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中国合伙人 首开联合高和资本设基金里的存量摸索

观点地产网·2019年03月06日

 “城市复兴官,这是我们提的一个愿景,实际上是想把目光放在存量这个概念上。”为推动北京的城市更新,潘利群将首开定位成“城市复兴官”,曾参与老旧小区的改造更新和棚户区改造。

 
但涉及存量,商业物业绝对是不可或缺的一块。3月4日,首开股份发布公告称,拟向芜湖美和城市更新投资中心合伙企业投资不超过4亿元,成为其有限合伙人,拟收购北京北三环的商业物业。
 
基金规模预计19.5亿元,存续期限6年,前4年为投资期,后2年为退出期。值得关注的是,合伙企业普通合伙人为天津畅和股权投资基金管理有限公司,主体为高和资本。
 
高和资本作为基金管理人,将负责投资项目的筛选、立项、尽职调查及投后管理、基金退出等一系列工作。这意味着,首开在这场合作中更多担任投资人的角色。
 
如今,房企参与存量改造,大多都会寻找房地产基金作为帮手。因为,存量意味着大额的资金需求和沉淀,这两点,地产基金刚好擅长。
 
“我们合作伙伴都选得不错,跟品牌企业合作,能学到不少市场化运作过程中的事情。”潘利群曾表示,首开有超过40家的合作伙伴。
 
合伙人高和资本
 
3月4日,首开股份发布公告称,出资4亿元与高和资本进行城市更新改造合作,首开通过向芜湖美和城市更新投资中心合伙企业投资不超过4亿元,成为其有限合伙人。
 
综合信息显示,芜湖美和成立于2018年,主要关注一线城市的办公、商业及公寓等项目的股权投资及相关投资,目前拟收购北京北三环的商业物业。
 
目的很简单,就是通过更新改造等方式升级物业,继续持有并运营,未来通过物业整售或者资产证券化退出的方式获取投资收益。
 
该合伙企业由高和资本间接控制的天津畅和股权投资基金管理有限公司作为普通合伙人,并担任执行事务合伙人。
 
观点地产新媒体了解到,这不是首开第一次和高和资本合作。早在2017年10月,首开就曾与天津畅和合资成立“芜湖首开高和投资管理有限公司”,共同开展商业地产业务。
 
首开挑选合作对象有自己的一套章法,“大企业、安全、品牌”被潘利群摆在最重要的位置。他曾在接受观点地产新媒体专访时表示,首开的合作对象比较多元。“央企也有,民营的也有,地方企业也有,国有企业也有,我们操盘的也有,我们并表的也有,我们既不操盘、既不并表的也有,我们的心态还是比较开放的。”
 
高和资本满足首开的标准,曾操刀过业内多宗著名并购案例。2010年,收购金澳国际写字楼部分;2013年,再收购丹阳大厦;2015年,收购北京北二环内的星街坊,屡次创下北京商业地产并购案纪录。
 
除此之外,在上海同样收获颇丰。2012年10月,高和资本以7.9亿元收购中华企业大厦;2015年,收购长宁区长宁路833号的柏华丽豪华公寓......
 
北京和上海,也正是首开存量改造的重点发力区域。首开董秘王怡在接受观点地产新媒体采访时表示,首开在国内的城市更新项目,目前主要集中在以北京上海为代表的一线城市。合作的城市更新基金,投资方向也会重点集中在北京和上海。
 
存量探索
 
首开不是首次透过基金参与城市更新。2018年11月,首开全资子公司首开盈信拟出资不超过6亿元,投资芜湖远翔的有限合伙份额,成为其有限合伙人。芜湖远翔是远洋资本成立的城市更新基金,远洋资本也在基金中担任管理人的角色。
 
王怡向观点地产新媒体讲述了这个合作模式。他称,在有限基金合伙的合作形式中,高和资本是基金管理人,首开会参与具体项目的经营管理,但更多是担任投资人的角色。
 
公告中也明确指出,高和资本负责合伙企业的日常经营事务以及投资项目的筛选、立项、尽职调查及投后管理、基金退出等工作。
 
“我们已经设立投资公司,现在正在申请基金管理人的资格。”很明显,首开不仅仅满足于做一名财务投资者。王怡称,在有些项目上,首开已经尝试作为基金管理人,进行项目的跟踪谈判。
 
首开携手高和资本探索存量商业并不让人意外。市场主流观点认为,北上广深已经进入存量时代,“旧楼改造、存量提升”里暗藏后地产时代的商机。
 
通过收购核心区域的商业物业,进行升级改造,再以旗下基金自持运营,然后获取回报是绝大多数房地产基金的发展模式。
 
高和资本执行合伙人周以升也曾公开表示,高和资本的策略就是楼宇经济背景下,依靠增值能力和退出能力获得超出市场平均的回报。
 
不过,相比起存量房改造,大宗商业物业的经营改造似乎更受到资本青睐。有市场分析人士认为,国内资本市场逐渐成熟是商业物业交易活跃的原因之一。一方面,国内的机构投资人,尤其是保险公司在办公楼等商业的投资明显加大。另一方面,资产证券化给商业物业的退出提供了新的思路和途径。
 
这也是不少房企乐于和地产基金合作的原因之一。因为在资金需求量大、资金沉淀多的存量市场,房地产基金在筹集资金和资金退出方面有着天然的优势。
 
观点地产新媒体了解到,就高和资本而言,曾于2018年8月,与大悦城地产合作成立地产基金,总投资最高25亿元。
 
彼时,公告中称,基金旨在通过项目基金寻找位于中国境内具有挖潜价值的商业、写字楼等潜在项目收购机会。其中,高和资本及其相关方将持有不少于50%的权益。
 
而对于高和资本此类房地产基金来说,资产证券化提供了资金退出的重要通道。“资产证券化解决了基金的一个问题,原来是一定要卖掉,现在可以通过发一个产品,将资产持有下来。”
 
高和资本官网中披露,截止2017年10月,高和资本在商业不动产领域总投资超过360亿元,并完成不动产证券化产品(包括CMBS和类REITs)约240亿元。
 
至于资产证券化的底层资产,上述分析人士认为,一线的写字楼和二线的商业比较适合做类REITs。
 
他指出,近年来上海、北京的甲级办公楼资本化率都在3%左右,购物中心4.5%到-5%,做资产证券化就比较困难。
 
比较之下,一些二线城市通过管理的购物中心,就会有相对较高的资本化率。因为二线城市市场不如一线城市成熟,交易活跃度、流动性也比一线城市差一些。
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