4月21日上午，2011城市观点论坛武汉行将在武汉香格里拉大饭店拉开序幕。

 

中房集团理事长孟晓苏，建设部政策研究中心副主任王珏林，前SOHO副总裁现高和投资董事长苏鑫等十余位政府、企业、金融人士就当下紧迫的形式进围绕着“模式的创造”这一主题现场深入探讨。

 

以下为前SOHO副总裁现高和投资董事长苏鑫的演讲实录：

 

我们到底要不要投资房地产？我们怎么样赚钱？商业地产到底是靠什么？商业地产的热度不言而喻，我相信我们在武汉也已经感受到了，去年是经济元年，除了住宅以外还有商业地产大家都要投，商业地产到底是我们的避难处还是淘金处呢？这个话题对于每一个开发商都要仔细消化。商业地产的规模没有办法和住宅相比，而且商业地产的要求及其高，我们已经看到了一定的风险。

 

风险1、认知的风险。商业地产不是把房子建好了就可以赚钱的，需要很好的经营才能赚钱。

 

风险2：二、三线城市商业地产在短期的供应量上非常大，地方政府对二、三线城市的规划刚性相对比较低。对每位来说，商业地产如果正确的去看待，我建议各位应该作为一个短期的避难所。商业地产的未来风险比较大，我们能不能拿到钱，我们的管理做得怎么样这都是摆在我们面前的问题。所以商业地产的第一个问题就是我们的钱从哪里来？

 

我们现在能看到的商业地产，建好了以后有三个出口：

 

第一、REITS。

 

第二、保险资金。

 

第三、安全性资本。

 

这三个出口，我们建好的商业地产应该卖给谁。REITS的起源是60年代在美国，当时出现过经济不景气、商业地产不好。在起初的五、六年发展是非常不好的，后来政府发现应该给一定的税收优惠，因为政府发现很多的保险基金需要增值而没有稳定的投资渠道。REITS到底能不能形成？为什么在大陆我们讲了五六年的REITS一直无法推出来？什么原因呢？其实很多人都把它看成是给开发商融资的一个渠道，我们要控制开发商，不给他钱，怎么还给他们融资渠道呢？其实我们可以换一种思路，社会上很多的钱，这些钱没有太多的投资渠道，房地产随着中国的快速发展和城市化建设的进程而发展。能不能让老百姓的钱随着房地产的发展享有一定的增值呢？如果有这样的思路REITS就会出来，但是从目前来看不容乐观，时间比我们期望的要长一些。

 

去年刚刚出台了新的《保险法》，一个朋友算了一笔帐，到去年底时整个行业的收入是四万亿，10%投到商业地产就是四千亿，他认为有七百多亿的钱可以投到商业地产，我相信这些钱大部分还是在一线城市，因为他们对回报的要求是60%左右，这个回报我相信在座的各位都不愿意卖给他，相当于不动产的价格打八折到七折。而保险投资偏好是希望更稳健，所以他们更愿意选择已经经营得非常好的5A级办公楼，或者是经营得比较好的商场。

 

我们8月份准备在博鳌论坛发布一个民间资本的白皮书，我们选择了四个地区对民间资本做了研究。我们可以知道民间资本的量有多大，鄂尔多斯的常住人口是40万，这个地区的人口是60万，资产过亿的保守估计有七千人，资产达到千亿的有两万人。我们知道社会上的钱很多，有一类钱追求的是稳定的回报，如果投商业地产不是希望做短期的炒卖，正是希望回报稳定，那么他们更愿意选择商业地产。

 

商业地产到底是靠什么赚钱？是不是建好就可以赚钱？当然不是，商业地产赚钱的核心是要有运营能力，同时还包括资产管理的能力，这两种能力才能够让商业不动产的价值不断的提升。商业地产的价值是由租金决定的，租金的高低是什么决定的呢？由运营能力来决定的。所以商业地产不是我们简单的认为只要地段好价格就可以高。我们设想一下每一级台阶下面都对应一个资金池，第一层是短期投资者、第二层是中期投资者、第三层是长期投资者，他们资金的偏好是不一样的。短期投资者偏好的是高收益、高风险；长期投资者偏好的是低收益、低风险。我们想象着在第一台阶的时候有一个不动产，怎么才能赚钱呢？必须把短期持有的商业不动产让他们买过来，我们设法让商业不动产转移到第二级台阶、第三级台阶，每上一个台阶，因为他们的风险偏好不一样，他可以出的钱更多。关键是怎么能够让不动产从第一台阶到第二台阶，再往上走。美国现在大量的是现有的商业地产不断的交易，这就是赚钱能力、资产管理能力，通过服务商来提高他们的管理能力和运营能力，从而提高商业地产的价值，这样才能把短期投资者持有的商业地产卖给长期投资者。我们离开这两种能力，赚钱就跟卖住宅是一样的，是靠土地成本升值的。到底商业地产基金会不会承认他的出口？短期来看是很难的。如果REITS也不能作为他们最主要的融资渠道，民间资本一定是比较受关注的。我们要给提供出租服务、物业管理服务、资本资产再流动的服务。

 

根据前面三个话题的讨论，商业地产基金要解决以上三个问题，首先要考虑钱从哪里来，其次要考虑和你合作的基金有没有商业运营能力，再次要考虑项目建成后能不能找到一个好的出口卖出去。我们坚信民间资本一定是商业不动产的重要出口，但是对我们从业人员的要求是非常高，以及需要解决很多的难题。资产管理难题、客户管理难题、投资者管理难题。如果想赚到钱，作为投资人来说，最关键的是我们自己的团队要有资产管理能力和商业运营能力。谢谢各位！