摘要：2010年4月，高和投资以每平方米2万元的价格购入中莎广场项目，经过重新整体设计、统一招商和运营后，将带租约的物业以每平方米3.5万元的价格出售，并在当年8月即实现“售罄”。这次成功运作，也成为了房地产运营过程中教科书式的典型案例。

　　转变模式、轻资产运作、提高周转效率、向管理要效益

 　　经历了最惨淡的一个“金九银十”后，房企开始感到“这个冬天有点冷”。调控仍在继续，房地产行业会何去何从？面对日趋紧张的资金链，房企应如何创新模式，在稳定发展的同时借机实现“弯道超车”?

　　在正略钧策管理咨询近期举办的钧策汇管理沙龙上，这些成为与会专家和开发商们热议的话题。

　　从销售到持有经营

　　“中国经济在转变增长方式，房地产行业也要改变增长方式。”住建部住房政策专家委员会委员、广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，房企只能服从、适应国家政策和大局，转变越晚越被动，转变越快越主动。

 　　蔡穗声长期关注房地产行业发展，但他对从广东开始模仿、尔后蔓延到全国的“香港模式”感到担忧。“从银行借钱拿地，没开发完即通过预售向消费者再借一笔钱，资金部分回笼后进入下一周期，房企经营成为融资、拿地、项目开发和销售的不断循环。这种运作越来越不适合内地房地产市场的发展，高房价、囤地等问题不断产生。”

 　　不过，这些问题及引发的矛盾，正促使业内探索新的发展模式，呼声最高的是所谓“美国模式”。

 　　“美国模式”最大的一个特点是房企更加注重持有型物业的经营，以期获得长久而稳定的回报。目前，以万科、越秀地产为代表的广东房企已经开始朝这个方向转变。

 　　“向‘美国模式’转变面临着两个问题，一是金融环境的配套尚不完善，二是营运人才短缺。” 蔡穗声表示，美国房地产开发资金来源中，只有15%左右是银行资金，85%左右是包括退伍基金、退休基金等在内的社会资金，而目前国内还缺乏美国那样完备的社会融资机制和渠道。

 　　从销售转向持有经营，但如何实现过渡？持有比例应该是多少？也是很多企业关注的问题。正略钧策管理咨询合伙人郝炬坦言，这确实比较难以回答。因为在这个过程中，持有比例的多少，跟企业的资源和资金流的情况有着紧密的关系。但他判断，房企加大商业地产投资无疑将是一个趋势，未来5到6年后，这一波商业地产快速投资可能带来新一轮存量商业资产重组的机会。

 　　“如果手里有钱，明年上半年可能就是很好的机会。”中山大学管理学院EMBA中心主任陈珠明预言。

　轻资产运作

 　　轻资产运作是“美国模式”的另一大特点，眼下这种运作方式越来越受到业内认可。

 　　“轻资产实际上是一种资本运作，其典型的特征是充分优化配置外部资源。” 陈珠明解释道，所谓轻资产运作，是运用最少的成本撬动最大的资源，获取最大的利润。价值观念、客户资源、品牌、管理制度等，均属于轻资产的范畴。

 　　“无论商业项目，还是住宅，轻资产模式都是未来的主流趋势。” 郝炬判断。

 　　据介绍，目前国内轻资产运作所需的商业环境已基本具备。设计、管理、营销、代理、景观等各个环节的供应商都趋于成熟，房地产私募基金也是风起云涌，而制造业和相关其他行业的部分资金出于资产配置和避险驱动，也有一部分直接进入房地产，为轻资产模式提供了金融环境。

 　　对国内房企而言，从销售转向持有的同时实现轻资产运作，最需要注意什么？郝炬认为，在金融背景不完备的情况下，要把资产“做轻”，把规模“做快”，关键是依靠企业的现金流平衡模式。

 　　据了解，目前一些正在转型的企业，以及包括万达集团、宝龙地产等已经相对比较成熟的房企，面对金融背景尚未完全展开的局面，在实现资金平衡方面的努力，除了一些金融途径上的拓展，主要依靠的还是销售现金流的回笼。

 　　周转加速

 　　2010年4月，高和投资以每平方米2万元的价格购入中莎广场项目，经过重新整体设计、统一招商和运营后，将带租约的物业以每平方米3.5万元的价格出售，并在当年8月即实现“售罄”。这次成功运作，也成为了房地产运营过程中教科书式的典型案例。

 　　与会的业内人士认为，能够在短短4个月时间内成功实现商业物业融、投、管、退4个阶段的快速运转和轻资产运作，高和投资在募集资金时很好地瞄准民间“安全性资本”，并在项目运作时采用“资产精装修”模式，充分发挥了自身的商业物业运营能力和销售能力。

 　　“在当下‘钱荒’和调控不断发酵的大背景下，现金流快速回笼这种提高周转效率的措施更显重要。”一位开发商代表坦言。

 　　“在金融体系不能充分有效地给予支撑之前，不管是做商业还是做住宅的房企，强化提效、加快资金周转效率都是关键。” 郝炬强调，对于外部环境的变化，房企一定要有一个合理的预警和应对机制。企业可以不“快”，但是需要“快”或者在外部变化促使的情况下，企业一定要“快”得起来。

 　　向管理要效益

 　　开发企业对市场寒意感受切身，倡导的发展建议也更具实战意义。

　　珠江实业(600684,股吧)集团副总经理李超佐认为，如果市场继续向下，如何在低谷实现弯道超车也将成为房企面临的问题。

 　　他与参会者分享了珠江实业的应对措施。一是走合作开发的道路。很多小开发商有地，但是缺少资金和开发经验，未来不乏合作开发的机会。二是加大在保障房建设方面的投入。“保障房投入的资本量比较大，但是风险小，资产相对比较安全。”李超佐表示。

 　　面对严峻的市场行情，企业必须考虑自己的核心竞争力在哪里。

 　　近10年来，房地产业迅速发展，主要是依赖较大的利润空间，而管理则处于较为粗放的水平。一些缺乏开发经验、管理松散的企业也能轻松生存，但在注重轻资产运作的未来，过去的路很难走下去。

 　　与会专家表示，仅仅局限于获取土地的增值收益绝非长久之计，未来开发企业必须考虑两点：一是向品牌要效益，以品牌溢价创造新赢利模式；二是立足于提升管理水平，有机组合企业各方面的资源。

 　　“企业自身更为健全之后，应对外界变化也会比较轻松。” 合景泰富副总裁饶俊认为，企业运作效率的提高、流程的顺畅等，对于现在房企的健康发展更为重要。