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风向又变?!王石苏鑫等5位大佬加入房地产论战

和讯·2016年12月06日

  高和资本董事长苏鑫认为,当前,传统房地产市场遭遇天花板,一二线城市内新房市场空间已经越来越小,已不同程度地步入了存量房时代。

  以存量商业地产为例,市场需求总是不断变化,在互联网时代,办公环境要求开放、交往、多元、融合,如今核心区域已经不能满足,只能通过持续的更新改造更好的实现其价值。

  【正文】

  房地产,依然是万众瞩目的市场热点。

  去年下半年到今年前十个月,各地楼市疯涨,疯狂到什么程度?政府都怕了,930新政后,超过20个城市政府陆续出台了针对当地市场略有差别的限贷限购政策,以让房地产市场迅速降温。房地产似乎一下子被掐的哑火了。

  总的来说,房地产被人们热烈讨论的时候好像已经过去了,天气渐冷,新年将近,现在正是好好思考未来的时候。

  12月3日晚,财新夜话围绕楼市调控与掘金这一热点话题进行了探讨。万科董事会主席王石、高盛中国区副主席哈继铭、信泰资本创始合伙人蓬钢、高和资本董事长苏鑫以及阳光100董事长易小迪出席,探讨地产未来发展转型之路。

王石,应该说在中国房地产业“他说第二,无人称首”,宝万之争后,鲜有王石新闻消息露出。而此次峰会上,王石也避开险资“土豪、妖精、野蛮人”话题以及个人一年来工作生活历程不谈,对未来房地产做出了3大预测。
  王石,应该说在中国房地产业“他说第二,无人称首”,宝万之争后,鲜有王石新闻消息露出。而此次峰会上,王石也避开险资“土豪、妖精、野蛮人”话题以及个人一年来工作生活历程不谈,对未来房地产做出了3大预测。

  全世界十大住宅开发商中国已占八位

  十年前,即2006年,万科预测未来十年全世界十大住宅开发商有五家是中国的。也就是中国会在2016年占到五位,当时大多数人不信,现在情况是中国占了八位。也就是说,十年前万科预测是保守的,这说明什么问题?

  “就是中国市场的巨大。十年前,我们预测中国会成为最大的市场,但是没有想到会这么大。因此,对于未来市场还是想像不到会如何巨大。”在财新峰会上,王石再次对未来十年房地产行业发展做出了预测。

  疯狂上涨之后,王石赞同调控

  王石认为当前房价过高,与居民收入严重不一致,这是不健康、也是很危险的。

  “从过去、现在、未来,根据中国的实际的国情,既不是一个充分的市场经济,也不是一个计划经济。所以,在政策导向非常明显的情况下,在房地产如此背离的带有疯狂的上涨情况下,我历来赞成进行调控。”

  王石表示,中国目前这种土地财政的模式需要转变。曾经深圳土地收入占其财政收入的40%,如今仅有3%。在他开来,这才是一个成熟城市和健康发展城市。

  开发商大而全的模式终将过去

  现在开发商基本上从开始投标拿地、规划、建设、销售、物业管理地产全流程大包大揽。王石认为,开发商大而全的模式终将过去。未来开发商要找准自己的定位,是开发还是拥有或者承包商?他表示,万科的战略还是住宅产业化和绿色建筑。万科对自己的定位就是总承包商,可以向外输出住宅产业化产品。

  除此之外,王石也分享了他对于未来房地产行业健康发展的展望与期待,比如城市土地利用效率还有很大空间,“北京如果能达到香港的土地利用的效率50%,那么北京就能容纳1亿人。”

苏鑫,高和资本董事长,专注商业地产投资与运营,他从资本的角度分析本轮调控以及分享了商业地产投资经历体会。
  苏鑫,高和资本董事长,专注商业地产投资与运营,他从资本的角度分析本轮调控以及分享了商业地产投资经历体会。

  苏鑫:城市更新开启万亿市场

  苏鑫在峰会上表示:“当前,传统房地产市场遭遇天花板,一二线城市内新房市场空间已经越来越小,已不同程度地步入了存量房时代。”在新时代背景下,无论是从市场还是政府来看,对办公、消费、生存环境都有了新的需求,城市更新开始成为房地产投资的又一个热点产业。

  以存量商业地产为例,市场需求总是不断变化,在互联网时代,办公环境要求开放、交往、多元、融合,如今核心区域已经不能满足,只能通过持续的更新改造更好的实现其价值。同时,近年来,北上广深等一线城市的政府在“城市更新”上也有越来越多的规划体现,例如上海市规划局就专门成立了“城市更新处”。

  调控本质是让住宅重新回到它的居住属性

  苏鑫举了一个例子:中国现在四个一线城市房地产总价值已经占到美国70%,在他看来,房地产到底有没有泡沫,一目了然。

  传统的开发模式——“高利润、高杠杆、高周期”三高模式,在如今政策和市场相继泼冷水下——土地价格高、资金收紧已经政策调控,显然不能继续。在苏鑫看来,此轮调控,除了这次提出用信贷的方式限制,增加首付,限制第二套投资,从国际经验看,还可以用税收的方法,其实就让房子重新回到它的居住属性上来。

  城市更新与资产证券化成商业地产去库存关键

  在苏鑫看来,房地产以前是制造业,靠资源,具体就是钱和土地来赚取利润的,未来房地产应该变成服务模式,是靠提高附加值来赚取利润,而具体的工具就是金融和互联网。

  “类比互联网就可以看到这个行业会有多么巨大的转变,在五年前,是PC时代,现在我们感受到移动互联时代,同样房地产过去30年一直是制造业,未来的30年就会变成服务行业,变成服务模式。”

  同时,他也表示,在这种情况下,地产行业(聚焦到商业地产)也不乏新的机会。其一是城市更新,这将是一个万亿级市场;其二则是资产证券化,债性的REITs和股性的CMBS都是破解商业地产存量的大趋势,同时,他认为房地产开发商更应该关注商业地产的本质——运营服务,把现金流做好,这样长期资本才会流入进来。

  关于未来行业走势是制造业为王,还是服务业制胜,王石认为苏鑫稍显乐观。在王石看来,中国房地产的制造业才刚刚开始,过去甚至现在房地产还停留在手工及低质阶段,未来还有很大提升空间。不过,苏鑫也补充到,对于住宅地产确实制造业还会有长足发展,但对于商业地产来说,运营服务和创新内容显得更加重要。

此外,哈继铭就房产泡沫发表了自己的看法,他认为中国一线城市房地产价格是全世界最贵的,相对收入来说,它是泡沫,但是不等于短期内不会涨。信泰资本创始合伙人蓬钢表示,现在资本出海需要的技术含量也会高一些,最好有专业人士指导,因为国际事态动荡非常的复杂,比如英国的脱欧,特朗普当选以及最近意大利、奥地利、法国出现选举的不确定性都会有影响。
  此外,哈继铭就房产泡沫发表了自己的看法,他认为中国一线城市房地产价格是全世界最贵的,相对收入来说,它是泡沫,但是不等于短期内不会涨。信泰资本创始合伙人蓬钢表示,现在资本出海需要的技术含量也会高一些,最好有专业人士指导,因为国际事态动荡非常的复杂,比如英国的脱欧,特朗普当选以及最近意大利、奥地利、法国出现选举的不确定性都会有影响。

  阳光100董事长易小迪直言,现在的开发商除大型企业外,怕都是不太好过。在易小迪看来,中国的开发商要走向成熟,最终要从运营租金和物业价值上获得利润,运营能力、尤其是长期有租金升值的能力,可能是未来开发商的出路之一。

  在美国人人必读的房地产泡沫入门书——《房地产的繁荣与萧条》一书的封面上,有这样的一句话:已有的事,后必再有;已行的事,后必再行。日光之下,并无新事。

  而通过这些一群经验丰富的行业前辈分享经历,最大的体会莫过于,从历史中吸取未来发展中可借鉴的经验,时刻反思现状,时时提醒自己,任何时候都要遵循规律与常识,顺应趋势,这样,才能让行业健康、持续地发展,也让作为从业者的我们真正得益。

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