来源：文/彭斐

摘要：“近几年，由于房价持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主要选择之一。”日前，一份由住建部政策研究中心、高和投资完成的《民间资本与房地产业发展研究报告》中测算，鄂尔多斯民间资本量达到约2200亿元，今后规模还将增长。

鄂尔多斯人突然富了。“拿到拆迁、征地款的老百姓，不知道该怎么花这些钱。”在当地某出租车公司上班的杜平（化名）说，借出去拿高额利息，成了最方便、回报最好的一种投资方式。

当地一位商人与 《每日经济新闻》记者交流时表示，伴随着国家能源政策的收紧，鄂尔多斯赖以成名的煤炭资源开始集中，参与难度增加，当地人转而青睐收益率不错的房地产行业。

如今，鄂尔多斯的银根不断紧缩，房地产企业从信贷市场融资难度也在增加，地产商急于寻求新的融资渠道，弥补资金缺口。

依靠民间借贷维持运转的鄂尔多斯房地产业，陷入了前所未有的资金焦渴中。

暴富：鄂尔多斯没有“穷人”

“鄂尔多斯没有穷人。”鄂尔多斯东胜区罕台镇的居民杜平 （化名）对《每日经济新闻》记者说，随着城市扩建和拆迁、征地的进行，除了让老百姓住上楼房外，政府补偿款项也陆续发给了当地居民。

随着煤价2003年后的井喷式上涨，鄂尔多斯这个煤炭储量占全国1/6的地级市，也由内蒙古自治区的贫困地区，变为中国内地“最富的城市”。

记者从《2011年鄂尔多斯市政府工作报告》中了解到，“十一五”期间，鄂尔多斯全市累计完成旧城拆迁765.4万平方米，该市城镇建成区面积由138平方公里拓展到243平方公里，城镇化率达到70%，较“十五”末提高15.6个百分点。

与城镇化同时推进的，是该市猛增的投资额度。该市政府公开数据显示，“十一五”鄂尔多斯累计完成投资6033亿元，是“十五”时期的6.5倍。

在东胜区铁西三期的规划下，2009年上半年，杜平所在的罕台镇开始征地，当地村民搬进楼房的同时，也成为手持现金的“大款”。

杜平所在的永胜村只有100多人，全村土地超过6平方公里，征收部分土地后，该村共获款项4000余万元。

据鄂尔多斯市财政局相关调研，仅今年1~7月，全市各区旗在保障性住房专项补助资金上，已签订拆迁协议19743户，已开工建设安置住房13192套，共175万平方米，项目总投资98.4亿元，现已完成投资29.3亿元。 

2010~2011年间，永胜村按每户拥有耕地的人头分钱。杜平家虽有5口人，因老婆孩子没地，只有3口人参与分钱，得到的补偿款达到120余万元。

杜平说，永胜村有的农户最终拿到的补偿款能有四五百万，在鄂尔多斯市，这不算多。

按政府相关回迁政策，拆迁村民只需以每平方米两三千元左右的价格，即可在指定区域买到楼房。杜平说，即使每家买两套100平方米的住房，几十万甚至上百万的余款总是有的。

东胜区经济开发区副书记兼副主任谢怀君在接受媒体采访时曾说：“早一个月拿到钱，早点放到典当行，收益就相当可观，100万元一年可以获得30万元以上的利息。”

诱惑：城镇居民放贷吃息

2010年春节过后，表姐刘梅（化名）给杜平的电话多了起来，对话内容离不开“理财问题”。

原为当地金融保险业务员的刘梅，向杜平及其亲属介绍“民间借贷”的理财计划：与其把钱存进银行吃低息，倒不如以2.5分的月息放给她。

刘梅还打电话给自己的母亲、杜平的父母，及父亲的三个兄弟。在高利息的诱惑下，他们决定将钱借给刘梅，让她帮忙“理财”。

从2010年6月到今年4月，刘梅从杜平及其亲属处拿到本金超过600万元，月息是2分5厘，按年利率30%计，杜平及其亲属每年获取的利息总额至少180万元。

中国人民银行今年7月7日最后一次加息后执行的存贷款基准利率，活期存款年利率为0.5%，五年期存款年利率为5.5%，按此计算，杜平及其家人的600万元资金每年利息仅分别为3万元、33万元。

“有更多的钱能赚，谁不心动？”杜平对《每日经济新闻》记者说。

事实上，刘梅扮演的只是一个中间人角色。

刘梅曾向杜平透露，2008年以来，她的借贷总额超过2000万元。杜平说，除1400万元来自与她有亲属关系的鄂尔多斯当地人外，刘梅还通过之前做保险业务员所积累的社会关系，进行民间融资借贷。

据了解，刘梅将钱放给鄂尔多斯当地房地产开发商，月息3分~3.5分。

“在鄂尔多斯，吃利息差价的大有人在，而且金额不菲。”杜平说，永胜村开始征地后，村委会相关负责人曾向他表示，从村民手中以2.5分月息借款，再以3分利息转借，仅5厘钱的利息，该负责人每月就能赚5、6万元。

自2010年上半年和刘梅打下第一张借款白条开始，截至今年4月，杜平将征地获得的120余万元全部借给刘梅，截至8月，杜平共得到15万元利息。

鄂尔多斯金融办的公开统计数据显示，鄂尔多斯原有270多家担保机构，2010年9月~2011年3月进行融资性担保机构整顿后，数量减至36家，很多担保公司开始以自有资金放贷，不再吸收公众资金。

公开渠道的关闭并没有阻碍“鄂尔多斯人家家放贷”的步伐，当地居民通过各自熟人的路子，纷纷“打白条”放贷吃利。有媒体报道，内蒙古大学的一份调研显示，50%的鄂尔多斯城镇居民都参与到了放贷与借贷的资本活动中。

房地产：高利贷主要流向

然而，今年9月，杜平没有像往常一样结到利息。“我被骗了，你们放在我这里的钱可能收不回来了。”9月底，杜平及其亲友陆续接到刘梅的电话。

全民高利贷狂欢，这是最可怕的金融风险。在知名经济评论人叶檀眼中，鄂尔多斯正是全民高利贷的经典案例，而且鄂尔多斯今天的资金模式比起20年前的温州模式，危害和风险都更大。

杜平万万没想到，他会与因非法吸收公众存款近10亿元、已被当地公安局立案侦查的苏叶女扯上关系。连接他俩的正是刘梅，她曾向苏叶女借出800余万元，月息高达4.5~5分。

10月20日上午，《每日经济新闻》记者以债权人身份从东胜区公安局经济侦查大队了解到，刘梅已就苏叶女非法吸收存款报案。

然而，记者拨通了杜平提供的刘梅手机时，得知与债务事宜有关后，刘梅接连说，“打错了，我不是。”

“她现在很敏感，债主几乎天天找她，甚至有人威胁她孩子的安全，现在她也是有家难回，我也已经有些日子没见她了。”杜平说。

“房地产。”对于巨额资金的流向，杜平言简意赅，“（刘梅的）2000多万，除借给苏叶女800多万，还有一部分借给了其他房地产商。”

当地一位企业家在与 《每日经济新闻》记者交流时表示，近几年随着国家能源政策收紧，煤矿整合，民间资本参与煤矿投资的难度增加，而投资回报率不低的房地产业，已经成为民间资本的主要流向。

对于民间资本的规模，鄂尔多斯市相关部门向记者表示，具体数字很难统计。

“近几年，由于房价持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主要选择之一。”日前，一份由住建部政策研究中心、高和投资完成的《民间资本与房地产业发展研究报告》中测算，鄂尔多斯民间资本量达到约2200亿元，今后规模还将增长。

纠结：民间借贷与银行贷款

伴随民间资本投资房地产规模的不断扩大，其投资形式逐步从需求端转向供应端，如投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等。

在《每日经济新闻》记者获得的一份由住建部政策研究中心、高和投资完成的关于鄂尔多斯《中国民间资本投资调研报告》中显示，截至今年2月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额仅59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中，不到16.55%。

如今，鄂市的房地产行业资金链条已脆弱不堪。9月24日，鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司（以下简称中富地产）法定代表人王福金自杀身亡，揭开了鄂尔多斯民间借贷和房地产开发之间的紧密关联。

高和投资董事长苏鑫表示，中国房地产中直接融资不足10%，80%以上资金来自银行，使得房地产的行业风险很容易传导到整个金融系统，一旦出现问题，甚至会牵扯社会经济。

在某国有银行鄂尔多斯分行工作10年的一位老员工告诉记者，“招商银行(600036，股吧)、华夏银行(11.3,+0.02,+0.18%)(600015，股吧)、中信银行(4.46,+0.07,+1.59%)(601998，股吧)、浦发银行(9.18,+0.02,+0.22%)(600000，股吧)纷纷进驻，新进来的银行不少都以50万元年薪挖人，不过要完成揽储任务才能拿到全额，压力很大。”

《每日经济新闻》记者从该市东胜区金融办获悉，截至7月底，鄂尔多斯市银行的本外地存款余额为1930.46亿元，其中东胜区存款余额为1125.12亿元；同期，鄂尔多斯市银行贷款额为1806.84亿元，其中东胜区贷款额为1148.78亿元。

从上述数据不难看出，东胜区的贷款额大于存款额，资金最为活跃。叶檀分析认为，鄂尔多斯是一个资金量大且投资需求十分旺盛的城市，这里的现金流要比一般城市的平均值高出很多。

“自今年4月份以来，鄂尔多斯的中小企业，特别是房地产行业，确实很难从银行再获得贷款。”当地一位商人向记者表示，这与四大银行在鄂尔多斯的信贷额度有关，有限的贷款额度，遇上了经济快速发展的鄂尔多斯，每年2月份刚过，银行的贷款额度可能就已被用完。

一位当地开发商解释说：“没有办法，银行不放贷，只能从民间借贷。”从事贷款担保中介的董女士也表示：“即使是有资格的中小企业，目前从银行贷款也比较困难，因为银行的贷款额度基本都用完了。”

因此，房地产企业急于寻求新的融资渠道，弥补资金缺口。

上述商人认为，煤矿整合后，大量中小型企业老板更加关注房地产，因为银行贷款有限，他们选择民间借贷，即使利息高于银行贷款，但如资金能正常流动周转，盈利率对他们来说还是不低。

负责处理中富地产债务的一位人士向《每日经济新闻》记者表示，开发商借的钱已经变成钢筋水泥，卖不出去；老百姓手里的钱都借给开发商建了房，房卖不出去，钱还不了老百姓，老百姓就不能买房，“（资金）没有流动性，只能顶死”。

前景：民间借贷或难消失

信贷紧缩的背景下，依靠民间借贷资金维持运转的鄂尔多斯房地产，陷入了前所未有的资金焦渴中。

《民间资本与房地产业发展研究报告》显示，由于中小民营企业很难通过一般金融渠道融资，由此催生了大量小额贷款公司、典当行、担保公司、地下钱庄等民间金融机构。

报告显示，在温州、鄂尔多斯、陕北等地，借贷市场异常发达，鄂尔多斯已经达到全民放贷的地步，月利率高达2%~5%。通过借贷将零散的民间资金聚拢，再投入房地产等高利润行业，民间资本被不断放大。

随着银根收紧，民间资本转为通过“短期放贷”填补地产商的资金缺口。在楼市调控背景下，房地产开发企业自筹资金比重明显加大。

一面是日益紧缩的银行信贷，一面是急需资金的房地产市场，民间借贷乱象丛生便成必然。近日发生的数起房地产资金链断裂事件，更是引发了人们对于鄂尔多斯发展模式的质疑。

“鄂尔多斯当前遇到的问题，其实并不像外界所谣传的那样。”鄂尔多斯当地企业界人士萧峰 （化名）认为，鄂尔多斯房地产资金有所紧张，与国内银根紧缩背景有关，也与近几年鄂尔多斯发展速度过快有关。

在陷入民间借贷舆论漩涡多日后，鄂尔多斯地方政府终于作出正面回应。10月21日上午，该市政府召开了“全市前三季度经济运行及规范金融秩序、促进房地产健康发展情况”新闻发布会。

市政府秘书长奇巴图称，市政府已制订《鄂尔多斯市规范整顿民间借贷活动实施方案》，加强对非法集资的监管和打击力度，保持全市民间借贷的平稳运行。

“全社会各个领域投资规模持续扩张，对资金的需求量急剧增加。但金融业发展相对滞后、信贷投放整体规模小，银行信贷资金不能满足需求，客观上推动了全市民间借贷的发展。”奇巴图这样解释陷入民间借贷困局的原因。

奇巴图表示，对具有一定实力、有土地等资产而暂时出现资金周转困难的企业，政府正在积极协调贷款银行，做到不抽资、不压贷、不上浮利率，并通过转贷、展期等办法，帮助其渡过难关。

他同时称，涉及房地产和民间借贷领域的案件只是个别现象，“民间借贷和房地产领域整体形势平稳、风险可控”。

温州民间借贷事件，让鄂尔多斯的金融形势紧张起来。最普遍的担忧是，民间借贷体系会不会崩溃。在萧峰看来，民间借贷不可能消失，目前来看，也并没有回落的迹象，只是短期内，大家有些信心不足。

日前，鄂尔多斯(14.58,+0.06,+0.41%)金融工作办公室相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，民间借贷是自发和隐蔽的行为，政府没有办法对其规模进行监测，温总理对温州的调研，说明中央已经开始对中国的金融体系、金融制度和突显出来的问题进行关注了。