【编者按】十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，城市更新被列入政府工作报告。见证城市生长，寻找焕新力量。搜狐焦点推出“未来城市想象力——2021中国城市更新实录”特别策划，焦点财经对话城市更新“先行者”，开启未来城市想象力。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

 中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫

“房地产是制造业，城市更新是服务业。”

五年前，王石和苏鑫在一场论坛上有过争辩，辩论的点就聚焦在城市更新与房地产。王石当时还是万科董事会主席，他提出房地产制造业才真正开始，苏鑫反驳道房地产未来会是服务业。

二人站在不同的立场各抒己见，当时王石更多偏向的是住宅产业化，苏鑫更多指向的是商业地产的转型，并明确提出城市更新将会是服务业的观点。

这两位地产、资管大佬后续的多年间，并没有延续争论这个话题。

“现在不少房企向城市更新转型的过程中，在有意弱化制造业而强调服务业，这就说明我此前的观点是正确的“，回忆起当年的那场争论，苏鑫告诉焦点财经。

当然，现下的城市更新在理解范畴上也与以往大相径同，不是把一个房子或社区修修补补变漂亮那么简单，而是一个更加宏大的命题，将它理解为房地产是很片面的，城市更新不是房地产。

城市更新是从规划角度来定义，是一个规划学的概念。从商业本质或定义来讲，它是解决城市发展问题的综合性解决方案，不止是简单的空间，它需要内容，需要社会治理，继续延展还有科技和环保等，非常复杂，这才是城市更新一个真正大的脉络。

资管视角下的城市更新

截至2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%。根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。2021年，城市更新更是被首次写入政府工作报告。

“无论是从城市发展规律，还是政策推动的大背景下，它将会连接起一个三方共赢的关系。”苏鑫不仅是高和资本合伙人，还有另一重身份——中国城市更新论坛的主席，是实践派和理论派的结合体，对于这个命题他一直在研究和思考。

在被问及包括房企在内的企业，参与城市更新需要具备哪些能力时，他脱口而出，“核心能力很简单，就是资管能力。”但之后，他陷入了沉思，“谈这个问题之前，需要先讲一讲什么是资管公司？”三秒后，他答道。

一快一慢间，可以品味出很多，显然他早有答案。但如何进一步解释，需要整理自己的思维，就像在往期采访他一样，复杂的问题都可以系统性的阐述出来。

在他看来，城市更新有三个重要角色：政府、市场方、市民。政府主导城市形象提升或产业升级，市场方的投资者、运营者或资管者进行价值投资，从而促进市民消费升级，三方是一个共赢关系，只有这样才是可持续的。

而类似高和资本这样的资管公司，在不同类型的城市更新场景中，资管角色也可以分为三种：第一，地产政府要做片区更新时，资管方是产业推动者，就像上海梦中心一样；第二，大中型企业面临转型压力时，资管方是助力者，如北京大悦春风里；第三，小型企业处于困境时，资管方是白马骑士，如北京欧陆广场。

当中，资管方主要是加工资产，就是加工及提升资产端现金流，从而形成能满足资金端需求的金融产品的过程。苏鑫进一步描述道，在商业不动产资管格局中，分为资金端、资管端和资产端，自上而下连接成一个沙漏结构，而资管方就位于漏斗结构的中间。

在参与具体城市更新项目的过程中，资管公司能够提升项目资产的现金流，能够导入新的产业，并带来新的消费，这才是资管方的核心。

现在开发商做的城市更新是不是城市更新呢？从广义上来讲，算！但最核心的还是要看资产管理的角色，有没有把资产对应的现金流提升以及引入产业等。继续引申来看，核心能力还是资管能力，同时也是服务意识。

“城市更新是服务业，不是制造业，要通过资产管理实现其价值的提升。”苏鑫强调道，主要分为两种模式：第一，是片区更新的价值提升；第二，是单体更新的价值提升。

第一种模式而言，需要企业基于政府产业引导的逻辑，低价获取土地或者片区资产，通过重新定位和改造升级，让物业重新焕发价值或者部分新建符合消费升级需求的资产，带来租金或者估值提升，如体育馆、老旧厂区等。

但是，片区更新项目往往需要较大的资金体量，对资金规模、期限和成本的要求都较高，需要企业获取低成本的并购贷款、开发贷款，以及低成本的夹层资金。然后经过资管运营，让项目实现流动性溢价，最终实现退出。第二种模式单体更新的价值提升逻辑也类似。

“但是最终退出的方式不像住宅，房企制造出来将其卖给最终消费者就可以；而是要将其变为一个金融产品，最后通过证券化、或者金融机构，甚至是大众都可以买。”

苏鑫认为，公募REITs未来会是一种趋势，即便现在国内的规模还很小。市场上一定有很多的钱，愿意追求稳定的现金流，而不是高回报。成熟、稳定的商业不动产有稳定的现金流，公募REITs与其对接是一种很好的选择。

他的逻辑很清晰，以资管的角度从投、融、管、退系统的解析了企业参与城市更新的全流程。而资管能力，在他看来是最核心的能力。

新赛道：中小企业也有机会

由此，具备资管能力的房企也就更有优势。

“大型房企不一定做的比中小房企好，中小房企也不一定不如大房企。” 苏鑫解释道，这是不同的行当，不论它原来开发规模有多大，介入到城市更新便是另一个行当，凭借此前的优势不一定做得好。

城市更新的参与机构是不是房企不重要，房企也没有任何优势，刚刚成立的一个小企业，也可能做的很好。甚至它以前干什么的也不重要，关键要看它能不能提高现金流，是否具备资管能力。当然，大企业也有一定的优势，整合能力强。

如果前期需要大量的股本资金投入，小企业如果没实力的话，可以选择参与一些体量较小的项目，也可以通过新的金融化手段参与。

谈及这里，苏鑫以上海成立的800亿城市更新基金为例说明，参与方有上海地产集团、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保和中保投资等。

 “难道上海财政缺这800亿资金吗？我认为它不缺。未来上海的城市更新，肯定不止一块地、两块地，持续时间可能长达20年甚至是50年，所以它必须打造一个新的案例，一个新的金融化方案，让众多企业都能参与进来。”

在未来的城市更新中，这种基金化的金融化解决方案是必然的。

由此也引发了另一个问题，无论是大型企业，还是中小型企业，在参与、选取城市更新项目时，如何评估项目的盈利能力？企业不同，评估逻辑也不尽相同，但是本质的内容是不变的。

资产现金流提升了，资产价值自然而就提升了。这种关系以前不太明显，是因为大量资产定价不是依据现金流。而现在包括公募REITs、ABS这种公开市场上的标准化产品，大众对其资产的估值，实际上已经按现金流来评估了。

“所以，只要判断你拿的价格是市场价格，同时现金流也提升了，这个项目自然就会产生价值。”苏鑫一语概之。

“两翼齐飞”与价值观

这也是高和资本的价值评估逻辑，无论是参与单体更新，还是片区更新。

苏鑫透露，从偶然性进入城市更新，到成为一种战略上的坚持，高和未来要做的事肯定还是围绕城市更新这个大赛道，以前可能是以一线城市的单体更新为主，如与中粮集团合作，将北京大兴的一个百货公司变成购物中心。

未来，高和将会是“两翼齐飞”：“一翼”还是坚持之前的单体更新，“另一翼”则是政府推动的核心城市的片区更新。高和非常看好1.5线城市的片区改造，如成都这样的城市。

“难而正确的事”，对于未来十年城市更新的发展，他引用了贝壳和链家老板左晖的一句话来形容，“这个赛道一定是正确的，但很多人已经意识到了，它一定是很难的，因为非常复杂，与城市的治理能力、科技和环保等都有关，是一个不断进阶的过程。”

而在谈及个人的价值实现时，苏鑫很推崇左晖。虽然他已经去世，但苏鑫经常与左晖有交集的朋友会一起谈论，左晖共经历了三个阶段：第一，战胜别人，第二，让自己的公司实现科学化管理；第三，推动了行业的发展。

城市更新的业态很复杂，有商业写字楼、酒店和公寓等，需要整合市场的力量，仅靠系统里的单个机构是不够的。所以，苏鑫也希望参与到行业的发展，结交更多的合作伙伴和朋友，为推动行业发展贡献自己的一份力量。