房价下跌已是大势所趋，因开发商降价促销而引发的业主维权也此起彼伏。对此，不少分析人士指出，降价并非开发商自愿。“主要还是为了提前应对日益紧张的资金链。”清科研究中心分析师傅喆告诉记者。
除降价促销回拢资金外，一些开发商也纷纷通过募集基金挨过难关。来自清科的数据显示，截至今年三季度末，新募集的房地产投资基金已经超过22只，资金到位规模达32.25亿美元，比去年同期新募集的10只基金和18.59亿美元分别上涨120%和73.5%。而其中，仅今年第三季度就新募集基金15只达20.92亿美元，基金数量占前三个季度总数的70%，同比上涨达150%。
和以往不同的是，华润、金地、复地、世茂等知名房地产企业也纷纷出现在这些房地产投资基金中，显然，在货币政策从紧和限购的双重压力下，越来越多的知名房企已经开始将目光瞄向了设立私募房地产基金，而目的只有一个——那就是开拓房地产企业的融资新渠道。
上市房企借私募基金缓压
在刚刚公布的三季报中，上市房企的业绩比起其他行业依然不错，但下滑态势已然明显。
金地集团10月21日公布的三季报显示，该季度公司净利润仅为153.63万元，同比降幅高达98.63%，每股收益仅为0.0001元，同比下降99.67%。对此，金地集团的理由是前三季度结算资源有限，造成企业的销售和利润体现不能同步，而更多的项目竣工时间将集中在四季度。但是，就在第二季度，金地集团的营业收入还同比增长98%。
和金地集团相比，华侨城、滨江集团等大型房企在三季报中的表现也不尽如人意。实际上，在公布三季报的49家房企中，不少企业都存在现金流紧张的局面，不仅业绩增速变缓，亏损的也不在少数。记者注意到，49家房企中，有30家企业的经济活动产生的现金流为负数，占比超过61%。
对此，傅喆表示，房地产企业遇到的资金难题早已是预料之中，在他看来，自去年以来，在一连串的楼市调控重拳之下，房企无论是在开发项目启动资金还是建成项目的销售资金回笼上均受到一定程度的影响，加上作为房地产企业重要融资渠道之一的房地产信托产品，今年以来遭遇政策收紧，使得融资渠道创新成为越来越多房地产企业工作的重心之一。“因为想要单纯依靠银行贷款和政策的回暖，短期看很难。”
实际上，也正是为了缓解资金问题，包括华润、金地等一线上市房企纷纷通过设立房地产投资基金进行融资。其中，华润集团旗下的房地产投资基金管理机构为汉威投资，管理着旗下5只不同的基金，总规模超过18.46亿美元，约合人民币117亿元。而金地集团和复地集团则凭借管理机构稳盛投资管理有限公司和上海智盈股权投资管理有限公司分别管理旗下4只和3只基金，到位资金规模总数分别为23亿人民币和10亿人民币。
“其实就在这些房地产企业积极参与私募基金之前，活跃在中国市场的私募房地产投资基金主要还是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金。”傅喆表示。
这些新进兴起的由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，尽管对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。“其投资经验显然没有独立房地产私募基金成熟，可以说，房地产企业设立基金的初衷更多的是解决自身资金压力。”
募资借力银行
值得注意的是，尽管房地产企业纷纷借道私募基金融资，但实际上，从年初至今，无论是美元基金还是人民币基金，募资越来越难。
启明创投创始人邝子平告诉《华夏时报》记者，现在听到最多的就是融资环境没有上半年那么容易了，“比较幸运的是，我们在5月份完成了第三期的资金募集，但是很多跟我们同期募资的基金，到现在还没有达到规模，尤其是人民币基金。”
在他看来，和美元基金不同的是，人民币基金的LP没有相对成熟的机构群体，往往只有社保等少数几家机构投资者，其他大部分是来自国内的富有群体，“而这部分人对于投资其实是没有固定的分配。”邝子平指出，“很多投资PE的只是因为PE热所以才进来，一旦降温，首先退出去的也是他们。”
那么，此时涌入私募基金业的房企们如何融资呢？
“不少房企参与到私募基金主要是通过银行发行产品来进行募资，不仅方便而且快捷。”China Venture首席执行官陈颉在接受记者采访时坦言，在紧缩的银根政策下通过发行这类基金，实际上也可以将政策调控和限购的影响最小化。
对房企来说，借道私募基金缓解困境是一妙招，但对投资人来讲，风险却不能忽视。
“由于这类基金是在中国房地产调控政策下催生出的具有‘中国特色’的产物，因此无论是基金的投资策略、退出机制和风险控制等方面都不成熟。”傅喆指出。
陈颉也提醒，如果房地产基金投资的项目被套住或是亏损，投资人将面临基金到期后无法变现的风险。
