来源：文/高和资本

在温州、鄂尔多斯等较为活跃的民间借贷市场上，上游结合银行借贷，下游以房地产为主要出口的民间借贷体系内所潜藏的风险，在房地产限购限贷等调控政策的催化作用下，终于演化成当下的危机。

这轮危机，可能扩延到规模达数万亿元的民间资本市场。据一些机构调研，包括福建、江浙、陕北以及鄂尔多斯等民间资本较为集中、民间借贷活跃的地区均爆发了类似危机。

但不能因为这一系统爆发危机，而抹杀民间资本借贷体系对促进民营经济发展的重要推动作用。高和资本认为：民间信贷系统的产生实际上是市场经济发展的必然，高利贷也非市场经济发展的毒瘤，而是市场经济发展的衍生品之一。中国金融体系及信贷体系的“双轨制”，才是这一危机爆发的根源。

危机爆发

9月24日，鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司（下称“中富”）法定代表人王福金自缢。这成为鄂尔多斯民间借贷危机爆发的标志性事件。

中富成立于2007年10月18日，有两名股东———郝小军和王福金。王福金为公司法定代表人，持有公司30%的股权；郝小军为董事长，持有70%的股权，也是实际签字人。2008年，中富投资开发“国电富兴园小区”项目，项目总建筑面积107870.65平方米，其中住宅面积80001.98平方米，商业用房面积22925.46平方米。该项目预计明年6月竣工，其中住宅期房于2010年开盘销售，已经收回首付款817.053万元，对应有约1.5亿元的按揭贷款，商业用房尚未开盘。

据悉，中富资金链的断裂，与其急于出售住宅但又套现未果有关。据初步统计，中富集资借贷中的2.1亿元多用于房地产，相当比例用于提前垫付购房人70%的购房贷款。然而，在紧缩的信贷政策下，“出钱卖房”的中富至今未拿到银行按揭贷款，资金缺口到了无法归还民间借贷本息的地步，导致公司正常运营受阻。据测算，2.63亿元借款，每月仅支付利息一项就需要789万元。

2011年下半年以来，鄂尔多斯一些企业陆续爆发信贷危机。近期，更连续爆出地产老总自杀、巨额非法集资等恶性案件。

9月，鄂尔多斯政府曾对17个民间借贷在10亿元以上规模的民间房地产开发企业法人限制出境，并实施监控。

已于9月26日进入鄂尔多斯市公安局东胜区分局正式立案侦查阶段的苏叶女一案，登记造册的出借人已经有300多户，涉及三四千人，金额从10万元到1600万元不等，总涉案融资金额或超10亿元。这刷新了此前2009年的石小红案7.4亿元的纪录，成为鄂尔多斯迄今涉案金额最大的非法吸收公众存款案件。

此外，类似案件还有众博商贸有限责任公司老板梅良玉案、金亿泰汽贸担保公司总经理祁有庆案等。

尽管公众对鄂尔多斯民间借贷危机的关注程度，远不及温州，但其影响也较严重。如同温州一样，鄂尔多斯也是民间富裕程度较高、民间资本较为集聚、民间借贷较为活跃的地区。据不完全统计，鄂尔多斯资产过亿元的富豪在6000人以上，资产上千万元的富人则至少有几万人。这些民间资本大量参与民间借贷，鄂尔多斯民间资本规模超过2000亿元。

楼市调整

鄂尔多斯民间信贷危机的影响直接显现在房地产领域。

目前，在鄂尔多斯房产市场除了两个在建高端项目，几乎所有项目停售、停工。一些以民间借贷为主要来源的在售房企资金“断流”。2个月前，为防止民间借贷系统崩盘及债权人追债，很多项目仍勉力开工。但由于长期拖欠建筑工程款项，且民间借贷危机已然爆发，项目大量烂尾的可能性陡增。

鄂尔多斯房产市场上大部分成交量以当地品牌开发商为主，如伊泰地产；目前各项目施工现场多处于停工状态，仅有一些实力开发商继续建设，如星河湾、伊泰地产、万正等；市场上也出现了现房滞销的状况，如天誉国宝、文澜雅筑。

据了解，仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积达2696万平方米，全市商品房销售面积达1009.4万平方米，而鄂尔多斯的城区人口仅65万，这意味着城区人均购买了约15平方米的住房。支撑这一体系的，正是杠杆率较高的民间借贷系统。

但随着银行信贷紧缩，以及限购政策引发的房屋销售低迷，使得原本依靠按揭贷款支持的高杠杆率房产市场难以为继，导致民间借贷危机的爆发。过去3个月，鄂尔多斯房产市场成交量暴跌。数据显示，今年9月份以来，鄂尔多斯房地产市场销售惨淡，比去年同期下滑了80%左右。

尽管缺乏成交量支撑，房价已经明显下降，但依旧是有价无市。

2011年第三届鄂尔多斯住交会上， 一些参展企业降价幅度高达10%～15%，但成交却并不理想。目前，鄂尔多斯楼市近期销售业绩最突出的某项目，之前均价在每平方米7600余元，国庆期间价格调至每平方米4999元。并且，该项目开发商给出了“赊销”政策：购房者支付50%首付，公司垫付50%，购房人按月以银行利息偿还公司资金，5年还清。而另外两个此前购销两旺的楼盘，近期也大量出现首付款已交却办不下来贷款的情况，这些购房人也在寻求转手。尾盘销售则基本处于半停滞状态。

最为典型的是，上月开盘的某大型高端房地产标杆项目，原计划销售20亿元以上，但开盘后售价一路下行，每平方米售价从26000元一路跌至20000元，甚至一些户型跌至每平方米15000元，目前认购金额约5亿元左右。这一数据，在当前的鄂尔多斯房产市场上已属难得。

在维持了近10年的高速发展以及近5年房地产市场的爆发式发展之后，鄂尔多斯房地产市场在此轮调控中终于迎来了一次大洗牌和结构性调整。

据了解，危机直接影响的是单一依靠高利贷回报、不得不“借新还旧”来维持运转的担保公司，或以高利贷来维系房地产开发的中小型房企。目前危机并未波及到仍以煤炭为主业的企业，或以土地开发为主要模式的大型房企。

高和资本认为，鄂尔多斯此轮爆发的危机，并不是鄂尔多斯模式的全面崩盘式的系统危机，而是鄂尔多斯市场重新规范、深度调整式的结构性危机。