摘要：10月10日，老牌国资房企中华企业发布公告称，拟以7.9亿元出售旗下物业中华企业大厦五层至二十七层及其相关物业，收购方为天津畅和股权投资基金管理有限公司（简称“天津畅和”）。

经济危机，楼市调控，黄金和古玩专业度过高，如何“精装修”货币资产转而成为许多企业关注的焦点。在投资渠道匮乏之下，未被宏观调控波及的写字楼市场骤然热闹起来。

2010年开春至今，沪市从3200点直跌至如今的2400点。人们一度寄望住宅市场能够借通胀预期之力，迎来一个牛市，成就一个资金的避难所，然而调控却愈演愈烈。至于黄金、古玩，专业度过高的门槛，又时常让人不能得门而入。于是，如何“精装修”货币资产成为许多企业关注的焦点，在投资渠道匮乏之下，未被宏观调控波及的写字楼市场骤然热闹起来。

10月10日，老牌国资房企中华企业发布公告称，拟以7.9亿元出售旗下物业中华企业大厦五层至二十七层及其相关物业，收购方为天津畅和股权投资基金管理有限公司（简称“天津畅和”）。从中华企业出售以自己公司命名大楼的情况看，公司的资金状况可以说很不理想。

据了解，天津畅和系国内首支人民币商业地产私募股权基金高和资本的关联公司，而高和资本已在北京成功操作了多个商业地产项目。

事实上，写字楼市场的风向早已有所变动：第一，写字楼市场整体供应量较2008年、2009年略有下降，租售比发生变化；第二，通胀预期下，写字楼成交周期预期渐渐缩短，价格渐趋上行；第三，受全球金融危机的持续和中国经济复苏的影响，国内企业主导写字楼收购。

住建部政策研究室主任秦虹曾表示，由于缺乏投资渠道的状况并未发生改变，民间资本依旧高度关注房地产。但投资策略及方式却开始出现变化，未来民间资本将主要进行机会性投资，如商业地产、城市综合体等。

对于本次出售计划，中华企业表示将有利于公司加快存量去化，调整公司资产结构，保证公司有序经营。而作为主要开发中高档住宅以及中高档商务办公楼的房企，深耕长三角地区的中华企业在本轮调控中倍感不适。

今年5月份，中华企业就曾公告称，公司及控股子公司将所持有的上海华营置业有限公司100%股权及1.598亿元债权转让给上海华服投资有限公司，转让价格为8.17亿元。其半年报则显示，依靠5月份的8亿元转让收入，公司今年1-6月归属上市公司股东净利润3.27亿元，同比增长1156%；但扣除非经常性损益后，净利润为-1.12亿元。

同时，截至2012年6月底，公司手中的现金为 26.7亿元，而短期借款和一年到期借款则高达64.6 亿元。银河证券的研究报告就认为，公司资金链偏紧，需要加快楼盘销售回笼资金。

而从本次中华企业出售以自己公司命名的大楼情况看，公司的财务状况确实很不乐观。业内专家表示，对于一个企业来说，以公司名字命名的大楼是企业的标志，不到万不得已很少有公司会将其出售。中华企业自己也表示，受持续宏观调控、限购、限贷政策的影响，公司高端项目销售压力较大，资金回笼较慢，公司资产负债率维持在高位。

有业内人士称，由于中华企业是上海房地集团旗下唯一上市平台，其名下资产的质量均颇为不错。收购方高和资本的相关人士就表示，“本次收购的中华企业大厦位于上海市静安区南京西路绝版核心地段，是一个已运营多年的成熟物业，且收购面积达到了2.6万平方米，操作空间很大。”

据了解，自2009年成立以来，在高和资本在北京成功操作的多个商业地产项目中，收购金澳国际项目为2010年北京最大的商业地产并购案。在此前接受媒体采访时，高和资本董事长苏鑫多次强调高和资本专注于投资一线城市核心区域商业类物业，并倡导“资产精装修”的理念，通过改造产品的风格和定位来实现收购物业价值的升级。这一模式与美国著名基金铁石门相似，被媒体称为“中国铁狮门”。

而上海写字楼市场的火爆也为上述战略的顺利实现以及高和资本的成功增添了机会。据戴德梁行今年九月发布的中国写字楼报告预测，上海的最优租金将在2012年整体增长15%，并将在5年期间以平均每年8%的增长率增长，这一增长速度在国内仅次于北京。高和资本相关人士称，“收购完成之后，将对中华企业大厦进行改造、提升和重新招租。经过改造之后的中华企业大厦将成为周边区域内仅有的国内甲级标准的写字楼，填补市场空白。”

当然，尽管写字楼渐入上升通道，然而对于投资而言，产品有优劣之分。投资专家认为，未来地段优越性的大型商业综合体和地标性的超高层写字楼将成为市场主流。譬如地处核心区、有地铁环绕的5A写字楼，有高速电梯、数字化信息网络、高科技低能耗建筑、国际化的外观等建筑，或将成为投资者趋之若鹜的对象以及资金避险的港湾。