摘要：“住宅投资路径的封堵，是导致商业地产火热的原因之一。”据高和投资董事长苏鑫调研，在本轮调控前，投资5年以上的商业地产年化收益率为10%，投资一、二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%。调控出台后，投资商业地产年化收益率为9%，而住宅投资年回报率不超过5%。
2011年，北上广深四大城市的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率明显攀升。与此同时，包括万科、金地、保利、招商、龙湖等房企在内的标杆企业都已经跳出住宅地产这个单一产品线，进入商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产等业务领域，以抵抗调控带来的行业波动风险。而企业转型和产品调整，使房地产业的内涵外延、房地产市场的内容更加丰富，利于行业整体发展、趋于稳健。
蜂拥商业地产
“住宅投资路径的封堵，是导致商业地产火热的原因之一。”据高和投资董事长苏鑫调研，在本轮调控前，投资5年以上的商业地产年化收益率为10%，投资一、二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%。调控出台后，投资商业地产年化收益率为9%，而住宅投资年回报率不超过5%。
在这种背景下，不少开发商开始重视商业地产的倾力打造。
12月25日，中粮集团天津大悦城购物中心开业。这是继北京西单大悦城、沈阳大悦城、朝阳大悦城、上海大悦城之后，中粮集团的又一力作。天津大悦城的开业，标志着大悦城以北京、上海、天津等一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济区的全国复制版图愈见成型。据了解，中粮高层对大悦城的要求很高，希望大悦城每到一个城市就能够成为当地的时尚地标，成为城市现代商业文明的象征。
与建造大型购物中心不同的是，万科另辟蹊径，尤其重视社区商业的打造。他们认为，对于住宅大盘项目来说，社区商业的成功打造不仅能提升商铺价值，同时可以提升整个楼盘的价值。
12月24日，万科首个社区商业项目“万科红生活广场”在深圳举行开业仪式，该项目也是万科第一次采取售后统一返租的经营形式。相关人士指出，这是万科在住宅市场领域不断取得突破发展之后，着力于商业配套发展的表现。
对此，万科总裁郁亮强调：“万科做商业不是做综合体，而是做社区类型的商业。都市中心的综合体不是万科的目标，万科的商业是社区级的。”
另据远洋地产相关人士介绍，目前远洋商业地产已在全国拥有近20个处于在建阶段的商业地产项目，预计2015年之前，北京、天津、成都、杭州、中山、大连、长春等地还将有10个左右购物中心相继亮相，商业地产已成为其房地产业务板块的重要组成部分。
时间再往前推，首创置业与奥特莱斯集团共同投资建设的世界名牌折扣店同样值得一提。作为地产与商业相结合的一种探索，首创置业董事长刘晓光表示，他们将寻求一条差异化发展的新型开发模式――走住宅产业综合体道路，这也是首创置业新一轮战略的核心内容，标志着首创置业已经开始进行战略转型。
“银色”的养老地产
随着中国逐步迈进老龄化社会，“银发经济”同样让人看到了商机。2011年，保利、金融街、万科等多家开发商都提出“养老地产”的主张，试图选址环境优美之地，打造适宜老年人居住修养的场所。
据了解，万科在2010年底就正式启动了活跃长者计划，而北京的项目幸福汇预计会在三期开盘时推出一栋老年公寓，成为万科活跃长者计划的首个试点项目。保利地产和基金则提出“善居养老”，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区。此外，与直接进入养老地产不同的是，也有开发商虽开始涉猎这一领域，但是范围更为宽广，涉及医疗、养生、教育、休闲、养老等众多领域。
12月22日，香江集团与重庆市长寿区政府签订协议，拟投资100亿元打造长寿湖西岸片区旅游综合开发项目。
据悉，长寿湖西岸片区将建设国际长寿村、五星级酒店、国际会议中心、运动公园、游艇码头与游艇俱乐部等项目。而其中的国际长寿村是对长寿湖文化的深度发掘，香江将在此建设国际养生、养老中心，其中包括国际老年大学、老年艺术团，以及康复疗养中心等。另外，长寿村还将与海外养生专业机构合作，共同为老人量身定制长寿秘方，让越来越多的老人在长寿湖修身养性。
而在广东大亚湾东岸惠州巽寮旅游度假区内，金融街控股正在建设一个面积约20万平方米的老年住区。
从金融、商业房地产到老年地产，“背山面海，舒适的自然环境”是金融街在项目定位老年人群体时最主要的倚仗，他们相信，“得天独厚”的自然环境资源，将是项目未来最大的卖点。
不过，目前已有业内人士提醒说，养老住区项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。单纯说养老地产，范围过于局限，应纳入养老产业整个体系，方有发展前景，同时，亦要考虑到风险性，不能盲目上马。
依山傍海做旅游
随着楼市调控长期化的预期，不少房企开始拓展旅游度假地产业务，目前已有万达、龙湖、雅居乐、中化方兴等多家房企在全国旅游城市跑马圈地，力图打造旅游度假地产。但业界专家指出，目前旅游度假地产仍处于起步阶段，盈利模式尚不明朗。
2008年~2010年，万达集团联手泛海集团、联想控股、辽宁一方集团等多个合作伙伴，在全国范围斥资近1700亿元，拥有了长白山国际旅游度假区、大连金石国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区、福州琅岐岛国际旅游度假区、西双版纳国际旅游度假区项目，堪称中国旅游地产“老大”。
万达集团董事长王健林坦言，“旅游度假区是万达集团储备竞争优势的项目，现在关键是吸取经验，锻炼能力。”他认为，虽然现在还没有强有力的竞争者，但万达独占市场的局面不可能持久。三五年内，会有相当一批企业直追万达，要“防患于未然，早做准备”。
今年，龙湖地产也先后斥资拿下山东烟台36宗地块和云南玉溪江川抚仙湖地块，开发集度假酒店、商业、休闲配套设施于一体的生态旅游度假项目。龙湖集团品牌经理邵玉群表示，旅游度假地产是龙湖目前发展的主业之一，“旅游度假地产不同于以往的观光旅游项目，龙湖更倾向于将其打造成为一个长期逗留的度假胜地。”
而今年8月武汉海昌极地海洋世界临时营销中心的开放，则预示着海昌集团打造的“极地公园+旅游商业+多功能酒店+生态住宅”复合型地产项目的正式登场。在过去十年里，海昌集团已经以开发大型极地、海洋主题旅游复合型地产，影响了多个城市的发展进程。
其实，在楼市深度调控下，大批品牌房企掘金旅游度假地产并非偶然。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，一方面，目前旅游地产领域的开发商还较少，竞争性比较弱；另一方面，房企转型旅游度假地产，也与目前消费方式有关。他表示，我国人均GDP超过4000美元后，消费也呈现出结构性变化，正在朝着旅游度假的方向转变。
掘金园区产业地产
在略显低迷的2011年北京土地市场上，产业用地成为当之无愧的主角和亮点。
12月22日，中国不动产研究中心发布的《2011北京工业用地市场报告》指出，2011年工业地产呈现鼓励与引导并行态势。一是产业园区成为多地政府重点规划载体，对工业土地的管理和控制也提上日程；二是产业地产整体趋于活跃，市场化力量的壮大引人关注。
日前，有媒体报道，联想集团及其合作企业将在大庆投入114亿元资金，建设联想科技城。另外，在产业地产方面，联想已在全国范围内大面积铺开，在昆明、南昌、南宁、漳州等地规划建设产业园区，联想已经率先走上产业+地产的新模式。而近日，万通携手TCL高调进军产业地产，亦被认为工业地产创新模式的经典案例。
与此同时，世茂集团巨额投资海峡城，借“云端产业集群”进军产业地产；绿地集团在郑州签约投资总额高达130亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园项目；首创置业在青岛打造商务区，明确将资源、产业与地产相结合，往地产上游发展，种种迹象表明，产业地产正在成为一些房企的新选择。
大连亿达集团董事长孙荫环在接受采访时表示，2011年，亿达集团已联手国内外知名企业，投资150亿元，开工建设了大连生态科技创新城商业及教育配套设施。未来3至5年，还计划投资500亿元，建设800万平方米集产业、商业、教育、居住、医疗、公园为一体的，具有国际一流标准的科技产业创新城。“该项目不仅仅是给大连再增加一个产业园区，而是要为大连、为中国提供一个绿色文明、宜居宜业的综合生态开发样板。”孙荫环说。
此外，由中太建设集团开发建设的河北廊坊现代服务产业园区也在试图打造中国北方金融产业后台服务基地。而到目前为止，廊坊市25个各类省级园区中，已有21个完成规划环评编制工作。今年廊坊市在建的亿元以上项目达618个，园区经济占工业经济总值的80%以上，已成为廊坊市经济的主要增长点。
对此，业内人士认为，园区产业地产可以冲抵住宅地产市场下滑的影响，但更重要的是，将可促进房地产结构的调整。
