摘要：限购、限贷、限房价 2011年的楼市环境对以往总能主导市场的开发商来说显得四面楚歌。就在这样一个不同以往的关口，人民币房地产私募基金以星星之火的燎原之势，向开发商抛出了绣球。高和资本董事长苏鑫表示，目前，市场上大量人民币私募股权基金，其投资模式各不相同，这也是目前基金之间的主要差异。“一类是以可转债形式投资房地产项目，以开发商赎回可转债作为主要退出途径。还有一类则是通过股权收购的形式，收购房地产项目，再以销售退出。”

限购、限贷、限房价 2011年的楼市环境对以往总能主导市场的开发商来说显得四面楚歌。

就在这样一个不同以往的关口，人民币房地产私募基金以星星之火的燎原之势，向开发商抛出了绣球。

近日，住房和城乡建设部政策研究中心发布的《人民币房地产私募基金发展报告》（下称《报告》）称，“根据各方信息汇总，估计目前人民币房地产私募基金融资总规模近千亿元。”

野蛮生长

“人民币房地产私募基金出现并发展的最大意义在于，它能够为社会大众寻找投资渠道；对房地产市场投资形成有效分流，将投资从需求端引向供给端，增加了住房的有效供给；同时，令房地产行业较高的利润大众化。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹对《第一财经日报》表示。

“2010年可说是国内房地产基金元年，而今年则是房地产基金蓬勃发展的一年。”全国房地产投资基金联盟会长张民耕不久之前对媒体表示， 2010年全国共有房地产基金公司100余家，而2011年，许多房地产开发公司、信托公司、PE公司都纷纷设立房地产基金，截至目前，“国内房地产基金往少里说也有近500家”。

在资金的量级上，《报告》显示，2010年国内人民币房地产私募基金资金规模达到了500多亿元。而2011年，其资金总规模已实现翻倍增长。

《报告》认为，民间资本充裕、投资渠道匮乏、行业收益相对较高以及由行业调控依法的重组需求，这几种因素的共同作用，使得人民币房地产私募基金的发展成为必然。

不过，以目前的情况看，与其说房地产私募基金蓬勃发展，或许不如说野蛮生长更为真实。

高和资本董事长苏鑫表示，目前，市场上大量人民币私募股权基金，其投资模式各不相同，这也是目前基金之间的主要差异。“一类是以可转债形式投资房地产项目，以开发商赎回可转债作为主要退出途径。还有一类则是通过股权收购的形式，收购房地产项目，再以销售退出。”

而这类债权形式的投资，在很多业内人士看来就是一种变向的“高利贷”。“基金把钱给开发商，他保证每年给我多少回报，但他要把公司印章、银行印鉴给我（作为抵押）。”一位房地产基金业内人士表示，债权类投资一般会设置保底、回购或对赌条款，以确保基金收益，“这就像放高利贷”。

《报告》也发现，“多数基金对房地产企业或项目进行股权形式的投资，获取股权收益，但实质上仅承担了债权的风险。”

相比而言，股权投资由于需要与开发商共同开发某一项目，面临的市场风险也就更大。还有基金会直接买下项目100%权益，开发、整理后出售或出租，这无疑将考验基金的专业判断和操盘能力。

“由于大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年，目前除少数基金外，多数尚未完成 募集 投资 管理 退出 的完整经营周期。各基金公司的投资能力、盈利能力和管理水平尚不明确。”《报告》坦言，目前对于人民币房地产私募基金来说，是机遇与风险并存。

房子是投资品而非投机品

一个值得关注的问题是，如今的人民币房地产私募基金普遍以“高收益和快进快出”的形象示人。

《报告》课题组调研表明，从调研的情况看，目前人民币房地产私募基金的年化目标收益率基本确定在20%~25%，由于基金对投资项目的风险与收益的匹配要求，表现在越是投向中小开发企业的项目，目标收益越高。如：投入特大型开发企业的项目年收益率在10%~15%；一般较大开发企业的项目年收益率在15%~20%；中小开发企业的项目收益率在20%~25%，甚至达到50%。

尽管目标收益率远高于社会平均利润率，但从课题组调研的基金公司的项目选择来看，他们都基本有信心达到目标收益率。

与此同时，《报告》还发现，由于人民币房地产私募基金大多以投项目为主，并且只介入项目运作周期的部分环节，比如，仅在拿地环节、仅在开发环节，或者仅在销售环节，所以基金存续期相对较短。一般1~3年左右。同时，这也与所募资金属性相关，符合投资者快进快出的要求。相对而言，外资基金周期较长。

“基金不是投机，这种高收益和短期行为很难持续。”北京盛世神州房地产投资基金首席执行官王戈宏认为，造成房地产私募基金目前这种不健康状况的原因，在于较为尴尬的投资模式。

“房子是投资品种而不是投机品种。”王戈宏表示，“房地产基金一定要打破这种高利贷的心理，不要一味地追求高利、暴利、短期，而要有一个长期的心态。”他认为，人民币房地产私募基金当前的现状只是其处于早期阶段的一个表现，目前的尝试都是值得的，但现在的做法不能代表将来。

对于未来的发展，秦虹指出：“人民币房地产私募基金还是要回归到股权投资的本质上。”

对此，王戈宏表示认同，“真正的股权投资是个方向，与房地产开发商共担风险。当股权与债券形成一种合理比例的时候，房地产基金才有真正的希望。”

“这要求未来开发基金一定要具有足够的规模，才可以与其他债权法竞争。”除此之外，王戈宏认为，地产基金未来还将出现分化，除了投资于开发阶段的基金，还将出现持有基金。

在监管方面，秦虹表示，目前人民币房地产私募基金处于起步阶段，主要依靠行业自律。“对这个行业来说，信用是最高要求，随着这个行业的发展和规模的不断扩大，监管一定会被提上议事日程。长远来看，对于LP和GP都将设置门槛。”