早在几年以前，马云提出的新零售当然更抢眼球，但事实证明，比互联网企业更懂线下商业空间的，还得是具有不动产基因的公司，当然，也绝非如今已近终场，危机四伏的传统开发商。

作为一家十余年专注城市更新领域的投资机构，高和资本是业内最早提出新办公概念的企业。这一概念既包含了以wework，优客工场为代表的异常火爆的共享办公空间，也包含了传统写字楼向科技办公迭代的新型产品。

结果，从线上转战至线下的新零售并未如互联网公司预期般攻城拔寨，无往不利。新办公却在疫情期间加速革命，稳步迭代，悄然崛起。

今年8月，新加坡首富易主，东南亚最大的跨境电商平台虾皮（Shopee）市值超过1800亿美元，仅次于腾讯与阿里巴巴，成为亚洲第三大互联网公司，备受关注。

与此同时，不为公众所知的是，虾皮在今年上半年，几乎考察了北京所有5A级写字楼，预备落地一个超万平米的华北区域总部。

而刚刚在疫情后逐渐复苏的京城写字楼市场，则由此展开了一场暗战，这样的优质客户，显然是各家争抢的对象。

最终，虾皮经过多番对比，落地中关村清华科技园中一栋刚刚入市的写字楼：芮地公元。

芮地公元的前身叫火炬大厦，即启迪大厦D座，总建筑面积46330平米。在今年初，才被高和资本，金茂，首开联合成立的基金收购，并迅速确定了城市更新模式下的改造方案。

吸引虾皮最终入驻的主要原因，自然与芮地公元位于被称作“宇宙中心”“中国硅谷”的清华科技园的核心地段有关。这座写字楼也曾见证微软中国、网易、搜狐、快手等互联网巨头的崛起。

另一方面，芮地公元在改造后，更贴合新型互联网企业办公需求的设计理念，也是一个重要的加分项。

而与之相隔不远的鼎好大厦，同期进入租赁市场，则有着相似的地段与空间条件。

只不过，中关村大多数传统写字楼已很难满足互联网企业创新组织形态下的办公需求。即便是那些建造了独立总部的大厂，在不断的扩张中，对新型办公空间，提出了更高的要求。

无独有偶，高和资本位于东三环的另一个大型写字楼项目融中心亦接近完成改造。融中心总建筑面积达10万平米，其前身是该区域商业中心爱琴海购物公园。高和将其改造为科技办公产品，并迅速吸引到某互联网巨头企业入驻。

据内部人士透露，这一签约已完成，只待改造完成交付后官宣。融中心的设计方案，则几乎是为这家大厂量身定做的，将成为其某特定业务板块的新总部。

据高和资本写字楼部负责人张少怀介绍，高科技公司的办公需求有以下特点，一是独立办公室很少，只有级别很高的公司领导才拥有独立办公室。而会议室却永远不够用。跨部门、跨职场、跨城市、跨省乃至跨国界的沟通，打破了在一个办公室共事的空间壁垒，所以沟通协作越来越多。

二是非常重视空气质量。

三是需要强大的线上办公集成软件系统支持。

四是对互联网专线要求极高。

五是音视频：对设备的声像品质及稳定性要求高。

六是用餐无忧和吃不完的零食。

他表示：“我理解的新办公，是由于科技进步带来各行各业，特别是科技互联网企业，现代办公模式和习惯的变化，而引发的空间功能的变化。所以，不管是在空间环境、软硬件及服务供给上，都是为了满足办公需求的变化。”

高和资本的一份融中心改造方案指出：所有的新办公，最终目的都是为了提高效率、优化成本、增强体验、创新促进。从量化指标看，是提升整体新办公场域的GMV（即营收总额）。但新办公不仅考察传统意义上，物理空间本身的GMV，同时包括因资产聚集或链接的线上线下的增值价值。此外，也包括城市更新后产业调整，人文体验等多项指标。

一方面，融中心将构建一个包含智能办公、邻里共享中心、会员系统的智慧服务中台，另一方面，则将着力打造与办公配套的第三空间：包括共享多功能厅，食集等。而以上产品理念和设施均围绕新型科技企业的需求。

高和融中心在去年10月，与戴德梁行合作的一份北京写字楼市场分析报告亦显示，从传统的中关村硅谷、上地延展至新兴的望京、酒仙桥片区，北京已围绕北四环形成了一个高科技产业带。这一区域聚集了包括百度、阿里、腾讯、美团、滴滴等各大互联网公司总部和新兴的互联网创业公司。高和融中心则处于这一地带的中心位置。而疫情并没有影响大型互联网公司的扩张趋势。高和资本围绕这一产业带的两宗大型并购，无疑摘到了这块蛋糕上的樱桃，备受市场瞩目。

这并非偶然，而是与高和资本早在2018年便率先捕捉到新办公趋势，并尝试一系列产品理念的革新，实验有关。

彼时，高和新办公实验项目称作新街高和，位于新街口，其前身也是一间经营不善的商场，仅有两万多平米。

高和在此打造了一个叫做hiwork的新办公样板间，并将共享会议室，共享大堂吧，精装办公空间，智能硬件设备等新理念融入到这一新兴办公产品中。

在Hiwork对外发布时，解释“新办公”的目的在于节省成本、提升效率，从而实现创新，创造更高的个人与企业价值。其中，Hiwork打造的Offix可变办公通过模块化装修方式为办公精装修提供低成本、高效率、多元化的解决方案，可满足不同类型企业的需求。

高和资本合伙人苏鑫则这么描述新办公，他说，“城市更新不是房地产，是技术推动消费升级。”

“新办公”将具有三大趋势，即共享化、服务化和移动化。未来，办公创新平台下的“新办公”模式将在一种更具有张力的新生态中，融入高科技、可持续性、健康、共享、人性化、创新文化、城市等元素，为企业追求效率和创新提供服务。

如今，芮地公元与融中心项目正是在新街高和hiwork样板间基础上，所打造的一个升级版的新办公3.0产品。

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