曾与京城楼市“七君子”交道甚好的北京开发商张民耕，在低调多年之后，摇身一变，如今成为了一只房地产“准人民币基金”的掌门人，尽管连他自己都承认，对于这个新身份，开发商出身的他还要适应很久。
张民耕的身份转换，只是如今中国地产圈的一个缩影。
不过，与国外已为人们熟知的基金独立投资不同，中国的房地产开发商们筹谋之中的地产基金，绝大多数的资金投向，最终都是与自己拥有“关联关系”的房地产项目。
时势逼人。当银行信贷、资本市场再融资甚至是信托等渠道相继被“堵死”之后，中国的大型地产商们，正试图撇开道德风险，以人民币基金为自己“筹资输血”。
基金冲动融资纾困
对于这样的一步，诸如中国海外发展有限公司、万科股份这样的一线房地产企业而言，似乎看到的更早。当再融资、信贷等融资渠道相继遇阻之时，需要资金的中海外，想到了自己旗下的“地产基金”。日前，中海外旗下地产基金从海外初期募集资金5亿美元，全部完成募集后，规模将达8亿美元。
和中海外这样的“大买卖”相比，张民耕操作的京信地产投资拥有的“基金”，主要投向还是三线城市的房地产项目。张民耕说，融资纾困是他和他所操作的基金最主要的“市场机会”。如今，尽管市场不景气，但开发商并不愿意将可以“一本万利”的股权，出让给地产基金。
记者掌握的情况表明，金地集团在突发人事变故之前，便已经与瑞银合作发起募集了第一期总计1亿美元的基金。而在此之后不久，郭广昌门下的上海复地，也开始把重点的精力从过往的房地产开发业务，转向PE投资领域。
“房地产行业永远是一个缺钱的行业。”高和投资总经理苏鑫表示。曾为SOHO(中国)分管销售副总裁的他，在离职创业之后，第一选择就是成立一只基金，收购商用物业然后包装出售获利。这也恰从一个侧面，体现了“缺钱”的地产行业，留给“人民币基金”的机会所在。
“目前私募地产基金有两个模式：一是纯粹做地产私募的，二是大的房地产公司成立地产基金，做一个分部，就是把她当做资金池来做。”陈凡介绍说。陈凡现在的职务是量宇金融董事长兼首席执行官，此前，陈凡任职于渣打银行，在中国地产基金圈内辈分非常——SOHO（中国）、绿城（中国）上市之前的渣打银行的投资决策，均出自陈凡之手。
关联投资隐含道德风险
中海外地产显然是后者的“品类”所在。
根据中海外发布公告称，中海外以约合1.58亿美元的资金向旗下的地产基金出售西安项目30%股权、青岛项目30%权益及沈阳项目31.85%的股权——楼市“盛世”之时募集到的资金，这一次终于显出了“雪中送炭”的关键作用所在。
记者查阅当地土地成交记录后发现，上述三地项目中，青岛项目与沈阳项目系中海外于2007年9月先后拍得，前后仅半月间隔，代价分别为16.18亿元与32亿元，折算楼面价分别为8330元/平方米与6830元/平方米。对比两地当时的商品房销售价格，这两块土地成本惊人——而此举向自身项目“输血”的意图，亦表现得十分明显。
一位不愿具名的地产基金操盘者告诉记者，这样的情况在大型开发商设计的基金结构与投向之中十分普遍。他称，很多大型地产商在与他们合作过程中进行前期架构设计时，就明确表态，日后基金有可能投向与自己公司拥有关联的房地产项目。
“从中国国内目前的情况来看，只要投资的项目能够正常产生收益，即便是投资者本身，也不是太在意这个问题。”他说。而按照国外基金的成熟操作模式，通过募集形成的基金，其投资决策与资金投向，必须保持严格的独立性，关联交易与投资被以职业道德的层面与规范，予以严格禁止。
尽管如此，在美林集团全球房地产投资部中国业务主管蓬刚看来，“变相输血”仍然是一种无法规避“道德风险”的投资方式。他所坚信的是，基金不应该有所依附，那些为企业所做的项目应该独立，应该有公信，而金融的核心就是取得投资人的信任。
记者了解到，从2006年开始，荷兰基金ING便开始在武汉、佛山两地与金地集团的房地产项目展开合作，其中，佛山项目由金地在2006年9月以总价7.51亿元拍得，楼面价达3300元/平方米，而彼时当地的商品房销售均价方为5500元/平方米。武汉项目由金地于2006年12月以总价5.46亿元击败华润与复地夺得，楼面价达2804元/平方米，而这两个项目，实际上均是当时的“高价项目”所在。
不过，至ING退出之时，2009年金地集团的净资产收益率也尚只有11.9%，在此种情况之下，ING投资的项目能够有接近20%的项目投资回报率，几乎等同于天方夜谭。
“我现在谨防一个事情，就是投着投着自己又变成开发商了。”张民耕笑言，而陈凡也提醒张民耕，作为一个曾经的开发商，不要一看到好项目，最终一冲动，基金的操盘者变成了房地产楼盘的“操盘者”。
