字楼市场逐步趋热。

 

然而，高和投资董事长苏鑫认为，开发或投资商业地产要求极其高，目前已经看到一定的风险。如此看来，写字楼投资已并非完全利好。

 

 

正是写字楼投资热，让不少“倒手”的写字楼项目获得了新的机会。

 

北京市北三环马甸桥西北角，名为“金澳国际”的写字楼项目3月份十分热销。在此之前，该项目至少已更换了3次投资方。2010年，成立未久的民间基金公司“高和投资”以18亿元收购其6万平方米写字楼物业，成为第三任业主。而在不久前选择散售之后，该写字楼很快便销售一空。

 

类似的“倒手”项目不止一例。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计，2010年，北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。据该公司合伙人王珂介绍，这些成交的商业地产项目，前期大都经历过几次转手。有些已烂尾多年，正是借助住宅市场调控，才得以“咸鱼翻身”，重获投资青睐。而从二级市场的“散售”情况来看，2010年，北京写字楼市场也可以用“火爆”来形容，总成交额超过180亿元。

 

进入2011年，一季度北京写字楼大单交易也频现。之所以如此，市场人士分析称，一方面有资金实力的大企业考虑将资金变成资产，购买写字楼成为具备实力的大企业实现资产保值的重要途径，特别是位置绝佳、配置较高的写字楼更受青睐；另一方面，北京市场对高档写字楼的需求量很大，这导致写字楼的销售周期不是很长，写字楼开发商往往不愿意牺牲掉部分利润来整售，所以市场一旦出现整售项目，往往很容易成交。

 

但值得注意的是，2011年一季度，北京的写字楼市场供应有限，各行业的旺盛需求与投资的火爆迅速消化了写字楼存量，进而导致写字楼价格的上扬。

 

仲量联行一季度北京房地产市场报告显示，一季度北京甲级写字楼整体空置率环比下降1.5个百分点至10.9%，而租金环比增长5.1%，整体平均租金已超过2008年金融危机前的最高值。

 

北京并非孤例。

 

中原甲级写字楼租金领先指数显示，目前广州甲级写字楼租金大幅上升，环比涨幅超过5%，广州准甲级写字楼租金指数环比涨幅达12%，其中珠江新城达到自2008年以来月度环比最高涨幅。

 

业内人士透露，广州写字楼正受到投资者的关注，业主惜售心态较重。此外，写字楼租金的上涨及买卖货源的稀缺，使得越来越多的自用企业买家也放眼写字楼市场，自用与投资的需求数量比例进一步靠拢。

 

 

在协助甲方进行项目收购和资产管理的过程中，北京一家投资公司合伙人注意到，写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。

 

以往，写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本，如山西民营煤炭企业转型投资、国企央企办公自用等。2010年以来，保险资金获得政策许可，可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。在项目收购战中，“入场早、动手快”的大都是险资，“甚至比开发商下手还早”。

 

也是在2010年，民间资本大量介入商业地产投资。以前述高和投资为例，早在2010年5月初，就携大量山西能源资本收购了北京琨莎中心二期项目，成为北京实行住宅限购政策以来“民间投资商业地产第一单”。

 

而最近，商业地产的客户已经再度出现分化：一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来，写字楼投资人群的变化，恰好能说明“行业的财富再分配过程”。

 

近期，受住宅“限购”调控影响，商业地产的融资功能也出现新的变化。据业内人士透露，一些主营住宅产品的房地产公司由于资金链吃紧，开始陆续“割售”旗下商业项目融资。预计2011年，此趋势将更加明显。

 

 

“这都说明市场在逐渐成熟，越来越多的投资者开始关注这一领域”。针对写字楼投资热，王珂认为，投资商业地产会使投资周期变长，资金周转降速，使投资趋于稳健，远离短期炒作和套利。这完全顺应了中国当前正进行的“住宅类房地产去金融化”的调控方向。

 

据此，有乐观人士认为，商业地产未来的价格上涨已成必然。基于该预期，商业地产的投资利好一年来反复被业内人士强化，甚至演变为明显的“唱多”之举。

 

但仍有分析人士冷静指出，商业地产并非全无风险。

 

北京市房地产协会副秘书长陈志表示，业内普遍的说法是，目前正在进行的房产税试点改革，将首先从商业地产征收。这意味着，未来商用物业的持有成本有可能进一步加大，而这是最大的潜在政策风险。

 

此外，过去多年商业地产之所以相对沉寂，且在价格上往往与住宅“倒挂”，主要是因为商用物业的税赋要比住宅高很多。业内人士称，仅在转让交易环节，商用物业总增值额的一半都将用于交税。

 

而从获利周期来看，住宅投资是短平快，商业地产相对漫长，且资金占用量极大，一旦宏观经济基本面波动，往往更容易陷入融资困境，成为“烂尾楼”。对于持有新城区商业物业的投资者而言，通常还要2~3年的“养商期”。

 

在陈志看来，中国城镇化进程正逐步加快，商业地产的业态更新也相应加快，这对商业地产选址、定位和规划都提出了严峻挑战。“一旦项目规划失去与城镇化进程的互动，满足不了市场需求，就将遭遇失败风险。”

 

更有金融人士表示，“如果商业地产与银行信贷产生关联，一旦形成价格泡沫，则无异于将风险转嫁给了金融机构。”