摘要：导语：在这些活跃于中国市场的私募房地产投资基金中，除了以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金外，还有一股新生力量。
2011年可谓是中国本土私募房地产投资基金（下文简称“房地产基金”）发力崛起的一年。根据中国创业投资与私募股权投资领域专业研究机构清科研究中心的统计数据，截至三季度末，已有新募私募房地产投资基金22支募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过了80%和70%。
在这些活跃于中国市场的私募房地产投资基金中，除了以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金外，还有一股新生力量由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。
自去年以来，随着一连串的楼市调控重拳出击，融资渠道创新成为当务之急，自主或联合设立私募房地产投资基金成为房企融资新宠。清科研究中心分析师傅喆认为，房地产企业设立的基金将成为未来中国私募房地产投资基金中的重要生力军之一。
傅喆表示，房企设立的基金对中国房地产行业了解更深，且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，处于发展初期，目前仍存在一些亟待解决的问题。
首先是募资困境，由于处于发展初期，各家机构仍旧缺乏历史业绩和品牌沉淀，使募集过程中投资者对于基金的业绩表现评估成为难点，加之部分投资者对于国家宏观经济政策走向及房地产行业发展判断不一，增加了基金的募资难度。募资已经成为此类基金的初期发展障碍，而资金来源与基金规模也都将对基金日后的投资风格与方式造成影响。
其次是模式不明，由于是应国家楼市调控政策而生，基金运作尚未形成成熟的模式和标准，各机构对于基金投资方向、工具、策略及退出机制仍处于研究探索阶段，尚无“最佳实践”可供参考。房地产企业设立基金的初衷更多的是解决自身资金压力。然而，长远来看，随着行业的发展和转型，房地产企业下设私募房地产基金应向专业基金管理机构转变，成为房地产企业旗下多元化发展的业务板块之一，而不是单纯为解自身一时资金之渴的短期行为。只有找准定位有序发展，才能成长为具有坚实品牌的专业私募房地产基金管理机构。
第三是人才缺口，私募房地产基金对于管理人才的要求较高，基金管理团队需对房地产行业具有深入了解，最好具备房地产企业工作经验，同时又需要熟悉私募股权投资基金的运作管理。现阶段这类人才缺口较大，因此，房企背景的私募房地产基金管理方式除自主管理外，也出现了“引入外援”的管理方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投资和瑞银房地产集团共同担任基金的管理人。该基金于2011年二季度完成募集，规模为2.5亿美元。之后，2011年8月，远洋地产也联合KKR打造投资中国房地产市场的基金平台，分别对基金出资7000万美元。
第四是监管缺失，由于私募房地产基金尚未形成行业标准，亦未明确监管归属，已经出现部分新兴机构借募集基金之名，聚集民资，变相炒房，对行业健康发展造成不利影响。目前，无论是房地产基金本身，还是房地产企业通过设立房地产基金进行融资，均在政府管控范围之外。如何保障投资人利益、充分揭示基金的投资风险是房地产基金发展中面临的一个重要问题。
附：房地产企业设立房地产投资基金（部分）
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房地产企业名称 |
旗下房地产投资基金管理机构 |
旗下基金名称 |
成立时间 |
基金规模 |
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华润集团 |
汉威资本 |
华润国际地产基金一号 |
2007年7月 |
USD3.46亿 |
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华润伊斯兰基金一号 |
2007年10月 |
USD5.00亿 |
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华润国际基金二号 |
2008年4月 |
USD2.00亿 |
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华润中国商场稳定收入基金一号 |
2009年12月 |
USD3.00亿 |
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华润中国商场开发基金一号 |
2009年12月 |
USD5.00亿 |
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金地集团 |
稳盛投资管理有限公司 |
瑞银金地中国房地产美元基金 |
2009年 |
SD2.50亿 |
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天津稳盈股权投资基金合伙企业（有限合伙） |
2010年 |
目前到位RMB2.00亿 |
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天津稳裕股权投资基金合伙企业（有限合伙） |
2011年 |
目前到位RMB3.00亿 |
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天津稳实股权投资基金合伙企业（有限合伙） |
2011年 |
目前到位RMB2.10亿 |
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复地集团 |
上海智盈股权投资管理有限公司 |
复地景业基金 |
2009年11月 |
RMB5.50亿 |
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景盈基金 |
2010年4月 |
合计约RMB4.50亿 |
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复地景创基金 |
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