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高和陈国雄:持续进化的资管能力,是支撑PERE稳健崛起与基业长青的基石

高和·2022年05月09日

本篇文章是基于对高和资本合伙人陈国雄先生的专访。

北京的疫情现在风声鹤唳,很多地方已经停止提供堂食了,所以,我们更改了接头地点,在一个绿树成荫的神秘园区里,完成了这次特殊时期的密室闭门访问。

 

01

从不同意见说起

高和有自己非常鲜明的个性

 

就在访问的前一天晚上,陈方勇老师组织的城市更新论坛会前沙龙有个网上直播,请来了六七位嘉宾分享,我没时间都看,只是挑着看了高和资本创始合伙人苏鑫、翰同资本创始合伙人王倩的片段。

 

作为背景介绍,我先给读者们梳理下苏总和倩总的主要观点: 

高和苏鑫:

·城市更新赛道刚刚开始(国家政策层面支持已有两年,高和涉足其中已有10年多),容量巨大,长线看好

·险资或外资,前几年比较活跃,但是最近因为市场波动,有所回撤,而且随着市场风险增大,外资的预期收益率反而更高了;

·相比之下,REITs是公认最好的退出渠道,对公募REITs扩容到商办地产充满希望

·再次强调:如果物流仓储是实体经济,那么商业办公也是实体经济;

·希望能够像普洛斯一样,选择并持续坚持在一个容量空间足够大的主力赛道,比如商办,比如最近提出来的社区商业。

 

翰同王倩:

    ·在投资的时候考虑最多的就是退出,翰同是国内机构里退出做得最好的,早期的时候接盘方内资、外资基本上是一半一半;

    ·至于公募REITs是否可以从基础设施扩容到商办项目,短期内不报太高期待,在投资时也不能以此作为退出考量,即便放开了,民营机构估计一时半会儿也排不上;

    ·积极向基础设施REITs靠拢,提及了翰同之前做过的张江和上地项目,都是产业园区;

    ·新形势下要主动调整策略,主攻终端用户,最近翰同做的两个项目(中关村大地花园、朝阳北苑家和超市)都是这个模式,类似于定制;

    ·对于处理资产各种瑕疵方面,终端用户有需求但是缺能力,这是翰同看准的比较优势和切入角度;

    ·翰同不追求规模,我们就是深挖特殊机会,做好自己的机会型投资。

 

苏王两位是高和与翰同这两家知名国内GP的创始人,即便是针对同一个问题的回答,也呈现出了非常强烈的个人风格,个别观点甚至略显针锋相对。。。创始人的强烈个人风格,必然会映射到各自机构身上。

 

高和的风格,可以明显感受到,与翰同存在很大差异。


我也就此给陈总抛了一系列问题:

    ·城市更新业务是实际转冷了吗?

    ·高和是在坚守自己的初心还是在追逐风口转型?

    ·过往项目的资管这一块,有特别宝贵的经验和教训吗?

    ·你觉得私募地产基金这种形态是不是有明显的局限性?

     

以下是我梳理后的可公开部分。

 

 

02

资管能力不可或缺

是机构强化竞争优势的重点

 

陈总是从业20年以上的地产老兵,2010年在高和初创期就加入其中,一直负责投后和资产管理,全过程亲历了高和资本一路走来的各种探索与努力,对于这个话题,算是有比较深刻和持续的体会。

 

对高和这种市场化机构而言,唯一不变的,只有变化本身;跟随着市场变化,从最早期的散售导向演化到整体持有,从办公资产扩展到社区商业,10年多来,高和一直在结合市场趋势的变化积极调整自己的方向与策略。

 

而作为资管老大,陈总的重心从最初的定位+改造+销售,演化为定位+改造/开发+招商运营+协同退出,以他多年从事地产开发和存量改造的经验来说,无论是早期的几万平米资产的改造,还是最近的十万二十万平米的项目再开发,价值修复的难度并不是非常大,与投资团队的协同配合也在不断完善。

 

真正的难点,在于对市场趋势的深刻理解与敏捷应对。

 

拿高和资本最近的几个项目为例吧。

 

1.太阳宫爱琴海案例

太阳宫爱琴海项目,之前是家居卖场,后来被红星美凯龙旗下的爱琴海商业整体拿过去改成了购物中心,高和抓住了业主资金链紧张的时机,成功收购了该项目。

 

隔壁的项目也很知名,以前是太阳宫百盛百货商场,中融长河收购之后改造成了办公楼,并整租给了德国大众汽车。

 

 

东北三环区域,临近燕莎商圈,但确实缺乏高品质的办公楼。。。爱琴海项目由两栋楼构成,具备商业层高和大平层优势,而高和的设计巧妙解决了大进深和采光等问题,产品力相当了得,最初的客群定位瞄准了科技行业大客户。

 

所以,当听到那家TMT巨头整体拿下而且增加了不少定制化内容的消息时,我一点都不觉得意外。


2.清华五道口项目

最新的案例,是清华大学南门的火炬大厦,有家民企早年从清华科技园手里买下,但明显在运营上能力不足,再加上主业资金链出了问题,所以被金融机构逼着卖楼;这个故事很多朋友都知道,咱们就不展开了。。。

 

高和凭借自己的超常韧性,与外资对手一直在缠斗pk,最后苏老板大过年的堵着业主最终完成签约。卖方民企老板那边的股权有若干诉讼问题,处理起来有些复杂,吓退了不少的投资机构,所以说,高和牵头的这次收购,也属于典型的特殊机会投资。

 

 

五道口号称宇宙中心,和中关村核心区(中-知-学)近在咫尺,紧邻清华,大量互联网巨头诞生于此,但是由于咱们之前反复讨论过的各种历史沿革原因,产业基础非常好,周边楼宇质量非常烂。。。真正高品质的空间,比较稀缺。

 

陈总带领资管团队,在项目交割后不久就锁定了几个大租户,目前整楼出租率已经干到了95%,而且科技类产业纯度较高,配得上他们在清华大学校门口的黄金区位。。。作为清华的云校友,我给高和点赞。

 

3.主线策略没有变

以上两个近期的案例,表明高和的策略整体保持了延续性,都是以特殊机会角度切入城市更新,而投资和资管这两个能力,是支撑这个策略的主轴。

 

投资方面,特殊机会含义更为广泛,不仅局限于狭义的不良资产;但强调在特定时间窗口内把握机会的能力,对于处理复杂交易的能力有较高要求。

 

资管方面,特殊机会项目对资管要求更高,需要在实质性介入之前,有可信赖、可操作但又保有一定弹性的内容解决方案。


4.资管策略在不断更新迭代

陈总在资管方面的思路,也是与时俱进,深刻洞察产业演进趋势,高度重视终端用户,主动靠拢行业前景和购买能力都比较强的科技类企业。

 

资管说到底就是用户导向,无论是叫办公楼,还是叫产业园,核心还是为产业发展提供载体,可以有自己的奇思妙想和无限创意,但需要收敛在一个集约框架之内,最终要归拢在满足用户需求这个主要矛盾上。

 

万变不离其宗。。。无论表象是地产公司,是私募基金,还是公募REITs,真正创造价值的核心点,在于资产管理。


03 

 

关于社区商业

可能是高和的第二曲线?


最近,高和发布了《社区商业白皮书》。。。

 

对于社区商业,高和并不陌生,之前也做过一些尝试,比如与金茂合作的重庆社区商业类REITs,比如与中粮大悦城合作的北京大兴春风里。

 

 

 

而我的关注点,在于里面高和对自己战略方向的概况和表述:


之前的三维协同是“投资并购+资产证券化+创新内容投资”;

现在已经悄然调整为“投资并购+资产证券化+产业创新投资”。

 

看得出高和对于“产业”的重视程度在提升,不是着眼于内容的填充,而是更关注产业脉络的引导和创造;高和对于社区商业这个领域的分析,指向了1.5线城市的资产修复,算是“15分钟生活圈”政策鼓励下贴近民生的产业。

 

通读下来,整体感觉还是以特殊机会投资为导向:文中特意提到了高负债率开发商有折价出售的意愿,需要系统性解决方案;国内缺乏专业投资社区商业的资管机构,募集的竞争对手少。

 

清河之前对上海的社区商业关注过一段时间。。。

 

魔都的社区商业还是有一些网红项目的,但是还是单项目多一些,较少看到可以多项目连锁的。

 

我也与上海城区的社商之王乐坊、上海城乡结合部的社商之王冠海的负责人都做过交流,社区商业的资产管理难度有目共睹。。。

 

而最近很多商管公司做轻资产的业务也都很活跃,8-10万平米以上的区域型购物中心,市场已经足够拥挤,很多机构也侧重看3万平米以内的社区商业,肉眼可见,这个赛道,也变得越来越拥挤。

 

高和的主场是一线城市的商办类城市更新,也涉足了一些商业提升改造,已经有很多成功案例和资源积累;如果在社区商业领域进入1.5线城市,算是进入了一条半新的赛道。。。

 

是准备自己下场操刀资管,还是主要负责基金层面而把资管做适度外包,这份白皮书并没有透露太多实质性的内容。。。各种BP看多了,我看到赋能、私域之类的字眼就会下意识有点紧张。。。

 

 

对于这个问题,陈总表示,高和会与各个城市领先的头部运营机构合作,这样高和的资管,就相当于打造了一个开源的安卓系统,而非封闭的苹果iOS系统

 

通过20多个项目的磨砺与积淀,高和这种“优势互补、合作共赢”的文化,已经从理念落实到项目实践上,与中粮、金茂、红星等国企民企,虽然体制各异、理念也未必全然一致,但无一例外都构建了共赢的合作关系,陈总觉得,这都是高和合作共赢“文化输出的成果。

 

04

资本属性才是核心

要做被长期信赖的资产管理人


至于私募基金这个形式是否适合做城市更新这个问题,陈总的回答也算是深入,形式不重要,期限很重要

 

正如翰同王倩所讲,他们一般做3+2年的私募基金,顶多是改造+一个租约周期,中间如果改造周期的时间没有控制好,或者对市场周期的判断不准确,就会给资产管理带来非常大的压力;尤其是如果资金采取了结构化安排,压力会更大。

 

所以,问题的核心在于资本属性

 

翰同的解决方案是终端用户导向,按需定制,这样基金层面承担的不确定性就低很多,资金期限短的问题就不大,只不过需要在投资时就把终端用户找好,压力大一点。

 

而高和的解决方案,是努力把资产打造成符合长线资本偏好的产品,投资的压力不小,但资管时间紧、任务重,压力感觉更大一些。

 

讲真,两家都属于国内纯民营背景地产基金GP领域的头部机构,策略各有优点,都有道理,只不过高和的更像是太祖长拳,而翰同的更像是咏春拳

 

但不管是哪种GP机构,都是为资本的另类投资提供资产管理服务,而长线股性资金的缺位,一直是困扰国内这个行业发展的难题。

 

要想在市场中长期生存,就要熬得住寂寞、扛得住压力、坚持做“难而正确的事”,因为难能,所以可贵。

 

 

再次感谢陈总接受清河的专访,无限祝福。

也给那些无论顺境逆境都继续坚持的朋友们,送上一句:清风拂山岗,明月照大江。

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