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城市更新不是传统房地产?那开发商该怎么抢滩?

v房产·2017年09月27日

随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展,国内房地产正从新建、开发、交易为主的市场,逐步转向以存量房交易为主的时代。与此同时,城市中心尤其是一线城市中心新增土地已经处于极度稀缺的状态,城市未来的发展需建立在对现有建筑的升级改造更新之上,在此基础上,城市更新成为城市发展的新增长点。

 

存量时代,国内迎来“城市更新”潮

 

近年来,国内的一些主要城市,城市更新已经开始起步。北京、上海、广州、深圳等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划,不同于以往的大拆大建,土地资源利用进入以存量开发为主的新阶段,把历史风貌保护和存量改造放在更加突出的位置。

 

不久前举办的2017中国城市更新论坛上,住建部政策研究中心秦虹发布《中国城市更新研究报告》,报告指出,我国已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新,发展到城市有机更新的新阶段。城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新,而是在保持原有的城市机理,甚至保持原有建筑外貌不变情况下的城市的有机更新,是变与不变的内在统一。其中,平衡好政府、投资人、民众三者的需求和利益,非常重要。


城市更新的要素有哪几重? 


问题在于,一个成功的城市更新需要什么?

 

对此,秦虹分析指出,城市更新中,包括创意、共识、内容、产业、资本、趋势等要素非常关键。创意,创意是挖掘潜力、提升价值的重要手段;共识,城市更新涉及利益方面太多,在保护、传承与创新之间如何达到平衡,必须得到各个方面共同的认识;内容,一个建筑只是改变了建筑而不更新它的内容,那叫城市建筑的装修,不叫更新。真正的有机更新,既有建筑美观上的增加,更有内容上的提升;产业共生、业态共享;多元化的资本参与,提升价值需要优秀的资产管理;更新项目的形象,所有的更新项目打造,服务于人、服务于内容的内外场景,人们到这里感觉舒服,建筑吸引人、企业;趋势,把握趋势者拥有未来。基于此,秦虹表示,未来中国城市有机更新的空间巨大,但挑战也很大。

 

实际上,美国、欧洲、日本等发达国家早在上百年前就完成了大规模的房地产开发,进入到存量资产阶段,更新、运营和改造是房地产行业重要的市场之一。与此同时,西方国家现代城市更新的理论已经趋于完善,成果覆盖社会、经济、政治、法律、城市规划与设计、管理、产业研究、城市发展与复兴等各领域。

 

不过,相比西方发达国家,我国目前关于城市更新的政策还有待改善。上海交通大学中国城市治理研究院研究员王林指出,我国还需要务实的为今后城市更新寻找规划方法、政策途径,需要多途径、多路径。“有利于功能提升、有利于遗产保护,有利于社会生活提高,有利于公共景观提升的,我们都应该去支持。”

 

王林特别指出,工业建筑的保护需要政策,需要花巨大代价。此外,还要引进人才、引进居住,采用多种方式,让有志于城市更新、工业厂房保护的人来做这一地方的发展。这一过程,需要企业、政府、私人,甚至个体共同参与。

 

王林亦指出,城市更新目前还面临巨大的挑战,首先,大城市人口还会继续增长。第二,城市的尺度上,我们现在对交通的观点、网络科技社会的观点,都需要重新思考,因为未来的生活方式很多不可知。

 

参与房企需避免哪些误区?


面对城市更新高达数万亿的商机,越来越多的房企和机构开始关注存量更新市场,并付诸实践。

 

目前,针对城市更新众多细分市场,有聚焦棚户区片区改造开发的企业,例如首开很早就提出了“城市复兴官”计划,万科、远洋、阳光城等房企也纷纷价码城市更新;有聚焦新材料、新技术研发的企业,北新建材成为了该领域的一站式提供商;有聚焦将改造低坪效空间的联合办公企业,如优客工场、氪空间等;也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业,如翌成、德必等;还有聚焦将老旧物业改造成为特色酒店的企业,皇家驿站便是其中的典型代表。

 

同时,大量的资本方也开始密切关注城市更新和旧楼改造。2012年,国开金融与高和资本收购的上海中华企业大厦属于其中的典型案例,随后两家又联手进行了上海老旧厂区改造加新建的梦中心项目。今年,泰康资产的年度投资计划也明确将城市更新纳入其中;黑石、中美绿色产业基金、中信金石等资本方更是积极参与到城市更新市场的大潮中。

 

高和资本董事长苏鑫表示,房地产实际上是生产房子的过程,而城市更新不一样,城市更新生产现金流,属于实体经济。围绕城市更新实际上是地产商转型、城市消费升级和各方资源合作。

 

房地产公司要转型,有两条路可走。其一,继续走扩张、并购、扩大规模:5000亿、1万亿甚至更多,但今后很难获得资产市场的认可。其二是开发型向资管型转变,把不稳定的、低的现金流资产,提升、加工,变成稳定的、持续的、增长的现金流资产,通过证券化或类证券化产品卖给资本方。比如在成熟市场的凯德集团,实际上已经是一家资产管理型开发公司,表现形式即为基金化,业务范围包括开发基金、增值基金和持有型基金。

 

未来开发商要实现转型演变,苏鑫认为将经历两个过程:一是像以前那样,开发商是把资本、资产和运营三者揉在一起自己来做。二是开发商将来会把资产移出表外,通过证券化等方式减轻资产负担。

 

不过,苏鑫强调道,转型过程里可能也会有各种误区。比如,开发商转型为基金或资产管理公司并不具备先天优势,反而挑战极大,因为地产商关注的是百万、千万以上的收入,而资产管理关注几万甚至几千的收入和成本;现在每个赛道都有一堆的赛手,要想长期走下去没有资本的推动不行。而且,轻资产运营也需要跟资本对接,运营与资产结合,通过运营提高租金获得资产价值增长;目前大型资本对商业地产配置仍然偏债性,从国际经验来看,国际大都市的核心楼宇都是保险资金来持有。保险资金是追求长期、稳定、安全的资本,它跟稳定现金流的商业资产结合较为匹配。

 

城市更新怎样才能盈利?

 

那么,城市更新如何赚钱?

 

苏鑫表示,城市更新通过“改硬件、装内容、促流动”的方式将能够显著提升商业资产价值。城市更新过程里,硬件改造预计可以提升20%-30%资产价值,通过运营提升租金后,资产价值预计会提升40%-50%,流动性产生溢价,通过证券化变现会产生20%-30%收益。

 

“城市更新的核心是装内容,让现金流稳步提升,让租金做高。因为商业地产缺少流动性,而获得流动性在国外的经验就是证券化,但证券化定价的方式,跟以前在表内定价是不一样的,现在是看租金现金流倒算。所以装内容提升租金是城市更新的本质。”苏鑫表示,如果觉得证券化、REITs是未来大的潮流,现在就应该积极探索类证券化的模式。

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