摘要：鄂尔多斯的冬天，是建筑施工的“冰冻期”，工地上矗立着高高的脚手架和大型吊车，油画般静默。在东胜区通往康巴什新区的东康线上，一个巨大的工地令人无法忽视它的存在。超级大盘星河湾曾被开发商寄予厚望，做出100亿、甚至120亿销售计划。如今计划落空几成定局。
北方的风，来得格外凛冽。鄂尔多斯的冬天，是建筑施工的“冰冻期”，工地上矗立着高高的脚手架和大型吊车，油画般静默。在东胜区通往康巴什新区的东康线上，一个巨大的工地令人无法忽视它的存在。超级大盘星河湾曾被开发商寄予厚望，做出100亿、甚至120亿销售计划。如今计划落空几成定局。
100亿计划破灭
鄂尔多斯星河湾位于鄂尔多斯东胜区南部，总规划面积达7.88平方公里，规划人口共计5.6万人，是以居住、商务功能为主的综合发展片区。该项目是星河湾集团今年的重头戏，早在今年年初，星河湾就已经做足了宣传。
鄂尔多斯星河湾动用了约300名销售代理，一度吸引了思源经纪、易居中国、中原集团、世联地产、策源以及合富辉煌一共6家国内一线的代理机构参与竞选。后有两家代理机构退出，思源、中原、世联以及合富辉煌4家联合代理鄂尔多斯星河湾项目。
7月份，鄂尔多斯项目一手代理商公开透露，鄂尔多斯星河湾有120亿元的货值。开发商乐观预计，单鄂尔多斯这一个盘的销售，2011年有望实现销售收入100亿元。来自多家代理机构的信息显示，鄂尔多斯星河湾2011年9月17日认购起，实现认购金额不足20亿，1900余套房源消化了不到十分之一。
12月初，星河湾集团品牌副总监孙颖向本刊记者表示，星河湾分管此项目的负责人已经开始“休假”。而星河湾请的销售公司，为了拉客，包下鄂尔多斯多家酒楼，忙于“请客吃饭”。
鄂尔多斯星河湾售楼处的售楼小姐向看房客表示：“每套房子的价格都不一样，如果您一次性付清的话，折扣力度比较大。”事实上，这是星河湾在全国让利幅度最大的一个楼盘。此前，在认购阶段曾推出最低约8折的优惠措施，单价可低至15000元/平方米。对于一个“人均有住房三四套”的城市而言，这样的“优惠”没能让人们雀跃。
被误读的楼盘
之前有媒体撰文分析星河湾折戟鄂尔多斯的原因之一为：“星河湾太在意自己过去成功的经验，太相信自己品牌的力量，依旧在走过去产品的老路线，注重品质和文化品位，体现高贵的贵族文化气质。显然，这些与当地居民的文化需求并不对等。”
据本刊记者实地探访，此言也不尽然。售楼处影音展示厅的屏幕堪比影院，置于一楼的沙盘大到需要站在二楼才能一览全貌，论富贵与显耀，整个鄂尔多斯的高端楼盘可与之叫板的寥寥可数。主推户型从300多平方米到600多平方米，客厅面积就近百平方米，体现“文化品位”的书房被设计在一个相对促狭的八角房内，摆了一张书桌。
“书柜放在哪里呢？”
售楼小姐想了想说：“你可以拿出一个卧室来放。”
星河湾的规划与当地居民的需求不对等，还不如与气候脱节来得厉害。在全年有半年时间需要供暖的城市，阳光休闲厅、落地大窗的设计，新鲜感十足，但并不为当地人看好。
一度号称鄂尔多斯“楼王”的伊泰·华府世家，就因为考虑到气候原因，采用了高窗厚墙的设计。星河湾景观规划中的加拿利海枣、布迪椰子等热带植物，在北国的养护成本高昂。
为防冻保温，有半年时间，开发商不得不把植物包成粽子状，或者装入大盆养在室内。所谓“立体水景曲径通幽”，多半时候都结着厚厚冰层。
被高估的市场
2010年底，星河湾高调宣布将进入“中国人均GDP最高城市”鄂尔多斯。尽管被数家媒体质疑拿地有问题、未批复就开建，但星河湾表示依旧看好这个项目。
“回顾过去10年，世界上发展最快的国家是中国，中国发展最快的地区是内蒙古，内蒙古发展最快的城市是鄂尔多斯。”在今年9月份的一个当地论坛上，星河湾集团副总裁梁上燕公开表示。
开发商的信心更多来自当地暗涌的民间资本。住房和城乡建设部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称，保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，当地人均GDP已经超越香港位居全国第一。全国第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，其中东胜区53.8万人，平均每户2.6人。
公开资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，施工总量达2300万平方米，这意味着每天可有近6万平方米的住房推向市场，按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少将达到10平方米以上。
房源在这个城市像煤一样充裕。和轰轰烈烈的开工数据相比，这个市场的二手房成交数据就暗淡多了，2010年鄂尔多斯二手房成交面积仅17万余平方米。也就是说，鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。
此前，《财经》杂志曝光了一份星河湾方面与东胜区政府签订的投资协议，这份协议将地方政府与星河湾紧紧捆绑在一起。按照约定，协议签订之日起，星河湾方面就可开工建设。但协议同时要求，星河湾方面需分期借款11亿元给东胜区政府，东胜区政府保证项目用地不少于1万亩，其中建设用地不少于5000亩。东胜区政府还承诺，如果星河湾方面不转让该处土地，将免除相关的土地增值税。“两年之后，此地将崛起12000平方米的建筑群，这将是一个豪华的星河湾社区，拥有完善的配套设施，清澈的游泳池，这一切可用四个字概括，事在人为。”梁上燕表示。
