来源：文/王营
摘要：高和投资对鄂尔多斯、陕北区域的调研，亦印证了调控背后的强大对抗力量。其调研的上百个投资额在千万元以上的案例显示，房地产在其资产配置中，是最主要的投资产品，占其资产配置近80%，而股票、基金等其他投资品，配置比例很低。
史上最严厉的此轮房地产调控，一年内历经三轮升级，楼市环境却日趋复杂。
调控还将继续深入。国家发改委价格监督检查司司长许昆林26日晚间接受中新社记者采访时称，国家发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
但据最新一份民间资本调研显示，尽管受调控影响，但缺乏投资出口的资金，一般仍紧盯着房地产行业。如果调控一旦放松，这些庞大资金将再度引发火山爆发。
调控效果的评估
在中原集团董事程澐看来，此轮调控并没有达到中央管理层设定的目标。
自2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发至今，本轮房地产调控已升级三次。而每一次行政干预都越发严厉，从限制外地人贷款，到直接限制外地人购买再到如今的直接限价。调控升级的背后是似乎摁不住的房价。
据21世纪不动产监测数据显示，在二手房方面，以去年3月为起点，今年3月为终点的区间数据，北京二手房成交均价同比上涨了16%，杭州上涨了15.6%， 深圳上涨了10.4%，而上海下跌了4.9%；一手房方面，去年3月北京新房预售价格为23100元/平米，今年同期，新房预售均价为28673.22元、，同比上涨了24.1%。
“总体看，涨多跌少。未来楼市调控仍面临较大压力。”21世纪不动产集团市场发展中心副总裁林蕾表示。
但成交量却普遍大跌。综合数据显示，去年4月30日调控至今，全国一线城市成交都有一定程度的下降，一些城市降幅很大。就二手房市场而言，北京今年3月市场成交共11102套，同比去年同期暴跌了51.54%，上海同比下跌了19.09%，只有深圳例外，微幅上涨2%。新房方面也是如此，今年3月北京新房市场成交仍然低迷，较去年同期下跌了33.34%，上海成交量同比下跌了48.5%，深圳下跌了10.63%。
在成交低迷的情况下，开发商基本上放缓了买地投资的速度。远洋地产总裁李明在今年战略沟通会上明确表示，近期不会大规模购置土地。他认为，这是绝大多数企业的做法。而逢低买入只有少数企业做得出来。
以北京为例，2010年4月30日之前，北京拍出多块高价商品房住宅用地。而今年的第一季度，住宅地块供应占总供地面积的比例急剧缩小，且在4月出现住宅用地流标现象。
陕北、山西和温州四个民间资本最集中区域展开了调研。调查人员发现，面对调控，民间资本对房地产的热衷并未却步。
以鄂尔多斯为例。该市在调控背景下，2010年全市商品住宅均价达4479.6元/平方米，同比增长9.42%。其中老城区东胜的商品住宅均价达5572.4元/平方米，同比增长11.26%，而增长最低的康巴什新区的商品住宅均价也达4607.1元/平方米，同比增长8.16%。
按照官方保守估算，鄂尔多斯汇集在民间金融系统的资金量，至少在2000亿以上，鄂尔多斯资产过亿的富豪数量在6000人以上，民间金融系统规模则已远远超过当地银行存款存量规模。如果结合山西、陕北这几个同类型的能源型区域特点，再加上温州，这些活跃的民间资本总量超过万亿。
值得注意的是，据高和投资了解，尽管受到调控的一定影响，但鄂尔多斯房地产市场仍保持快速的稳定增长，陕北神木、府谷等地楼市也保持了相当热度。府谷仅为人口不到30万的县城，一些地块的招拍挂价格已达到1600万元/亩。而神木、府谷等地资产过亿元的富豪数量，也直追鄂尔多斯。
高和投资对鄂尔多斯、陕北区域的调研，亦印证了调控背后的强大对抗力量。其调研的上百个投资额在千万元以上的案例显示，房地产在其资产配置中，是最主要的投资产品，占其资产配置近80%，而股票、基金等其他投资品，配置比例很低。
虽然国务院出台了扶持民营经济发展的若干措施，但是，“目前民营企业均没有获得切实的政策支持和保障，很多富豪并不愿意去做实业。而原本去做实业的资本却流向房地产的趋势并未因调控发生改变。”程澐说。
调控高位僵持背景下，一些地区受种种产业升级、轨道交通甚至所谓的经济圈规划影响，正伺机补涨。以北京房山为例，目前房山楼市均价已达16000元/平米左右。“随着产业、配套等短板消失，区域的生态优势则会逐渐放大。”中经联盟秘书长陈云峰认为，这些区域将由曾经的价值洼地进入追补通道。目前房山区域已云集了十余家地产名企。不仅房山，业内人士担心，康庄、延庆等一带受规划影响都会很快涨起来。
万亿资本博弈调控
程澐认为，调控效果不明显的原因很复杂，这并不完全在房地产本身。“在中国经济转型的矛盾中，其他问题没有实质改变，房地产调控确实很难。”程澐说，民间财富仍旧没有有效的投资渠道就是调控的一大挑战。
今年4月，住房和城乡建设部政策研究中心联合中国首只商业地产基金高和投资，陆续对鄂尔多斯、
调控周年调查： 万亿民间资本对冲
土地财政也有对冲效应
巨大的民间财富之外，土地财政对调控也有天然对冲效应。程澐认为，以土地财政作为根本核心，城市发展模式不改变、经济结构配置不改变，无论行政干预如何升级，总体上都很难改变房地产的运行格局。
国务院督查组回京后，一位督查员称，他发现一些地方不愿意对楼市 “动真刀”，并向督察组强调当地 “房价不高”，并要求在调控中实行“分类指导”（即放松执行力度）。这在地方政府中并不是个案。记者在与一些河北省地方官员接触时，这些官员也均表示出了同样的看法。他们冤枉地说，地方的房价并不高，上级部门并不了解实际情况。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，各地之间如果存在执行力度的松紧差异，那些从严执行的城市必定心怀不满，而当楼市低迷显著影响财政收入之后，这种不满情绪必定转化成暗地里放松限购政策，形成恶性循环。
林蕾也认为，此轮调控已经影响了土地出让市场，地价被抑制，出让数量下降。加上地方融资平台和保障房建设资金问题，一些地方政府处于高负债状态，财政压力巨大。地方政府对房地产调控的态度越来越微妙。“与房地产有关的制度和体制的调整，已到了不得不为的时候。”
