摘要：目前，高和萃的最大承租者之一是代表高端餐饮的金悦利湾鱼翅鲍鱼酒店，来这里消费的豪客们目的通常都是商务宴请，人均消费水平1000元。过去，金悦利湾曾经在金融街有一家分店。
文/来源：荆宝洁
北京CBD（Central Business District中央商务区）的散售商铺，一年时间里售价上涨了三成。位于东三环的高和萃项目的最高价格已达28万元/平方米。2011年1月，高和资本收购了位于北京东三环核心区的博瑞大厦项目的商业部分，并命名为“高和萃”。
10月23日，高和资本董事长苏鑫在接受本报记者采访时回答说，商铺售价上涨最大的动力是租约的签订。
在出售之前，高和投入资金，对项目进行了较大程度的工程改造，并对项目展开整体招租，严格限制租户资格，然后，进行出售。对这一过程，高和将其形象比喻为“资产精装修”。
目前，高和萃的最大承租者之一是代表高端餐饮的金悦利湾鱼翅鲍鱼酒店，来这里消费的豪客们目的通常都是商务宴请，人均消费水平1000元。过去，金悦利湾曾经在金融街有一家分店。
在CBD核心区域的每一家甲级写字楼里，无论是国贸一期二期还是三期，还是华贸中心、惠普大厦、银泰中心，都盘踞着数家不同风格的餐馆。普通工薪阶层偶尔一尝的感慨，最深的印象中都有一个“贵”字，有的单个菜品都达上千元。但几乎无一例外，它们的日子都过得很好。一位高档餐馆老板私下告诉记者，每家高档餐馆的主力客户群体都是商务宴请和公款消费。换句话说，是商务活动和公款支撑着这些餐馆的高租金。
高和萃铺王的承租者当然不是这家餐饮企业，而是农业银行。但是，它的存在却十分有必要。苏鑫看来，餐饮企业能吸引更多的人流，同时，高端餐饮的存在还能提升整个项目的品质。在高和收购的另外一个位于望京的商业项目中，租户中很大一部分都是餐饮企业。
2012年第三季度开业的、位于燕莎商圈的凯德MALLo太阳宫店，建筑面积约为84，000平方米。该商场系由凯德商用中国开发，以华联精品超市、屈臣氏为主力店。其中40%的商户都是餐饮企业。这也是凯德在选商之前就做过市场调研的结果。
万达集团董事长王健林也一再强调“吃”的重要性。他表示，万达选择非零售业态，更强调体验式消费。王健林要求，每一个万达广场中餐饮比重在整个租赁面积中超过20%，餐饮数量原则上要超过30家。北京正在筹备的一家万达广场，餐饮数量超过50家。“我很早就提出要做大餐饮，而且还要把餐饮放在最顶楼。中国的购物中心不是卖出去的，而是吃出来的，民以食为天。”他不止一次这么说。
据了解，万达有一个明确规定，体验式消费要大于50%，尤其是文化娱乐和餐饮。“很多人觉得服装店的租金高于餐饮，但如果10万平方米的商业面积全卖服装，租金肯定会下降，如果搭配了各种各样的餐饮、美食、文化、娱乐等，服饰店的租金会更大。不同的业态搭配会促进比较效益，对整个商场的收益提升更好。”王健林说。
当然，餐饮店的辐射力有限，他们并不是商铺高售价的最主要原因。在“高和萃”之前，SOHO系列的一些商铺也曾创下单价高峰。例如2008年的三里屯SOHO售价曾达到19万元/平方米，而2010年的银河SOHO铺王价曾达22万元/平方米。而在当前市场上世茂工三项目的售价也达到了24万元/平方米。
对价格产生决定性因素的是供求。苏鑫观察到，北京商业地产的供应量逐年减少，2011年写字楼平均租金同比上涨超过了45%，商铺租金却没有大幅提高。直到2012年，写字楼租金上涨速度变缓时，商铺租金才开始补涨。据第一太平戴维斯提供的统计数据称，2012年第一季度北京中高端首层商业租金同比上涨14.3%，商铺的租金进入了快速上升的通道。
“2011年，零售商业供应量较大，所以租金很难涨起来，但2011年以后，零售商业的供给量越来越少。”苏鑫说。2006年北京商业增量供应套数曾高达15234套，之后商铺供给呈阶梯状减少，2012年前7个月仅供应了1258套，创下6年以来的历史同期供应量的新低。
苏鑫认为，北京商铺市场的价格还会补涨。“北京作为一个发展中的国际贸易城市，商住比为1.41，不仅远远低于国外一些发达城市，更是低于国内的一些二线城市。”据悉，济南、西安、大连一些区域的商住比为2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。
租金上涨直接推动了商铺售价的上涨。高售价也会反作用于租金。未来，即便是高端餐饮店是否也会难以承受租金之重，逃离CBD？
不容乐观的是，据国家统计局进度数据中心每月《社会消费品零售总额》的数据，2012年1月到8月，有8个月餐饮业收入同比增幅低于社会消费品零售总额同比增幅。
9月底，全球四大会计师事务所之一德勤发布的报告更是称：“中国餐饮行业虽然具有抗经济周期的能力，但大部分餐饮企业仍然因经营成本高涨等挑战，陷入经营困境。”
很多餐饮企业面临食材价格、人力成本等上涨压力，房租的上涨对各餐饮行业运营成本控制造成不同程度的负面影响，有些餐饮企业盈利增幅放缓或停滞，有些则直接面临倒闭的风险。
