摘要：不动产投资大致经历了三个阶段,我国未来即将进入的第三个阶段是“投资不动产证券化成为新趋势”。

文/来源：王金

　　日前，高和资本总裁苏鑫在发给《证券市场周刊》的邮件中表示：不动产投资大致经历了三个阶段,我国未来即将进入的第三个阶段是“投资不动产证券化成为新趋势”。

　　苏鑫表示：2005年-2009年第一个阶段是“全民炒房时代”。典型事件便是著名经济学家谢国忠所经历的“保姆辞职炒房”。那是一个全民疯狂“炒住宅”的时代。不管是否具有专业眼光，更不管是什么背景，只要买房就赚钱。但这样的赚钱绝对属于“机会型”投资，因为普通住宅根本就不具备投资属性。果不其然，随着中央一系列的打压调控政策，住宅的投资收益也应声下跌，普通住宅去投资化已成不可逆转的大趋势，这时部分投资敏感度高的人转投了商业地产。

　　苏鑫说：2010年-2011年第二个阶段是“商业地产的黄金时代”。典型事件便是“北京CBD写字楼租金涨幅全球第一”。过去两年北京写字楼租金经历了一轮暴涨，仅2011年CBD顶级写字楼租金的涨幅超过75%。

　　苏鑫表示：未来即将进入的第三个阶段是“投资不动产证券化成为新趋势”。在这个阶段投资方向有两个：一是房地产投资的证券化产品。比如，信托、基金；二是有“资产精装修”的商业类不动产。最为关键的是它们本身就是纯的投资品而非消费品，不存在任何政策性风险。

　　苏鑫认为：除了需要明白“投趋势而非投机会”，我们还需要明白“什么是商业地产的价值基因”？许多人认为，房地产的价值是由地段和产品品质决定的。这句话没错，但只说对了一半。它的租客和物业管理水平也决定了其价值的高低。商业地产的价值是租金决定的，而租金的高低直接取决于商业运营能力。