摘要：高和资本董事长苏鑫表示，类似成都这样的城市，其市场消化能力都值得信赖。苏鑫指出，在目前一线城市商业地产逐步饱和的情况下，1．5线城市蕴含着巨大的机会。这些城市经济已经发展到相当程度，其城市核心地段往往拥有着大量高品质商办项目，但其商办投资市场却刚刚起步。

文/来源：王松才

随着国家楼市调控政策的日益收紧，国内住宅市场中尤其是投资性需求受到严重打压，但正得益于此，楼市资金被迫开始大规模流向商业地产市场，商业地产取代住宅地产成为新的造富机器。

10月9日，《2012胡润房地产富豪榜》在上海发布，一直深耕商业地产的万达集团董事长王健林以财富450亿元成为 “胡润房地产富豪榜”首富，这是王健林三年内第二次名列房地产榜首富。而近年来一直持续加码商业地产的龙湖集团吴亚军家族则以财富350亿元排名第二位。胡润百富创始人兼首席调研员胡润表示：“在房地产宏观调控下，大型开发商更倾向于综合地产开发。”

商业地产老大王健林再次成为地产富豪榜首富的消息，让商业地产市场再度受到人们的关注。

商业地产将两极分化？

近年来，随着楼市调控的不断加码，越来越多的房地产大鳄开始把经营重心转向商业地产领域，由此引发了市场对商业地产投资过热的担忧。

尽管如此，在一些高速发展的城市里，商业设施匮乏却依旧是现实。而业内人士也认为，与住宅投资易受宏观大环境影响不同，商业地产项目能否成功，主要取决于项目定位，所在区域发展等微观问题，专业属性较强。

而在总体投资过热的时代里，这些蜂拥而上的商业地产项目，或许将面临着两极分化的不同命运。

根据 《2011－2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于住宅。其中，办公楼新开工面积大幅增长46．20％，增速提高17．6％；商业营业用房销售额也增长了23．7％。

2012年，商业地产的“繁荣”发展景象遍布全国。据21世纪不动产上海公司数据：2012年上海将有22个商业综合体项目入市；北京预计有17个零售商业地产项目入市；在深圳，大型集中式商业项目面积在未来5年将增长87％，接近翻倍。

而在成都，同时在建的商业综合体项目达到100多个，其中市区57个，面积规模达到3400万平米左右的体量；今年至2015年的项目中，最小的也在13万平方米以上，未来四年还将有1545万平方米的体量入市，从增速、体量和开发商级别而言竟已全面超越一线城市。

这么大的投资量与发展量，市场消化得了吗？

多位专家已对此发出警示。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平就曾多次指出，商业地产的发展应当与城市发展、人口规模、消费能力等实际因素相协调。

“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，开发商以及政府部门需更加冷静，以避免过度开发带来的“泡沫”。

不过，业内人士认为，“泡沫”的认定或许需要更细致的观察。城市化进度越快的城市，定能赢得更快的发展速度，则更有能力消化这些短期泡沫。也就是说，由集中供应而引起的短期泡沫，未来三五年完全有可能消化。反之，那些城市人口基数太小，人口增长速度缓慢的地区，商业地产泡沫则有可能愈演愈烈，如鄂尔多斯。

短期内供应量过大，并不必然带来“泡沫”。决定“泡沫”是否出现的关键在于，城市的发展能否迅速消化这些供应量。

1.5线城市供应量暴涨

供应量暴涨的例子而今也不断在全国各地上演，而1．5线城市的表现则更为突出。

以当下商业地产发展最为迅猛的成都为例，成都现存量约为570万平方米的商业物业，正在考验着这座新型城市的消化能力。据统计，目前成都城市综合体已达48个，其中仅城南大源和站南两大组团就汇聚了22个城市综合体。

仲量联行发布的研究报告 《中国新兴城市50强》指出，目前我国1．5线城市共有9个，分别是成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉。而成都则凭借商业地产优势领跑1．5线城市。

以成都高新西区为例，目前该区域已云集了富士康、华为、戴尔、联想、英特尔等世界500强企业。随着近年来我国制造业的迁移，上述企业正在让成都逐步取代东莞，成为一个新兴的全球高科技行业制造基地。

不过，业内表示，高新西区一直是成都的商业地产洼地，目前尚无一家商业综合体正式营业，在可预见的未来，大型商业项目却依旧匮乏。但随着龙湖、保利、中信、华润、绿地等地产巨头的相继杀入，和越来越多精品大盘的登场，这片原本已经聚集了众多地产大鳄的区域烽烟四起，形成了由近20家新老房企同时展开的一场鏖战。

以龙湖为例，龙湖是属于较早进入成都商业地产市场的开发商，作为其近年来转型重点的城市商业综合体时代天街项目，就选择高新西区作为其商业地产重点发力区域。目前，高新西区周边需求和供给极不平衡，区域内也仅有时代天街一块综合性商业用地。然而随着城市化进程的加速推进，高新西区的消化能力逐步显现，这里的综合体的建设与该区的商业成熟将基本同步。

据了解，成都时代天街总体量达到183万平方米，2011年8月开盘逾十亿元的销售额，刷新了成都城市商业地产成交记录。而今年6月推出的SOHO产品和临街商铺的销量更是超过同区域刚需项目2倍以上。

高和资本董事长苏鑫表示，类似成都这样的城市，其市场消化能力都值得信赖。苏鑫指出，在目前一线城市商业地产逐步饱和的情况下，1．5线城市蕴含着巨大的机会。这些城市经济已经发展到相当程度，其城市核心地段往往拥有着大量高品质商办项目，但其商办投资市场却刚刚起步。