摘要：2012年1月10日，搜狐焦点年度峰会--新视角论坛在北京嘉里中心如期召开。本次新视角论坛将以“锻造实力房企 分享国家未来”为主题，邀请权威经济学家、政府人士以及重量级企业家和房企高管聚首，深度解析经济转型期的行业前景。

　　2012年1月10日，搜狐焦点年度峰会--新视角论坛在北京嘉里中心如期召开。本次新视角论坛将以“锻造实力房企 分享国家未来”为主题，邀请权威经济学家、政府人士以及重量级企业家和房企高管聚首，深度解析经济转型期的行业前景。

　　以下为论坛实录：

　　【主持人】：接下来第二场对话就将锁定商业地产，对话的题目是：应势谋变下的"涉"商之路，有请本场对话主持人：搜狐商业地产副总经理沈斌先生，以及各位对话嘉宾，他们是：

　　宝龙集团副总裁 黄永华

　　证大房地产公司董事 吴洋

　　光耀东方董事长 李贵斌

　　高和投资董事长 苏鑫

　　万通地产商用物业事业部总经理 许良飞

　　中国商业地产联盟秘书长 王永平

　　世邦魏理仕商业部 熊志昆

　　【沈斌】：我是搜狐商业地产的沈斌。欢迎各位嘉宾来参加我们搜狐新视角商业论坛。在过去的2011年，我们的楼市经历了包括限贷、限购等一系列的政策影响，很多的开发商都在积极的去应对。同时，也在针对长期政策进行应对。涉商的话题就成为了热点。包括之前以住宅著称的集团客户，万科、金地、绿地等一些企业也都在加大它商业地产的持有比例。我们涉商的原因可能会有很多种，但是我相信无论是早期进入商业地产的，还是刚刚涉商的企业来说，我们的目的是一致的。我们要为企业去赚钱。与此同时，也在2012来临的今天，希望在企业今后无论是遇到大风大浪或者是遇见市场困难的时候，能够有一个很好的过渡。

 　　接触商业地产这一段时间以来，大家都说商业地产比较难做，因为它的产业链比较长。包括我们之前只需要懂开发，现在我们要去接触运营、商管，与此同时，我们还要保持着长期的资金链的维持。可以说每个企业的长处和企业之前的末端不太一样，但是对于我们来说，我们面临的困难和我们今后要处的市场都是非常具有考验的。我想让大家结合每个企业的特点去聊一聊，我们在接触商业地产的时候所遇到的风险和瓶颈是什么。也希望我们在座的先驱或者我们之前涉足商业地产比较早的成功开发商给我们未来市场上将要做商业地产的房企一些很好的建议。首先请宝龙的黄总开始。我知道宝龙一直是以二三线城市为区域部署的重点。我信知道这样的做法是不是会有一些比较好的捷径能够避免风险？

　　【黄永华】：很高兴有这样一个机会和大家分享宝龙的心得。宝龙是专注于做商业地产的。它的定位和刘老师前面讲的三个中有不约而同的地方。我们最近几年在全国的发展比较快，实际上就是看准了中国的城市化进程。因为商业地产和住宅地产不一样的地方就是，本身它的拿地方式和盈利模式和住宅地产不一样。前期的规划就必须和政府密切的互动。因为你要了解政府在这一块土地上对商业的需求是什么。同时，你作为一个企业来讲，要去做分析，你要知道在这样一个市场上你的产品定位是什么。这两样如果你做好了，你就成功了80%。如果这两样没有做好，后面的房子盖的再漂亮，你的商户不能挣钱，到最后你很难说那个项目就是一个成功的项目。

　　从宝龙自身的发展来讲，2001年开了6个宝龙城市广场。这中间我们自己的体会就是，你要想把你的核心竞争力做强，你就要不断的，一个是要有越来越多的行业内优秀的人才要聚集起来。做商业地产和住宅地产相比，对于人才的需求，对业内优秀人才的渴望比住宅地产来得更加迫切。所有的地产，住宅地产卖了就能变成价值。商业地产需要通过商业才能变成价值。对于企业，这个项目选了以后，人才的选拔是相当重要的。在一个商业广场中的调改，在国内国外都有一些比较优秀的企业。原来一个不太好的场子到了他的手上，他能调改成一个具有盈利能力、品质和经营都比较好的公司，这就是他的调改能力。包括了他的营销能力、招商能力和盈利能力。这样一些能力都必须要成为商业地产这个企业的核心能力。如果你没有这样一些核心能力，你很难应对这个市场的竞争。商业地产本身的发展和宝龙的心得跟大家做这些分享。谢谢大家！

　　【沈斌】：我刚才听到黄总说了几个关键点：首先是在进行商业综合体建设的时候，要跟综合体配合，我们的城市化进程要和政府进行合作。第二是人才。我刚才听到您说的关健词是调改能力，说到调改能力，在业内大家有所共知。我们的光耀东方李总。因为两周前我们跟李总去聊过。我们的调改能力来自于我们背后很大的运营团队，我们能够将之前建设发展不太好的项目调改，重新包装之后再售出，给市场上更好的反响。有请李总聊一聊，现在在光耀的进程中，我们所遇见的一些风险或者瓶颈有哪些？

　　【李贵斌】：搜狐焦点今天给的命题很好。当前这种形势下，商业地产如何控制风险，它的机会在哪里。今天出的这个题目，我谈三点看法：第一，现在商业地产的形势。光耀东方在北京、上海、天津以及二三线城市都有一些商业地产项目。目前从市场销售的情况来看，进入了10月份，从9月底开始，市场比较疲软。商业地产这种投资型的物业，市场的观望气氛很浓。这个圈子有一些同行、有一些朋友，这种大背景下，房企的资金链比较紧张。由于今年的上半年以前，房地产形势还比较乐观，商业地产资金运转也比较快。恰恰这个时候，有一些商业项目也暴露出很多的问题。原来的商业项目暴露出了一些问题，从商业地产投资的情况来看，市场确实出现一定的疲软。光耀东方的拓展部有13个人，主要是搜集关于商业地产的信息，有一个数据库。面对这样的形势怎么办？我认为现在整个的房地产形势，城市在分化，项目在分化，公司也在分化。恰恰商业地产投资的核心就是价值投资。如何反映出它的价值来，得有收益。如果要有收益，商业首先要搞好。你是写字楼，你的出租率要上去，你是商场，你要搞成旺场，有序经营。因此我们公司今年提出来，工作的主体放在专业专业立服、合则达到。所谓专业立服，就是市场呼唤一些比较有品质的东西、精雕细琢的东西，尽可能的少一些漏洞。所谓合则达到，不应为赚钱而战前，而应该贯彻市场公平的原则，冷静、客观的按事物发展的客观规律对待商业地产。相反，可能走向事物的反面。如何经营商业地产，如何留住商业地产，还得以专业的精神，尽可能的一步一步的把这个事做好。

 　　我对目前的地产形势，感觉这一次的调整可能深度比较大。有一块是国家扶持的居者有其屋。有一块市场得放开，得走成市场形的。虽然现在的房地产销售形势比较疲软，但是市场放开的那一块，无论你是豪宅也好，无论你是商业物业也好，只要你的投资收益率高，我认为从政策导向上，未来的商业物业投资有收益型的物业，可能要跟国际接轨。未来有比较大的、比较好的前景。谢谢大家！

 　　【沈斌】：商业地产并不是地产，具有很强的金融属性。在这里面有一位人士曾经提过资产精装修的概念。我想请高和的苏总聊一下。今年我们也接过几个项目，可能都是对资产精装修的概念做了一个很好的阐述。对于商业地产有没有比较好的建议？

　　【苏鑫】：感谢主持人。两年前我跟大家都差不多，是做开发的。后来觉得自己要创业了。选择什么样的角度？觉得房地产和钱、土地有关系。土地我管不了了，觉得钱还有一些机会。投什么样的行业？投房地产哪个细分的行业，还是非常的朦胧。但是当时我在北京看到一个现象。09年10月份，底商价格比上面公寓的价格还要便宜。这是在我十年的房地产经历从来没有遇到过的。要不就说公寓有泡沫，要不就说商业的价值被低估了。所以我觉得我们应该投商业地产。我们就做了一个中国首只商业地产人民币基金。在做商业地产投资过程中，我们发现其实很多的开发商、从业人员对商业地产赚钱的本质还不是特别清晰。从节段上来看，商业地产赚钱有三个阶段：土地的升值，建设开发你的专业能力，运营。恰恰第三个价值是未来商业地产成熟竞争来说最主要的创作价值的形式。可能很多人容易忽略。我们看到的是我们做住宅的经验，你只要占到土地，土地升值就可以赚钱。你只要把房子建起来就可以赚钱。很多人预期只要把商业地产的壳子建起来就可以赚钱。恰恰不是这样的。我们预期刚开始经营就可以赚钱，恰恰也不是这样的。养商期要三到五年的时间。正是由于它赚钱的模式、方式不同。造成了它对资本、需求资金的属性也是不一样的。它需要的钱是长期的。真正能够投商业地产的钱可能就是三类。第一，银行的钱，经营贷款。第二，保险的钱。第三，国际通用的瑞驰。银行的钱作现在的政治和经济环境下，不可能未来几年有大的增长。去年的数字我们看到，房地产的投资、开发贷、按揭贷还是在增长的。但是整个的新增贷款，房地产占的比重由10年的7%快速降到3.4%，下降到将近一倍。第二，保险，保险差不多一连的时间，现在看，从意识形态、政治上可能保险公司都不敢轻易投房地产。其实最关键的还是钱的属性要求回报比较高，风险比较低。在这种情况下，税后6%，很多的商业地产都不具备这个能力。第三，瑞驰，时间太长了，五六年的时间，但是迟迟没有出来。这可能跟政策上对它的抑制有关系。以为瑞驰就是给开发商、房地产行业融资的一种渠道。这是比较片面的。从国外的经验来看，瑞驰之所以能够被通过、长期发展，政府看到了瑞驰是最好的让老百姓分享城市化增长赚钱机会的最好的方法。我们兜里如果有几千万，你不用发愁，有更多的投资机会。有几百万，你还可以买一些房子。如果你只有十万、二十万，你投资什么？在西方我们可以投瑞驰，它是稳定的，支持商业的长远发展。但是恰恰这三类我们都不能指望。主流我相信未来还是银行。但是我们看到一些机会，民间的资本。因为民间资本的投资渠道从现在来看只有两个，股市和房地产。房地产未来的变化是非常巨大的。这次调整不是一个简单的政策变化，而是我们看到游戏规则发生重大的变化。我们可以用一个比喻，如果说以前是足球比赛，现在切了一刀，保障房政府来管了。真正市场化的商品房市场可能只有篮球场那么大。可能只能10个人比赛了。在这种情况下，房地产市场调整的机会非常大。这么来看，这个行业未来会面临着很大的变化。对于投资人来说，买房就赚钱，也不存在。以前我们看到房地产行业，房地产商只要买地就赚钱，政府卖地就赚钱。老百姓只要投房子就赚钱。这种时代一去不复返了。如果开发商想赚钱，必须由地产商变成房产商。投资人就得靠理性的、专业眼光的、或者跟专业机构进行合作赚钱。通过我们年初搞了一个民间资本的调研，走了四五个城市，温州、鄂尔多斯、山西，我们感觉到民间资本投到房地产的动力还是非常强大的。因为确实对他们来说没有太多的投资机会。但是普通住宅去投资，这是不争的事实。钱往哪投？还是要出口的。通过这几年的经验来看，这是好的趋势。相当于我们必须要把资金分类，分成不同的池子，怎么区分呢？就看他的风险偏好不同。回报要求也不同，放在不同的池子里面。商业地产最需要的钱是低回报的长期的钱。必须把现在市场上不同的钱放在不同的池子里，通过接力棒的方式来实现对房地产的支持。比如说有的钱可以承受比较高的风险，但是愿意赚更多的钱。我们可以变成基金的投资人，他们前期可以投入，通过一些资产的改造、租金的升值，他要赚钱，下一步的接力棒就卖给安全性资本。国内还有一些钱是跟机构投资者的钱属性很接近，就是愿意持有。他不在乎短期租金的高低，他在乎长期稳定的增长，他要求的低风险和保险的钱很像，只不过他在民间。其他的金融机构，如果我们把两类不同的钱放在不同的池子里面，通过一个结构和商业地产融在一起。这种金融和商业地产就可以结合起来。这就是资产精装修的雏形。因为不同的资本要求不一样，要求的服务业不一样。你卖给安全资本，他可以出更高的钱，但是他要求稳定。你卖出去以后，商业地产的运营就会受到压力。购物中心就很难。现在我们没有看到购物中心卖掉以后还能成功的。这种模式就不能做购物中心，只能做底商。把底商买过来以后做重新的定位，做一些改造。作为写字楼来说也是一样，我们必须把他的资产做大量的改造。把他的租金提上来以后，一层一层的买，不能太分散。小的资本投资属性和大的资本投资属性是不一样的。运营起来会出现很多的问题。对这些人来说，你要提供额外的服务，物业管理的服务、出租的服务、资产变现的服务，商业地产的问题，他的流动性比较差，你能不能跟金融，一个人跟金融谈很弱小。但是整个大楼这么多的客户跟银行谈，通过再融资的方式，还是有机会的。作为商业地产来说，除了前两位老总讲到的运营是非常重要的。所有的商业地产价值最终是靠租金来决定的。什么都不重要。作为商业地产，还要关注钱，没有钱是什么也做不了的。这个钱和服务器的钱是不一样的。不同的钱我们要给他提供不同的服务。

 　　【沈斌】：感谢苏总。苏总通过资产收购、精装修再卖给一些安全资本的机构。我相信现在很多的比较早的从事商业地产的开发商也在走这样一条路。同时，我们也需要注意的是现在一些民间资本，虽然我们现在温州、鄂尔多斯出现了问题，但是民间资本是不可忽视的。下一个问题想提给王秘书长。在去年的3月，我们在青岛搞过一次年会，现场人气非常旺盛。请王秘书长谈一谈，对于现在很多开发商，包括商业地产的企业，资产的同质化，包括一个区域的存量、饱和、重购方面会存在很多的重复。这会不会对未来产生不太好的影响？

　　【王永平】：关于中国商业地产的发展，我曾经用三句话做过一个概括：十年前人们在问：什么叫商业地产。说明中国商业地产的起步是比较晚的。五年前人们在问，谁在做商业地产。那个时候商业地产概念已经炒得很热了，但是真正规模化、品牌化发展的公司还不多。但是今天人们在问的是谁还没有做商业地产。几乎所有大的住宅品牌公司都在涉商或者转型商业地产。把商业地产作为一个战略方向。不光是住宅，包括零售商，从百货到大卖场，包括家居、家电企业都有在涉足商业地产的开发。今天，我们还要思考五年后的今天还有谁在做商业地产。我们对转型涉足商业地产应该要有一个风险的考量。我们要看现在整个大的环境是不是像一些人预期的那么乐观。我记得前两年的时候很多人开始提出一个概念。商业地产的春天来了。但是我们观察这两年的表现，叫春不见春。呼唤春天的声音多，但是春天并没有来，或者姗姗来迟，或者我们看到的春天是一个雾霾的春天，而不是一个阳光明媚的春天。这两年我们看到，真正能够称之为优质的项目，我们开发运营，我们最终要表现在运营这个阶段里面，我们来检验，到底哪个城市出现了哪些好的项目。大量的项目出现了同质化，或者是低层次的重复，这个问题是我们无法回避的。很多企业如果出现大量的同质化，可能在未来会面临着后期招商运营的压力。我们早期的开发可能更多的是从土地的竞争里面，到后期的招商。再往下就进入了竞争的深水区，就是运营的竞争、资产管理的竞争，如果最终资产没有表现为创造更多的价值，商业物业肯定走不长久。现在的资本市场比较收紧，融资渠道比较困难，这个时候你怎么解决商业地产长期持有的资金来源的问题？国外的商业地产资金来源更多的是依托于退休金、保险资金、专业的瑞驰渠道。国内几乎这几个通道都是不通畅的。保险尽管已经通过了保险资金管理暂行办法，但是也是雷声大、雨点小。真正能够对市场产生影响，或者干预市场，还需要有一个过程。我们更多的是通过商业地产的发展，是依赖住宅的商业地产发展模式。我们要通过住宅的销售资金来撇横商业持有的现金流。住宅依赖性的商业地产模式在全世界也就是中国独有的模式。住宅面临的严峻的持续的宏观调控一定会对商业地产产生比较大的影响。这让我想起去年3月份青岛年会上，王健林的一句话，他说中国商业地产一荣俱荣，一损俱损。这个话是有道理的。站在今天看12年商业地产的发展，我认为更多会呈现，内行悲观、外行乐观的局面。或者行内悲观，行外乐观的局面。基本面的走向，更多的专业化的公司对市场的判断并没有这么乐观。就像我跟高总聊天，他也认为明年很多公司的运营会出现一些问题。李贵斌董事长也认为明年开工、土地方面会有一些下降。但是对他自己公司的发展会有更多的机会出现。因为12年会有更多的项目会烂尾，或者更多的项目要并购或者退出这个市场，这个机会是一部分专业化品牌公司的机会，并不是整个行业、整个公司机会。宏观机遇不等于微观机遇。

 　　【沈斌】：对于商业地产来说，什么时候才能拨开迷雾，看见太阳，我们共同去期待。同时，普遍说的当今的模式，以住养商，因为随着住宅政策的吃紧，包括商业地产开发商也会预见一些资金上的问题。接下来我有请吴总。对吴总有两点提问，第一，希望吴总在现场做出一个解答。第二，帮微博网友提问。会后通过微博的方式回答。对于证大来说，有过大拇指这样一些很优秀的项目。之前一些将要涉商的开发商提出一个问题，他们对于住宅比较精通。后期要做商业地产了。照相馆的商业公司，甚至之后的运营等等后续的产品线，对于企业造成了一定的困扰。很难形成它内部整合的机制，包括每个环节、每个后期的产业链，理念一致的问题会产生一些差错。请吴总聊一聊关于内部整合和开发、定位、招商运营我们是如何做到的。

　　【吴洋】：作为我们来讲，总是商业地产项目的时间比较早，但是市场占有量并不是做到很多。我们企业遵循的就是建筑艺术生活这样一个理念在做事。我们会看到前十年的房地产的发展。礼拜六在上海的时候有一个活动。我跟王秘书长谈过这个观点。前十年是一个开发行为的市场，但是从现在开始，后十年是运营管理的阶段。这是一个市场的变化行为。所以在前十年在开发行为占主导思想的情况下，势必会追求一种高利润，或者是房地产的暴利。在这种情况下，更多人不会去关注商业地产，我们关注的比较早。我们通过近十年商业地产的摸索，做了几个产品线。从大拇指的产品线到西玛拉亚的产品线，项目基本上都在上海周边。这些产品线我摸索出来一个商业地产的全产业链整合。我们从最开始在做任何一个产品策划前端，我们也会跟相关的商业机构沟通。但是我们最后还是以自己的思想为主导。我们自己思想为主导的就是根据项目所在区域的消费者的消费趋向、偏好、消费能力综合判断。而且这种判断是延续了整个全产业链所有的过程。从前期的策划、定位到招商，到开发管理，一直到融资环节、最后的运营和推广。回答这个问题，我们更注重的是最后在运营期间的运营和推广。因为一个项目在建设运行中，市场也在不断变化，消费者的观念也在不断变化，所以我们在运营期间也是这样，注意推广。硬件设施基本的维护，软件就是提升的东西，最后是推广。推广是面对消费者能够让你去物业自身升值的不断体现。谈到房地产，现在的商业地产的趋势是被商业的趋势。今年在其他的论坛上我总结了几句话：第一，被调控。第二，被商业。第三，被创新。国家的调控也是不得已的调控。被商业，根据调控以后，众多的资金转向、投资的转向，钱没有出处。投入到商业地产，但是我认为商业地产是一个高利润的行业，但是这种高利润不是短期获得的，是一种长期获得的。这就需要开发商有耐心了。要有全产业链的建制，要整合，要有耐心。被创新，根据现在商业发展趋势。我们能看到北京和上海的区别。我昨天到北京就发了一条微博。从机场到酒店打车过来将近两个小时。我说三环路就是一个停车场。我们拿北京商业和上海商业比较，上海有多少个社区商业？北京有多少社区商业。北京商业最多的应该成为区域综合体，在上海最多的还是社区商业。这就是跟城市功能区的分布是非常密切相关的。

 　　【沈斌】：希望之后吴总在微博上跟大家分享一下一二线城市在商业运营方面区别有哪些。商业地产的利润是非常丰厚的，而且这些利润把握在少数人的企业里面。我也相信在座的做商业地产的前辈，也希望在今后商业地产的运营中，成为为数不多的盈利者。接下来有请万通的许总。今年金九银十的时候，在住宅成交量偏低的情况下，写字楼的租金一路上涨。我们万通做了很多以写字楼为中心的城市综合体，我们是怎么考虑的？

　　【许良飞】：谢谢主持人，谢谢各位朋友，万通做商业地产，做写字楼产品已经很长时间了。08年开始，我们公司要求我们在商业地产上面做更大的投入。08年我们做了一个转型，加大了在商业物业上的投资。目前在北京我们有一个写字楼正在运营。在CBD核心区也有一个地块已经取得。我们在上海、杭州、天津都有写字楼的项目在做。刚才主持人问我，我们为什么选择写字楼的产品，原因很简单，万通擅长做写字楼，不太擅长做商业。我在公司主要是负责运营的。我在管几个项目出租的工作。我们在CBD运营的写字楼大概33000平米，今年写字楼租金大概涨了一倍，今年接近七千万的租金收入。我们在CBD还有一个服务式公寓，一万零几平米，一百多套的服务式公寓，我们收36000万的租金收入。

 　　苏总关于在资金使用上的技巧和运营上的支持都回答得很好。今年我们刚刚完成的一个单子。CBD的写字楼，接近七千万租金的写字楼我们是在08年取得的。我们取得成本大概是将近7个亿。我们今年发了一支基金，我们估价是14个亿的价格发的基金。发完这个基金以后，我们在项目上投的钱基本上全部收回，还多了一个多亿。我们的代价是我们让出了项目50%的股权。但是我们这个基金是四年期的。四年以后我们和基金可以共同退出。按照目前我运营的状态来说，四年以后写字楼的租金是1.1亿。相对于物业的价值来说，目前是16个亿的价值。如果四年以后，我们能跟基金共同退出，我们万通地产的净利润是接近8个亿。因为只有33000平米。这一单我相信我们很容易完成。基金已经发完了，退出的过程也没有任何问题。最重要的问题是你对运营商的支持。如果你收不到1.1亿的租金，退出的价格就很难实现。但是目前我去实现1.1亿的租金没有任何问题了。按照去年我签约的形成，包括今年我马上要签的几个约来说，支持这些租金收入是没有任何问题的。这就是做商业地产很有意思的事情。它的回报期不是很长。我们在08年取得这个项目的钱，到去年，三年多的时间，我们所有的投资已经全部回收。再过四年以后，我们接近可以取得8个亿的利润。7年多一点的时间，我们一共投在这个项目上的钱不到四个亿。它的投资回收期不是很长。一个住宅项目一干也得干三四年的时间，而且不可能有这么高的净利润的数字。左翼做商业地产最关键的因素还是怎么样运营你的资产。你怎么样使他的租金收入能够提升。在你拿到手的时候是零租金或者微薄收入的时候，在你退出的时候是不是有非常好的出租率和租金价格。然后在这个基础上请苏鑫苏总这样的高手做真正资本的运作。这样你得到的回报是远远超出地产给你带来的回报。我们以后所有的项目都会用这样的方式来运作。以前我们做商业地产跟其他任何公司都是一样的。就是散售，是卖掉。假如说CBD 33000多平米的写字楼都卖掉，我们当时的利润水平是1个亿，但是通过这个方式运作，多赚了很多钱。以后我们所有的项目都会用这样的方式去运作下去。依靠我们自身的运营能力，依靠我们自身在资本市场、金融市场创新的模式来取得一个很好的回报。谢谢大家。

 　　【沈斌】：商业地产重在运营。我们从运营中得到资产的升值，从中赚更多的钱。最后一位嘉宾，熊总。因为商业地产不仅缺钱，更缺人。对于我们世邦来说，日常会面临很多项目，请问熊总，在日常商业地产这么多的环节中，您认为人才瓶颈会凸现在哪个环节？

　　【熊志昆】：世邦是一个地产服务公司，很多地产公司都是我们的客户。商业地产有很多的风险，但是我个人认为人是很至关重要的因素。商业地产的发展要去 运营，就需要很好的专业素质的人构成的团队。现在来看，我个人觉得商业地产，有一些个别的项目成功。但是商业地产还是很难去复制。他可以依赖商业地产迅速持续的发展壮大。所以人还是一个很关键的因素。商业地产本身在前期，在定位、选址方面，有专业的人才去做分析。老板要有前瞻性的眼光。还有后期的规划设计、运营、管理、招商，都需要人去参与。现在来看，做商业地产的人大多数还是从地产转过来的。还需要更多的积累、提升。包括我们公司我们也是面临人才紧缺的困难。

　　【沈斌】：今天各位嘉宾探讨了很多，无论是风险也好、瓶颈也好，在今天我们探讨的是可预见的未来。未来的方向会怎么样，也是值得我们在座的每一位去探索、创新。由于时间关系，本场论坛到此结束。再次感谢大家的参与。谢谢大家！