摘要：2010年底，星河湾高调宣布将进入“中国人均GDP最高城市”鄂尔多斯。尽管被数家媒体质疑拿地有问题、未批复就开建，但星河湾表示依旧看好这个项目。开发商的信心更多来自当地暗涌的民间资本。住房和城乡建设部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称，保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，当地人均GDP已经超越香港位居全国第一。

    扩城变阵

 　　采访对象包括但不限于：

 　　万科·金域蓝湾销售主任梁敬东

 　　合富辉煌(中国)佛山公司项目总监黄志恒

 　　合富辉煌(中国)佛山公司市场研究部高级经理曹绍林

 　　合富辉煌集团副总经理李慰

 　　星河湾集团品牌副总监孙颖

 　　鄂尔多斯康巴什原达尔汗壕补洞三社社长孙有仁

 　　云南省经济研究院院长段钢

 　　引子

 　　“城市发展，地产先行。”多年来，建城大业造就了中国一座座现代城市，房地产企业是其中不可或缺的发动机。

 　　2011年冬天，这个发动机的转速似乎降了许多。

 　　开发商或明或暗打折促销、以价换量，购房者持币观望，房价也连续数月环比下跌。

 　　从珠三角到内蒙古，由南到北，各地楼盘降价的新闻屡见不鲜。降价范围从一线城市传递到二三线，从周边蔓延到市中心。

 　　年关将至，房地产企业的业绩压力、资金压力越来越大。表面上是缺钱，根子上可能是“缺人”。

 　　本世纪以来，国内城市的建成区面积扩张了50%，而城镇人口只增加了26%，这意味着，我国土地城镇化的速度快于人口城镇化的速度，而且几乎快了一倍。类似鄂尔多斯康巴什的“空城”现象不是孤例。

 　　“目前中国国家级和省级开发区超过1500个，每个开发区的平均面积是6平方公里，大的在15平方公里以上。”国家发改委秘书长杨伟民在“十二五”城镇化发展高层论坛上表示，这种分散化的开发格局，不但耕地承受不了，能源也承受不了。

 　　提高城市建成区的人口密度，意味着要走土地集约利用的途径。前路几何？越来越多的大城市对传统的“摊大饼”模式展开反思。“城镇朝着山坡建，良田留给子孙耕”，是昆明交出的答案。

 　　无论是中国城市化还是整个房地产业的发展，都必须提高资源的利用效率。这是可持续发展的基本要求，更是科学发展观的基本要求。

 　　珠三角楼市重回2008？

 　　以温和向下的方式回到合理水平，并不会像2008年突然大降价

 　　《望东方周刊》记者王智亮 | 广州、佛山报道

 　　经过大半年的“苦撑”，各地楼价纷纷松动，下调幅度频频刷新。新一轮降价潮中，作为全国楼市风向标之一的珠三角走在了全国前列。

 　　12月初，作为最早实行限购政策和最早试图松动限购政策的城市，佛山地产界再次发声，打出了“楼价重回2008”的广告宣传横幅，预示着楼市走向更深度回调。

 　　珠三角楼市真能重回2008吗？这是开发商为赚眼球的炒作，还是迫于现实做出的战略调整？

 　　顺势才赚钱，逆市要保本

 　　12月9日，位于佛山市季华东路与佛山一环交汇处的楼盘---万科·金域蓝湾打出了“楼价重回2008！7200起送装修”的宣传语。

 　　在万科·金域蓝湾的销售大厅内，销售主任梁敬东告诉《望东方周刊》：“这更多的是广告宣传。”据他介绍，该楼盘望江户型全部超过10000元/平方米，均价在12000元/平方米到13000元/平方米。而且即便是广告宣传中正在认筹的“7200起送装修”的楼盘，“也不全是这个价，现在只是交诚意金，等开盘的时候能不能买得到还不好说。”

 　　该楼盘销售代理合富辉煌(中国)佛山公司项目总监黄志恒告诉本刊记者，价格在7200元/ 的是位置较差、以出货为原则向刚需客户提供的户型。“楼价重回2008”仅仅是广告包装，实际上价格并没有真正到达2008年的水平。

 　　与万科·金域蓝湾重在广告炒作不同，位于佛山市顺德区陈村的港隆国际则是动真格在降价。

 　　该楼盘的销售代表郭俊烨向本刊记者介绍，最新开盘的三个户型都在打七折。“开盘时卖7000元/平方米到8000元/平方米，最贵的能到10000元/平方米，现在毛坯只要4800元/平方米，而且楼层任挑。”

 　　郭俊烨说，现在就是在保本，开发商在2009年10月拿这块地的时候，地价就要4000元/平方米。“没有哪个行业是永远赚钱的，房地产跟很多行业一样，顺势才赚钱，逆市要保本，能运转就行了。”他说，现在空着的土地也暂停开发了。

 　　降价措施效果明显，“开盘两个星期，已经卖出去30多套，现在只剩20套了。”郭俊烨乐观估计，整个楼市现在也在慢慢回暖，有升有跌。而在售楼现场，本刊记者未见到咨询购买的热烈场面。

 　　12月初，佛山市住房和城乡管理局公布了11月全市房地产(住宅部分)交易情况。统计显示，11月全市成交均价为8090元/平方米，微跌0.55%，成为从9月份以来的第三次下跌，前2个月的跌幅分别为1.94%和1.79%。相较今年3月份高峰时期8756元/平方米的成交价，下跌幅度达到7.6%。

 　　广州中心城区楼价出现1字头

 　　除了佛山，广州楼市也出现了大幅度降价楼盘，区位由边远郊区向中心城区推进。

 　　12月9日，位于海珠区新港中路的纵横国际公寓打响广州市老城区楼市降价第一枪，在打出最低13800元/平方米起的销售广告后，该楼盘最终以均价17255元/平方米、成交24套，成为当天广州十区二市的销售冠军。

 　　12月12日，在纵横国际销售大厅内，该楼盘销售代表李某告诉《瞭望东方周刊》，13800元/平方米的户型早几天已经卖完了，现在有的是15000元/平方米到17000元/平方米的。“要不是开发商为回笼资金，这里都卖28000元/平方米。”

 　　该楼盘另一名驻场销售方某说，目前在售的户型中，最便宜的一房卖到16800元/ 平方米，两房为16900元/平方米。“现在开发商回笼2亿资金，不缺钱了，以后价格会回到18000元/平方米到19000元/平方米。”

 　　据上述两人介绍，该楼盘开盘两个星期就卖了1000多套，现在只剩下三四套。不过，本刊记者从阳光家缘网上查到的数据显示，截至2011年12月12日，该楼盘尚有918套房屋未成交。销售大厅内也仅有几名客人在了解楼盘信息，并不像上述两人所说的“看样板房都要排队一个小时”。

 　　除了需要回笼资金的纵横国际公寓项目降价销售之外，位于海珠区琶洲新港东路猎德桥旁的楼盘——星品在开盘之初就把价格定在了相对较低的价位。

 　　据该楼盘销售主管关颖谦介绍，按照该楼盘的建筑面积来计算，单价为28000元/平方米，但是如果加上赠送面积，折合下来也就是23000元/平方米。而且她说，交楼标准附带6800元/平方米的精装修，除去这些，该楼盘毛坯房也只要16200元/平方米，远低于相近区位的其他楼盘。

 　　据关颖谦介绍，如果是在以往，该地段的楼盘至少要卖到40000元/平方米，但是由于在开盘时正好赶上了降价的大势，加上开发商拿地较早，土地成本得以控制，因此在开盘时就没有定过高的售价。

 　　降价仍是趋势

 　　在珠三角城市中，楼市降价已成为基本趋势。

 　　据深圳市规划国土委网站公布的11月全市房地产市场统计数据显示，新建商品住宅成交均价18757元/平方米，环比10月份下降约21%。

 　　在东莞，11月份出现了近4年以来最差的成交量。进入12月后，虽然均价在第一周实现了逆势上扬13个百分点，达到8516元/平方米，成为9周以来最高，但由于仅仅是得益于成交房屋的结构性支撑，因此其价格坚挺局面可能很难维持长久。

 　　社会各界纷纷猜测楼市拐点已经出现，但黄志恒认为并不存在拐点一说。他认为，今年的楼价一直都是以温和向下的方式回到合理水平，并不会像2008年突然大降价。当年是因为国际金融危机，导致购买力出现断层造成市场拐点。而现在来看，购买力是有的，只是限购政策限制了购买资格，“有钱没房票。”

 　　合富辉煌(中国)佛山公司市场研究部高级经理曹绍林分析认为，楼市价格还会继续下降，“还没到底，但是基本上来说也处于探底阶段了。”不过他也强调，不同的开发商由于面临的资金压力不同，因此降价幅度也会有差异。

 　　合富辉煌集团副总经理李慰认为珠三角楼市在前两年价格上涨时期没有过度虚火，因此降价也不会出现像北京、上海那样大的幅度。

 　　曹绍林认为，开发商所面临的资金压力主要来自两个方面：一是在看到2010年房价上涨之后，开发商高价拿地，工程面铺得太宽；二是由于之前信贷政策宽松，让开发商觉得可调动资金充足，也促使他们大量拿地开工。但没想到2011年的限购政策和银根收紧，共同造成现金量不足，迫使他们不得不收缩套现以维持正常的运作。

 　　与全国性的大开发商普遍降价销售不同，佛山本地开发商表现不一。曹绍林说：“那些有实业或者有固定物业可以收租的，资金压力不是很大，降价幅度也就不会太大。”这部分开发商就是能撑多久撑多久，基本上是在跟政策对赌。

 　　对于此次楼市寒冬，李慰相信这次是一次真正的洗牌，对开发商的洗牌不会像房价这样短期内实现，“至少需要两到三年吧。”

 　　对于地产商能否挺过本次寒冬，黄志恒认为，如果楼市再往下走，势必会在地产界引起兼并和收购，但珠三角不会有太大动荡。“以佛山为例，很多地产商都在陶瓷、钢铁等产业有业务，他们的资金压力会有更多的渠道来缓解，自有资金比较充足。”

 　　“起码在广州和佛山，崩盘的可能性不大。”他认为。

 　　星河湾鄂尔多斯遭“急冻”

 　　1900余套房源消化了不到十分之一

 　　《望东方周刊》记者东仁 | 鄂尔多斯报道

 　　北方的风，来得格外凛冽。鄂尔多斯的冬天，是建筑施工的“冰冻期”，工地上矗立着高高的脚手架和大型吊车，油画般静默。

 　　在东胜区通往康巴什新区的东康线上，一个巨大的工地令人无法忽视它的存在。超级大盘星河湾曾被开发商寄予厚望，做出100亿、甚至120亿销售计划。如今计划落空几成定局。

 　　100亿计划破灭

 　　鄂尔多斯星河湾位于鄂尔多斯东胜区南部，总规划面积达7.88平方公里，规划人口共计5.6万人，是以居住、商务功能为主的综合发展片区。该项目是星河湾集团今年的重头戏，早在今年年初，星河湾就已经做足了宣传。

 　　鄂尔多斯星河湾动用了约300名销售代理，一度吸引了思源经纪、易居中国、中原集团、世联地产、策源以及合富辉煌一共6家国内一线的代理机构参与竞选。后有两家代理机构退出，思源、中原、世联以及合富辉煌4家联合代理鄂尔多斯星河湾项目。

 　　7月份，鄂尔多斯项目一手代理商公开透露，鄂尔多斯星河湾有120亿元的货值。开发商乐观预计，单鄂尔多斯这一个盘的销售，2011年有望实现销售收入100亿元。

 　　来自多家代理机构的信息显示，鄂尔多斯星河湾2011年9月17日认购起，实现认购金额不足20亿，1900余套房源消化了不到十分之一。

 　　12月初，星河湾集团品牌副总监孙颖向本刊记者表示，星河湾分管此项目的负责人已经开始“休假”。

 　　而星河湾请的销售公司，为了拉客，包下鄂尔多斯多家酒楼，忙于“请客吃饭”。

 　　鄂尔多斯星河湾售楼处的售楼小姐向看房客表示：“每套房子的价格都不一样，如果您一次性付清的话，折扣力度比较大。”

 　　事实上，这是星河湾在全国让利幅度最大的一个楼盘。此前，在认购阶段曾推出最低约8折的优惠措施，单价可低至15000元/平方米。对于一个“人均有住房三四套”的城市而言，这样的“优惠”没能让人们雀跃。

 　　被误读的楼盘

 　　之前有媒体撰文分析星河湾折戟鄂尔多斯的原因之一为：“星河湾太在意自己过去成功的经验，太相信自己品牌的力量，依旧在走过去产品的老路线，注重品质和文化品位，体现高贵的贵族文化气质。显然，这些与当地居民的文化需求并不对等。”

 　　据本刊记者实地探访，此言也不尽然。

 　　售楼处影音展示厅的屏幕堪比影院，置于一楼的沙盘大到需要站在二楼才能一览全貌，论富贵与显耀，整个鄂尔多斯的高端楼盘可与之叫板的寥寥可数。

 　　主推户型从300多平方米到600多平方米，客厅面积就近百平方米，体现“文化品位”的书房被设计在一个相对促狭的八角房内，摆了一张书桌。

 　　“书柜放在哪里呢？”

 　　售楼小姐想了想说：“你可以拿出一个卧室来放。”

 　　星河湾的规划与当地居民的需求不对等，还不如与气候脱节来得厉害。在全年有半年时间需要供暖的城市，阳光休闲厅、落地大窗的设计，新鲜感十足，但并不为当地人看好。一度号称鄂尔多斯“楼王”的伊泰·华府世家，就因为考虑到气候原因，采用了高窗厚墙的设计。

 　　星河湾景观规划中的加拿利海枣、布迪椰子等热带植物，在北国的养护成本高昂。为防冻保温，有半年时间，开发商不得不把植物包成粽子状，或者装入大盆养在室内。

 　　所谓“立体水景曲径通幽”，多半时候都结着厚厚冰层。

 　　被高估的市场

 　　2010年底，星河湾高调宣布将进入“中国人均GDP最高城市”鄂尔多斯。尽管被数家媒体质疑拿地有问题、未批复就开建，但星河湾表示依旧看好这个项目。“回顾过去10年，世界上发展最快的国家是中国，中国发展最快的地区是内蒙古，内蒙古发展最快的城市是鄂尔多斯。”在今年9月份的一个当地论坛上，星河湾集团副总裁梁上燕公开表示。

 　　开发商的信心更多来自当地暗涌的民间资本。住房和城乡建设部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称，保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，当地人均GDP已经超越香港位居全国第一。

 　　全国第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，其中东胜区53.8万人，平均每户2.6人。

 　　公开资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，施工总量达2300万平方米，这意味着每天可有近6万平方米的住房推向市场，按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少将达到10平方米以上。房源在这个城市像煤一样充裕。

 　　和轰轰烈烈的开工数据相比，这个市场的二手房成交数据就暗淡多了，2010年鄂尔多斯二手房成交面积仅17万余平方米。也就是说，鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。

 　　此前，《财经》杂志曝光了一份星河湾方面与东胜区政府签订的投资协议，这份协议将地方政府与星河湾紧紧捆绑在一起。按照约定，协议签订之日起，星河湾方面就可开工建设。但协议同时要求，星河湾方面需分期借款11亿元给东胜区政府，东胜区政府保证项目用地不少于1万亩，其中建设用地不少于5000亩。东胜区政府还承诺，如果星河湾方面不转让该处土地，将免除相关的土地增值税。

 　　“两年之后，此地将崛起12000平方米的建筑群，这将是一个豪华的星河湾社区，拥有完善的配套设施，清澈的游泳池，这一切可用四个字概括，事在人为。”梁上燕表示。