摘要：9月23日，住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本联合发布了《2012年民间资本与房地产调研报告》，民间资本投资房地产话题再度成为业内关注的重点。

　　9月23日，住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本联合发布了《2012年民间资本与房地产调研报告》，民间资本投资房地产话题再度成为业内关注的重点。

　　由于民间资本投资渠道的稀缺，房地产投资一直是中国民间资本的主要出口之一。但随着这一轮房地产调控政策，低迷的楼市使得民间资本受到了较大的冲击。在此背景下，民间资本投资趋势呈现出以下3个方面的新特点：一是民间借贷规模明显缩小。截至2012年3月，山西企业参与民间融资余额约130.39亿元，较去年9月下降了约60亿元；鄂尔多斯民间借贷基本处于停滞状态，大量民间资本回流银行体系，今年1~5月鄂尔多斯城乡储蓄存款余额为546.7亿元，与去年同期同比增长34.8%。二是民间借贷利率冲高回落，房贷更加谨慎。去年8月温州民间借贷综合利率高达25.4%，今年4月份已回落至21.58%。山西的民间借贷过去多数是口头约定，现在86.96%采用正式借款合同，采用财产担保和第三方保证的占比接近50%。三是传统民间信用关系受损，短时间难以恢复。在温州企业主访谈过程中，对于经济恢复期的预判多数企业主惊人的一致：温州实体经济恢复至少需要5年，民间信用关系恢复至少需要10年。

　　目前，中国民间资本聚集的区域主要还是在山西、鄂尔多斯、温州和陕北。总体而言，民间资本越密集的地区，房地产市场的波动也较大。这些地区的房地产市场也普遍呈现出3大变化：首先是楼市呈现深度调整。温州房价大幅下降，但成交量仍不理想。鄂尔多斯除房屋“抵债”式出售外，基本无市场成交。其次是区域分化明显。温州和鄂尔多斯为民间资金本地积累型地区，民间借贷资金链断裂后难以支撑虚高的房价。山西和陕北属于民间资金外流型地区，本地房地产投资需求相对较少，因此，市场调整有限。最后是住宅投机和投资受限，商业地产成为投资热点。从2011年开始，太原商业用房呈现量价齐升的格局，价格最高已拉升至每平方米1.3万元。

　　随着中央对住宅市场的持续打压，普通住宅去投资化已经成为不可逆转的大趋势。未来民间资本与房地产的结合将呈现以下3个方面的新趋势：一是民间资本对房地产市场的“输血”效应将减弱，局部地区将从“输血”变为“抽血”。今年上半年全国房地产信托新增1213亿元，与去年同期同比减少42%就是很好的证明。二是民间资本仍高度关注房地产，目前主要以机会型投资为主。资金链断裂导致民间资本被“固化”，一部分投资者将从短期炒房者变为长期保值性投资。三是房地产私募股权基金将稳步发展，房地产证券化投资将会成大势所趋。

　　目前，中国还没有REITs（房地产信托投资基金），普通老百姓100万元以下的资产量级很难找到合适的投资渠道，投资信托和房地产基金门槛又太高，购买商铺和写字楼也不够，根本无法有效地分享城市化带来的红利。但随着投资市场的不断完善，推出REITs是大势所趋。未来的投资市场势必是多层次的市场。资产量级在1000万元以上，可以直接投资房地产基金或者直接购买写字楼和商铺，承担高风险，享受高利润；资产量级在500万元左右的，可以投资房地产信托，承担中等风险，获取较高收益；资产量级在100万元以下的，可以投资REITs，承担较低风险，获取合适的收益。

　　随着美国QE3的正式推出，全球新一轮货币放量的经济刺激方案呼之欲出，泡沫化生存的时代也将来临。但有一点政府需切记，即在货币放水的同时，务必想好泄洪的出口，否则广大老百姓的钱袋势必缩水。