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专访苏鑫：城市更新为何不是房地产 凤凰网-财报网·2021年04月20日

4月15日、16日,第四届中国城市更新论坛在成都成功举办。城市更新论坛创建者,论坛主席苏鑫接受记者专访,回顾了过去四年城市更新论坛的创建和发展过程,并对城市更新在国家政策支持下,可能迎来的巨大风口和机会做了预判。

城市更新领域极具影响力的论坛

本次论坛由成都市商务局、成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局、成都市公园城市建设管理局、成都市投资促进局、成都市武侯区人民政府、中国城市更新论坛主办,以“更新新场景、焕新新商业、重构新城市”为主题。

现场参会的演讲嘉宾约100人,全国行业机构约300家,现场参会人次达1500人次。

截止4月16日,有人民网、新华网、央广网、光明日报、中国新闻社、中国日报、国际商报、财经网、四川日报、四川卫视,成都电视台、成都日报、成都商报等40多家媒体进行了100多篇报道。

网易直播点击量超过300万次,地方政府直播平台点击量超过700万次,总的网络直播点击量超过1000万次。

历经四年,此次论坛是历届中国城市更新论坛中规模最大的一次,也是城市更新这一领域极具影响力的论坛。

城市更新论坛的发起

城市更新论坛创建者、论坛主席、高和资本合伙人苏鑫在接受记者专访时回复了城市更新论坛的缘起。

苏鑫在与论坛秘书长陈方勇共同打造城市更新论坛的想法,最早源于美国最早的私人电脑俱乐部。“这是乔布斯发起的,是一群个人电脑极客组织,就是为了推动个人电脑的普及。”苏鑫在大会表示。

苏鑫于2009年成立的高和资本是城市更新领域最早的投资机构之一,如今也是这一行业的领军企业。十年间共投资管理超过460亿资产。并在2020年被国际权威测评机构pere评为亚洲50大不动产投资机构。

苏鑫表示,城市更新论坛目前共有七十二家理事单位,其中包括这一领域头部的投资机构、资产管理机构以及运营机构等。

据了解,城市更新理事包括万科、黑石、高和、万科、华润、瑞安、首开、金茂、红星美凯龙、自如、明源、优客工场等这一领域最具实力的企业高管。

城市更新不是房地产

2020年,在中央经济工作会议上,城市更新被写入国家十四五规划中,此后各地纷纷出台城市更新细则和落地计划,成都也是最为积极的城市之一。

这一事件也标志着城市更新等来了真正的政策风口。

15日上午,住建部政策中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹围绕“城市有机更新”这一主题发表演讲,同时发布《中国城市更新论坛白皮书(2020)》。

这份白皮书是高和资本与中国人民大学国发院城市更新研究中心共同推出的一项课题研究成果,也是国内最权威的城市更新报告。更为难得的是,高和资本此前与住建部政策研究中心,相当系统的将这项研究连续坚持了四年。

秦虹在接受专访时表示,城市更新不是房地产,也不是旧城改造。城市更新有三种方式:一是拆除重建,这不是主要方向,它不仅会破坏城市历史和文脉,而且容易千城一面;二是综合整治,因产出的社会环境效益明显,政府主导和支持力度大;三是有机更新,这是市场化力量参与的重要空间,但有机更新需要整合金融、产业、科技、文化、设计、运营、服务等多方面的资源,需要非常强的专业能力。

秦虹认为,既然城市更新不是房地产,就不能用房地产的政策来管理。否则,就会限制城市有机更新的发展空间。

从开发思维到资管思维

苏鑫在创建高和资本之前,曾担任soho中国副总裁、执行董事,是地产行业的资深人士,在地产领域积累了深厚的资源、经验,但也深知这一行业早在十年前即面临转型和瓶颈期。

地产行业转型的标志是城市开发土地越来越少,而存量资产越来越多,而大量存量资产的功能又难以匹配城市发展的需求。

所以早在城市更新政策出台前,高和资本即开始把楼宇经济作为最重要的发展赛道,同样,高和也是城市更新最积极的推动者。

“房地产开发本质上还是一个产品销售行为,是追求快速周转的,但城市更新的核心是资产管理,是运营能力,是一个持续投入的长期过程。” 苏鑫表示。

所以苏鑫常对外强调,高和并不只是一家基金,而是一个资产管理机构。

而资产管理要具备从融资、投资并购至产品设计、打造、运营、营销、再至资产证券化方式退出,具备全方面的,相当专业的能力。

此外,城市更新与高科技结合,从而提升资产价值,也是一种趋势。

为此,高和还专门成立了目前国内最早的专业地产科技基金,投资与城市更新相关的地产科技类项目。

这既是城市更新的难点,也是护城河。这也是城市更新更多由专业资产管理机构操盘,而非由传统开发企业操盘的主要原因。

苏鑫表示,国家政策的落地,还只是城市更新的开始,只是风口来了。但相当多的人还只把城市更新当作旧改,当作地产来搞,这是城市更新成功案例少,失败案例多的主要原因。