摘要：天津畅和为苏鑫发起的国内首只人民币商业地产私募股权基金高和资本的关联公司，此前曾在北京成功操作了多个商业地产项目。高和资本的相关人士表示：“本次 收购的中华企业大厦位于上海市静安区南京西路绝版核心地段，是一个已运营多年的成熟物业，且收购面积达到了2.6万平方米，操作空间很大。”

文/来源：姜燕

虽然公司三季度的净负债率较年初195.7%下降至163.9%，但中华企业股份有限公司（600675.SH，以下简称“中华企业” ）一年内两次卖项目，近期甚至将总部大楼中华企业大厦的5-27层相关物业也进行出售。

中华企业目前的举动，实际上是在为2009年花费94亿元的激进拿地策略买单。这些地块地价过高，迫不得已一直处于在建状态，占用了中华企业的大量资金。为此，中华企业不得已四处借债，因而财务费用大幅攀升，虽然多次卖项目，但是钱基本上用来支付银行和信托，房地产业务基本没有赚钱。

两度卖项目扭亏

10月10日，中华企业发布公告称，公司拟出售位于上海市静安区华山路2号中华企业大厦第五层至第二十七层建筑物及其所占有的土地使用权，出售价格为7.9亿元，购买方为天津畅和股权投资基金管理有限公司。中华企业表示，此项出售有利于加快存量去化，调整公司资产结构，保证公司有序经营。

天津畅和为苏鑫发起的国内首只人民币商业地产私募股权基金高和资本的关联公司，此前曾在北京成功操作了多个商业地产项目。高和资本的相关人士表示：“本次收购的中华企业大厦位于上海市静安区南京西路绝版核心地段，是一个已运营多年的成熟物业，且收购面积达到了2.6万平方米，操作空间很大。”

沪上一位开发商向时代周报记者表示，虽然中华企业是上海房地集团旗下唯一上市平台，实际控制人是上海市国资委，受益于国资的产业整合，可以获得控股股东的相关支持，但资金链紧张由来已久，不到万不得已也不可能把自己的总部大楼这么优质的资产卖掉。

这是中华企业今年以来第二次出售项目。今年5月，中华企业将旗下上海华营置业有限公司100%股权，包括上海港国际国客中心2号楼及车位和1.598亿元债权，转让给上海华服投资有限公司，转让价格为8.17亿元。正是此次出让，才使得其半年报转亏为盈，1-6月归属上市公司股东净利润3.27亿元，同比增长1156%；但扣除非经常性损益后，净利润为-1.12亿元，此次转让成为其前三季度利润的主要来源。

对于自身困境，中华企业在半年报里也作了客观分析：“尽管经过努力取得了较好的销售业绩，资金压力有所缓解，但受持续宏观调控、限购、限贷政策的影响，公司高端项目销售压力较大，资金回笼较慢，公司资产负债率维持在高位。”

今年前三季度，公司期内实现营业收入20.4亿元，同比下降14.2%，由于卖项目净利润3.5亿元，同比上升66.9%。但是中华企业7-9月单季度净利润仅2300万元，同比下滑高达87.7%。

事实上，去年中华企业的三季度报显示，2011年，中华企业1-9月实现利润总额3.83亿元，净利润2.42亿元，但如果除去公司转让国泰君安证券股份有限公司和申银万国证券股份有限公司股权投资取得的收益1.73亿元，以及来自上海浦东金鑫房地产发展有限公司的红利1.55 亿元，其前三季度实际经营利润仅0.56亿元。而半年报时，中华企业回笼资金仅1.2亿元，实现利润总额为0.67亿元，这意味着该公司2011年第三季度无进账反而净亏损0.11亿元。中华企业近两年利润主要来源于投资项目的股权转让，销售业绩乏力。

房地产业务基本没赚钱

中金证券房地产研究部研究员宁静鞭表示，中华企业三季度销售商品、提供劳务收到现金约13亿元，估计3季度销售超过10亿元，主要是古北御庭4.7亿元，南郊中华园3.0亿元，以及美兰湖中华园1.6亿元，预收房款较上季度末增长4.3亿元至29亿元，但收入锁定性仍较低。

9月17日，中华企业发布公告称，公司拟通过平安信托有限责任公司借款11亿元，期限2年（1年期满时公司有提前终止权），年利率10.5%，以杭州市江干区彭埠镇运河东路以东04-008-010-00077号宗地的国有土地使用权提供抵押担保，并由上海地产（集团）有限公司提供连带责任保证，借款资金主要用于杭州章家坝项目御品湾的开发建设。

受信托融资规模扩大、借款利率上升影响，中华企业仅第三季度财务费用就达到1.7亿元，同比增长35.0%，管理费用则上升30.3%至5400万元。公司上半年财务费用3.63亿元，而归属母公司所有者的净利润3.28亿元，这意味着其房地产业务基本没有赚钱，卖项目的钱基本上要支付银行和信托。

年初公司的净负债率为195.7%，第三季度已降至163.9%，但仍处于行业高端，目前中华企业在手现金44.3亿元，但一年内到期的负债合计53.4亿元，短期偿债压力仍较大。

宁静鞭称，中华企业需继续加强销售，加快资金回笼，短期的业绩增长仍将面临较大不确定性。

即便如此，上海同策置业顾问公司提供给时代周报记者的数据显示，今年卖得较好的美兰湖中华园降价幅度在15%-20%，但印象春城的价格不降反升，并且升幅不小。

对于接下来回笼资金有哪些举措，是否会继续卖项目偿债，中华企业董秘办公室电话一直无人接听。

品尝激进拿地苦果

目前中华企业的困境与其2009年以来激进的拿地策略不无关系。据不完全统计，2009年9月至今，中华企业分别以13.2亿元、14亿元、28.1亿元、26.2亿元、7.4亿元、4.95亿元购得了上海市朱家角镇B7/B8地块、上海罗店新镇D1-2 地块、杭州江干区章家坝R21-01/02地块、上海龙兴路R19-1号地块、苏州平江区2010-B-33地块、江阴市澄地2009-C-100号地块，总地价至少高达94亿元。

除了江阴地块外，上述地块楼板价均接近或超过1万元/平方米，仅苏州项目的楼板价就高达30291元/平方米，而当时周边在售的别墅最高价也就3万元/平方米左右，目前该项目迟迟未能推出。

2012年半年报显示，上述大部分地块仍显示在建状态，也将占用大量资金。“所谓在建，就是现在卖会亏，只能把建设、销售周期拉长。其他几个高成本拿地的项目也是如此。目前中华企业在售的项目拿地成本相对较低。”一位业内人士指出。