摘要：“宏观调控就是要进行结构调整，这样必将有一大批房地产公司或者倒闭或者转行，房地产基金也只能优中择优。但大家一定记住一条，那就是金融机构永远都是锦上添花，不可能雪中送炭。”华夏双大（北京）股权投资基金管理公司董事长张相利先生在接受和讯网专访时做出了这样的判断。以下为本次访谈实录：

 　　和讯网：对于房地产私募基金，目前业界看法不一，有人认为它是房价下行和市场调整的特殊阶段中昙花一现的产品，但也有人觉得它能够长期存在于房地产市场当中。您怎么看待这个问题？

 　　张相利：我们曾经做过一个研究，对比了一下美国的股权投资基金市场，房地产基金是占到约20%左右的PE基金募集市场份额，排名列在并购基金之后。这个数据说明，房地产基金是一种金融资产常规配置手段，它将在不同阶段，以不同形式伴随着中国房地产市场的发展和中国金融资本市场的发展而长期存在并发展下去，而非简单的狭义理解。

 　　而房地产私募基金在房地产行业调控的大背景下出现，使得开发商又多了一个投资合作伙伴，但是这个伙伴不同于银行贷款或者房地产信托产品，房地产基金是需要分享开发利润且承担一定开发风险的，它是开发商未来重要的商业伙伴。

 　　和讯网：12月份住建部政策研究中心课题组与高和资本共同发布了《人民币房地产私募基金发展报告》（简称《报告》），《报告》认为房地产私募基金在未来三年内将达到5000亿。从你们的角度对房地产私募基金未来的发展规模是如何判断的？

 　　张相利：报告的命题非常好，华夏双大作为行业新兵，也是主要参与单位之一。从行业角度来理解，这个数据是相对客观的。人民币房地产私募股权基金是一个新生事物，它的出现是中国房地产市场发展过程中的必然产物，是房地产企业未来发展过程中的重要合作伙伴。如果将已经存在许久的房地产信托（基金的一种类型）计入在内的话，那么这个规模将远远超过5000亿元。

 　　和讯网：业界将去年称为是房地产私募基金元年，我们知道今年的房地产私募基金产品更是如雨后春笋般的出现，您如何总结今年房地产私募基金的发展情况？目前国内房地产私募基金的整体发展状况和规模是怎样的？

 　　张相利：华夏双大正在募集第一支旅游商业地产基金，规模较小，正处于学习阶段，谈不上对行业的发展进行总结。整体上来讲，我们认为房地产是一种具有金融投资属性的重要投资产品。房地产私募基金充当了一个资产配置的投资工具，收益来源于被投资对象的未来盈利能力，投资退出方式也多种多样。现在市场上很多人把房地产基金归类为高利贷，我认为是非常不合适的。

 　　固定收益和浮动收益均是房地产基金投资的一种收益方式选择，因为目前老百姓在国内可选择的投资渠道非常狭窄，而近几年货币通胀的压力非常大，很多领域的投资都是“看不见摸不着的”，只有房地产是大家均可以接受的投资品种。再加上国内金融市场不发达，资源配置成本较高，造成了一部分人利用基金的形式以高额回报为诱饵，诱惑投资者去投资风险非常高的房地产项目，所以才造成了市场上的一种假象。

 　　真实情况其实并非如此，房地产基金作为资产配置的一种工具，属于刚刚起步阶段，尚未被广大投资人所了解和接受，但我深信，这个行业的存在是符合房地产市场发展的客观规律，必将迎来行业发展的春天，未来也必将成为私募股权基金市场上一个比重非常大的基金类型。

 　　和讯网：我们都知道包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金。您怎么看待这种现象？开发商做房地产私募基金有何利弊？

 　　张相利：对于开发商发起设立地产私募基金的问题，2年前我在做地产基金时曾提出过一种看法，就是“开发商设立房地产基金无法解决关联性交易的问题”，而事实也证明前几年一些大型开发商自己发行的基金募集很不成功。

 　　根据以往的经验，房地产基金的发起人大致有三类： 开发商背景的房地产基金、金融机构背景的房地产基金和有上述两类机构背景的职业经理人设立的独立房地产基金（专业人士发起的房地产基金）。发起人背景不同，对于风险的偏好也就不同，基金的投资风格和理念也就截然不同。在行业发展的不同阶段，这三类房地产基金的市场意义是不同的。

 　　如果我们在房地产基金作为一种财富人群资产配置选择之一的大背景下去看，这种以开发商为背景的发起方式有利于房地产基金行业发展，为什么呢？因为大型开发商无论在项目设计、管理、运营和质量把控上面都有成熟的经验，这些经验对于房地产基金未来发展是一个非常重要的资源。比如我们现在看到，市场上比较有知名度的人民币房地产基金均带有强烈的开发商背景。这种发展趋势是建立在偏股权型的投资手段和全面加强基金资产管理的理念上面的，与市场上常见的以房地产信托形式参与的偏债权型的投资思维有着天壤之别。

 　　总之，我想进一步修正之前的看法，那就是只要开发商保证其发起设立的房地产基金，本着“公开公平公正”的投资原则，本着对投资人负责的态度，在控制投资风险的前提下赚钱，那么这样的房地产基金存在对市场就是有利的。

 　　和讯网：根据您的从业经历，目前房地产私募基金在发展过程中遇到的最大困难或者最让您困惑的问题是什么？有无好的解决方案？

 　　张相利：对于房地产基金来讲，现在是最好的时代也是最坏的时代。国家行业调控对于房地产行业的影响实际上已经影响到了基金LP的投资意愿，由此造成了募集方面工作难度加大。之前我所在机构是一家银行系的PE基金，主要投资于房地产和基础设施行业，募集资金非常简单，基本都是通过私人银行来募集。

 　　但是随着2011年上半年开始的房地产行业调控愈演愈烈，银行和信托已经封死了对房地产行业的资金输送，原有开发模式和高杠杆的财务手段已经不适用于房地产行业，房地产基金的出现刚好集合民间资本有效的参与到了房地产行业的结构调整期。未来需要通过不断加大对于民间富裕阶层的投资理念的培训，增强对于房地产基金的认识，从而扩大资金募集的通道以实现为行业长久发展提供后续动力。

 　　除了募集资金的问题之外，如何建立属于地产基金管理人的商业信用，也是非常关键的。这个问题不仅是房地产基金所遇到的问题，其他类型的基金也在前行中挣扎。如何建立商业信用，我个人认为一方面要加强行业自律，另一方面要建立一套完整的监督和职业体系，在困难时期用业绩说话更能体现基金管理人的职业水准。

 　　和讯网：从华夏双大的角度来看，在选择具体投资项目方面的基本原则是什么？目前该基金的主要资金来源是什么？

 　　张相利：华夏双大在选择项目时关注交易对手实力、企业经营现金流情况、拟投资项目法律的透明度和完整性，以及风险控制措施是否完备等方面。我们重点关注的是商业地产，也对发达经济省份内1-2线城市的独立住宅类项目比较感兴趣。资金方面主要是来源于民间资本。

 　　和讯网：根据您的了解，目前房地产私募基金给到投资者的利润率主要在一个什么样的区间范围内？您认为这样的利润率是否合理？

 　　张相利：投资收益与风险是成正比的，这是一个持久不变的定律。每只基金都有各自的特点，所投资的每个项目阶段不同、风险不同，收益也就不同，不能一概而论。

 　　和讯网：在银行贷款收紧、资本市场融资渠道关闭、信托融资受阻的情况下，您觉得房地产私募基金能够在多大程度上解决房地产企业资金紧张的问题？

 　　张相利：房地产基金是房地产企业的一个投资合作伙伴，这种合作除了解决资金问题之外，有部分基金甚至可以提供额外的经营支持。行业的宏观调控就是要进行结构调整，必将有一大批房地产公司或者倒闭或者转行，房地产基金也只能优中择优。但大家一定记住一条，那就是金融机构永远都是锦上添花，不可能雪中送炭。

 　　和讯网：中央经济工作会议明确表示明年房地产宏观调控不放松，一部分人因此对房地产市场的未来发展表示悲观，您对房地产市场未来的发展走势是如何判断的？

 　　张相利：房地产是一个特殊商品，它不仅有使用属性还有投资属性，而未来一定时期内，房地产的投资属性会大大降低，这部分将是被打压最严重的。

 　　对于使用属性来讲，我相信每年依然有大批青年人进城务工或者娶妻生子，刚性需求没有改变，但是在短期内将被压制。这拨调控的截止日，也需要参考国际经济环境的好转速度，短期看，2012年不是一个房地产行业的好年份，但是对于房地产基金来讲，倒是一个低成本介入的好时机。

来源：和讯房产