一个投资回报率只有5%至6%的赛道值得投资吗？今年4月份，高和资本高调官宣，将成立规模在10亿元左右的社区商业基金，这也是国内首支专注投资社区商业这一赛道的基金。

    在金融领域，尤其是地产金融领域的创新，既代表一种勇气与机遇，也自然会有质疑。这支基金宣布成立4个月，似乎并不顺利，高和资本合伙人苏鑫在近期接受专访时坦言，“的确运气不佳，没想到4个月一个项目也没有投出去。原本在杭州谈定的一个项目，也在即将完成签约前，遇到了障碍”。

    事实上，包括黑石、普罗斯等跨国大型地产基金一直不太看好社区商业的投资，尽管他们很少公开表达这一观点。而疫情的长期影响，则放大了对社区商业投资的不确定性。

    然而，这一切似乎并没有影响到苏鑫聚焦投资社区商业的信心。“我从不迷信大机构，他们只说对了一半。的确，社区商业虽是刚需，但租金会有天花板，不像购物中心有很多的想象空间。”苏鑫表示，“所以针对社区商业的投资，其第一性原则就是，买便宜资产，按2.0模式来运营。”

    人们一谈起社区商业，往往会联想到房产中介，足疗保健，小型商超，驴肉火烧，沙县小吃这些传统业态，苏鑫认为，这只是1.0版本的社区商业，并不值得投资。高和所瞄准的则是2.0版本的社区商业，也才是社区商业基金的创新投资机会。

    苏鑫认为，“1.0版社商的特点是，没有定位+小而散的商户+没有运营；2.0版社商则是有特色定位+有主理人的商家+适度的轻运营。”

    疫情期间倒下的都是1.0模式下的传统社区商业，而2.0模式的新型社区商业因为具有较强的社群属性，反而受到的影响较小。

    “1.0版社商的最大问题是没有定位与运营，GOP（Gross Operating Profit的简称，即营业毛利）是不高的，街铺为80%，盒子（传统购物中心）约70%吧，NPI率（Net Property Income的简称，即物业净收入）就更低了，只有60%和53%。我们对2.0社商的运营目标，要把GOP提升近5个点，加上税负和资管费等再算进去，NPI率要提高近10个点，分别为68%和60%。”苏鑫表示，“挑战最大的还是盒子商业，如果参照购物中心，运营就太重，GOP上不来。所以适度的轻运营就是关键，不是搞大人流的推广而是精准的社群活动，此外加上特色定位与有主理人的商家这套组合拳才是提高回报的精准武器。”

    公开资料显示，高和资本成立于2009年10月，自成立以来致力于用金融重塑城市面貌，引领和推动中国城市更新与不动产证券化。目前高和资本在商业不动产领域总投资超过460亿元，并完成不动产证券化产品（包括CMBS、类REITs和公募REITs）约260亿元，城市更新项目20个。

    在过去十年间，高和资本的主要投资标的是回报率比较稳定，受运营因素影响较小的核心城市写字楼资产。但如果深入分析即可发现，高和资本投资社区商业的基本逻辑并没有变化，即长期聚焦核心区域城市更新的商业物业。

    另一方面更重要的是聚焦保险基金一类的安全性资本。苏鑫表示，“我们详细分析过，如果社商到了稳定期，一线城市的派息率能达到5%，一点五线城市派息率能达到6%，每年还有5%的租金上涨，足以抵抗通胀。”而这一投资回报率特别符合保险等持有型资本的需求。

    “试想一下，你是险资的高管，负责资产配置，三年后，望眼不动产的各品类，哪个是高派息高稳定的资产呢？IDC市场规模小，物流资产的价格已被推高，社商一定是最中意的标的之一。”苏鑫说，“有一个案例是很有启发的，2008年经济危机时，华联果断抄底了北京的社区商业，买了四五个资产，其中就有著名的北京万柳小区的社区商业，几年后租金回报率就超过了10%，这已成为华联最好的资产，当然也不会卖了，是防御型资产。”苏鑫最后透露，高和社区商业基金正在努力寻找符合2.0模式标准的项目，很可能在今年年底前投出第一单。