摘要：在租金进入快速上涨通道之后，北京的商铺价格自然也将随之上涨。基于此，苏鑫认为“高和萃”最贵商铺28万元每平方米的定价实至名归。

　　在调控政策重压之下，北京住宅市场的价格总算基本被压下来，但商铺的价格却犹如坐了火箭一样直往上蹿。

　　据本报记者了解，北京最贵商铺的纪录可能又被刷新，位于东三环CBD区域的高和萃项目的最高价格已升至28万元每平方米，令人咂舌。

　　相比于住宅，商铺、写字楼等商用物业的价格较少受到政策因素的干扰，其对民生的影响也不会像住宅那样直接。不过，这一高价依旧引发了争议。质疑者们认为如此之高的售价是否远超物业本身的价值。

　　不过依旧有一些业内人士认为，与国际同等级的大都市相比，28万元每平方米的价格在北京并不算贵。而与住宅不同，商业物业的价格评估有较为可观的一套体系，同样昂贵的租金收益完全可能保证这个价格的物业依旧物有所值。

　　商铺价值被低估？

　　据了解，位于北京市东三环的最贵商铺高和萃地处CBD核心区域，原属博瑞大厦项目的商业部分，体量约1.2万平方米。在2010年12月高和资本成功对其进行收购，并改名为“高和萃”，随后进行了一系列的商业改造。

　　在“高和萃”之前，SOHO系列的一些商铺也曾创下单价纪录。例如2008年的三里屯SOHO售价曾达到19万元每平方米，而2010年的银河SOHO铺王价曾达22万元每平方米。而在当前市场上世茂工三项目的售价也达到了24万元每平方米。

　　对于项目当前的定价，高和资本董事长苏鑫认为非常合适，他还认为当前北京市场上商铺的价格明显偏低，有较大发展空间。“北京作为一个发展中的国际贸易城市，商住比为1.41，不仅远远低于国外一些发达城市，更是低于国内的一些二线城市。”

　　不过苏鑫坦言，与住宅物业不同，商用物业的定价自有其一套逻辑。而商业物业租金的多少，直接决定商业物业的价值。目前在商铺租金方面，北京仅相当于纽约的8.3%、香港的8.6%、伦敦的19.1%、东京CBD的19.5%。而正是因为租金水平过低，北京的商业物业价格也与上述城市存在着差距。

　　不过这种局面正在改变，领涨的商业物业类型则是写字楼。根据统计资料，在过去的两年里，北京CBD区域写字楼租金已经与东京、莫斯科、香港持平，名列全球前列，仅2011年CBD顶级写字楼租金的涨幅就超过75%，被誉为“商业地产的黄金时代”。

　　苏鑫认为，在未来几年，北京市的商铺租金将跟随写字楼进行一次“补涨”。

　　对于2011年及之前商铺市场出现低潮的原因，苏鑫认为，一方面是因为2011年北京商铺项目入市较多，另一方面，则因为商铺一般围绕购物中心租金价格确立标准，但购物中心换租期一般两至三年，因此，即使上涨，也不像写字楼市场一般立竿见影。

　　据第一太平戴维斯的统计数据，2012年第一季度北京中高端首层商业租金同比上涨14.3%，商铺的租金进入了快速上升的通道。

　　在租金进入快速上涨通道之后，北京的商铺价格自然也将随之上涨。基于此，苏鑫认为“高和萃”最贵商铺28万元每平方米的定价实至名归。

　　“精装修”助力租金上涨

　　租金收入多少，是商铺价格的决定性因素。而一个能获得高额租金收入的商业物业，除了良好的地段和规划之外，必然在物业经营上有过人之处。

　　据悉，高和萃是目前北京CBD乃至东三环区域唯一散售推向市场的写字楼商铺产品。相比写字楼，商铺投资的关键因素在于招租和运营。投资人对商铺投资的心理障碍，主要是因为市场上出售型商业不动产无统一管理、统一运营而导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高，商业地产急需完整的运营模式。

　　与一些商铺项目尚未竣工便出售不同，高和资本往往对项目进行整体改造并招租之后才开始出售。

　　在收购高和萃后，高和资本便投入资金，对项目进行了较大程度的工程改造，并对项目展开整体招租，严格限制租户资格。目前所销售的商铺，实际上已有优质商户签下租约，可以保证每月稳定的租金回报。对这一过程，苏鑫将其形象比喻为“资产精装修”。

　　尽管先租后售的模式，可能影响到客户对投资回报的预期，进而影响销售价格，但是，却能保证客户稳定的投资回报率。

　　据悉，经资产改造后的高和萃受到租户认可，在招租开始的短短八个月内即实现90%的意向商家出租率。