摘要：此前，国内一家房地产私募基金高和资本就以人民币７．９亿元的总价收购了位于静安寺的中华企业大厦，成交单价约３２０００元／平方米。
文/来源：袁晨晨
最近一段时间以来，商报记者注意到，国内买家在上海投资市场的表现相当活跃，接连出手整购写字楼项目，如中华企业大厦、绿恒大厦、保利广场等。第一太平戴维斯市场研究部负责人简可告诉记者说，国内买家在上海投资物业市场买楼自用已经成为一种趋势。
国内资金 纷纷争购写字楼
商报记者注意到，近来的上海投资市场仍然活跃，尽管本地和国外买家均在市场上搜寻优质并购机会，但相对于境外资金的小心谨慎，国内买家在上海投资市场的表现显然更加积极，纷纷斥资收购了整栋写字楼案例，且多以自用兼投资为目的。
此前，国内一家房地产私募基金高和资本就以人民币７．９亿元的总价收购了位于静安寺的中华企业大厦，成交单价约３２０００元／平方米。据介绍，中华企业大厦是由中华企业股份有限公司投资建造的办公楼，坐落于静安区华山路２号，地处静安寺繁华商圈核心位置，毗邻会德丰广场、久光百货、越洋广场等，同时与希尔顿宾馆、上海国际贵都大酒店、上海展览中心等相近，大厦总高２７层。此次，高和资本收购的是中华企业大厦第５层至第２７层，包括第５层至第２７层的建筑物及其所占有的土地使用权，总建筑面积约为２．６２万平方米，其中，地上商业办公面积２．４６万平方米，地下层机械停车库５３６．０２ 平方米，地下车库１７８．５２ 平方米，地下汽车库８１８．０２ 平方米。
无独有偶，黄浦区南外滩一栋较小体量的写字楼绿恒大厦刚刚翻新完成，近期也被中国人保以人民币１１．８亿元的总价收购，建筑面积不过为１．５８万平方米，每平方米成交均价高达约７５０００元，中国人保整购绿恒大厦之后，主要将用于自用；而华泰证券也以９．８亿元的价格收购了位于陆家嘴黄浦江畔的保利广场，按照１．５万平方米的建筑面积估算，收购均价高达６５６００元／平方米，据悉，华泰证券同样将用于自用。
高力国际方面指出，中华企业大厦的毛租金收益率约为４％到５％之间。绿恒大厦在交易时处于空置状态，假设其市场租金为６．５元至７．５元每平方米每天以及稳定出租率９５％的情况下，测算出的毛租金收益率大致在３％到３．５％之间。
非核心商圈零售物业受关注
对于２０１３年的上海投资市场，第一太平戴维斯方面认为，投资者将主要关注整体金额较小（人民币５亿到１０亿元）、处于非核心位置的写字楼项目。未来收益率将保持稳定，考虑到减去目前融资成本后的净收益已经低至投资者的底线。而基于本土企业的资金实力、偏好、主场优势、更长的持有期，和价值投资导向而非收益率导向，预计将在投资市场中扮演更加重要的角色。
与此同时，高力国际方面则表示，随着经济的复苏和新政策的生效，预计投资市场会变得更加活跃。这些新政策包括外汇管理局于去年１１月份出台的５９号文，该文对跨境交易中涉及的外汇购买给予更为宽松和简便的程序。保险资金进入商业地产领域的政策管制放松，也会使得现金充沛、追求稳定收益和长期投资的保险资金更加活跃。由于稳定的回报和相对较小的运营风险，写字楼在各物业类型中依然会受到机构投资者的追捧。国内买家，特别是来自金融行业和国有背景的公司，会继续在投资市场表现活跃。
而仲量联行同样认为，随着投资者回归市场寻找核心区域有较强收入和现金流的成熟办公楼和零售物业，预计２０１３年的投资市场将更为活跃，随着融资成本继续降低，预计境外机构投资者的需求将上升。同时，在未来几个季度，国内保险资金将在投资市场里占据更为重要的位置，尤其对在浦东陆家嘴地区的高品质办公楼需求会比较旺盛。投资者预期核心中央商务区的办公楼资产虽然在短期内会面临租金趋平甚至下跌，但从２０１４年起的三四年内租金依然会以每年５％－１０％的幅度增长，提升投资回报。目前的租金放缓被视为一个入市的好机会。同样，对于零售物业的中长期预期也较为乐观，但由于核心商圈可供交易的资产较为有限，２０１３年投资者可能会更关注非核心商圈的高品质零售物业。
上海投资市场仍然最活跃
第一太平戴维斯在近期发布的市场报告中指出，上海投资市场在去年第四季度依然活跃，尽管成交金额较第三季度的人民币１０２亿元有所下降，至人民币７３亿元。一些交易还未最终披露，而目前所知的交易中项目涉及金额达人民币４２亿元。而２０１２年全年投资交易也较前一年平淡许多，全年成交总额为人民币３７０亿元，而２０１１年这一数字为８４０亿元。但上海仍然是中国最活跃的投资市场，作为中国最成熟的物业市场，即使在形势多变的环境下，仍然吸引着投资者。近期，上海投资市场上的投资交易仍集中于境内资产交易，客户自用较多，且买家大都是国内私企、央企以及金融保险类公司，以境内资产形式收购写字楼项目。
“整个上海投资市场比较平稳，资产价格也在平稳区间波动。近来的买家比较喜欢那些项目小一点、标的小一点的项目，”第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可告诉记者说，“过去几年，上海写字楼整购交易中自用型交易比较普遍，国内买家比国际性基金可以承受的价格更高。国际基金在寻找投资机会时，选择项目更加谨慎，相比之下，国内买家拥有更多的空间，因此，近年来，国内买家买楼自用已经逐渐成为上海投资市场的一种趋势，这样可以使得整个投资市场更加健康和完善。”
