摘要：连日来，记者采访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一、北京房协副会长兼秘书长陈志、万科副总裁毛大庆、高和资本董事长苏鑫等一批业内专家，大家基本认为今年房地产市场将出现三大层面的特征，即政策难放松、购房者观望依旧、房企转型加速。

 　　从黄怒波入主冰岛失败，到碧桂园马来西亚掘金；从宋卫平断臂抛售，到星河湾兼职做白酒；从郁亮抛出冬季策略，到许家印停止买地等等，岁末年初的楼市，房企全在拼命地为生存奔波。 

　　连日来，记者采访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一、北京房协副会长兼秘书长陈志、万科副总裁毛大庆、高和资本董事长苏鑫等一批业内专家，大家基本认为今年房地产市场将出现三大层面的特征，即政策难放松、购房者观望依旧、房企转型加速。

　　业绩涉险过关

　　尽管从去年年中曝出绿城危机来，房企的业绩就成为了业界的主要关注点，但是让人始料未及的是，房企的业绩并没有预料中的那样差。

　　截至日前，已经有20家上市公司发布了去年的业绩。统计现在这20家房企在2011年销售业绩达到了7017.2亿元，同比这些企业在2010年创造的6103.9亿元依然上涨了15%，同比销售额上涨的企业达到了16家，其中下调最多的企业为绿城，同比业绩下调达到了37.95%，而上涨最多的融创中国销售额上涨幅度更是达到了130%。

　　北京中原地产统计数据显示，20家房企的2011年年度目标合计为7443.4亿元，距离目标完成依然差距5.7%。有12家未完成年度目标。

　　北京中原地产市场研究部研究总监张大伟分析认为，六成企业未完成目标的主要原因是年初制定目标过于乐观，2011年初，大部分企业未意识到2011年调控的力度。此外，不少企业把战略中心放在了一线城市，从20家企业可以看到，完成目标比较差的企业主要是布局中高端房源及一线城市房源比较多，这明显导致了市场萎缩。

　　虽然大部分龙头企业的业绩在去年不利的情况下上涨，但是对于今年的市场，业内人士并不看好。

　　在调控毫无放松的情况下，企业自身也面临着严重的内部危机。

　　一方面，库存量积压严重，限购后主要受到影响的一二线城市大部分成交量都明显萎缩，大部分房企都进入冬天模式，加快消化库存，减少土地购入。目前大部分城市在建的住宅面积均创新高，比如北京、上海都超过6000万平方米以上。以北京为例，目前住宅库存已经达到了12万套，需要消化24个月以上。另一方面，资金困难，目前房企的大部分融资渠道都被收紧。去年三季度报显示，房企库存市值已经达到了上万亿，而且在目前银行信贷收紧的情况下，开发商目前的资金链非常危险。

　　同时今年年中还将有2000多亿元的信托到期，对于开发商而言无疑雪上加霜。

　　房企转型加速

　　从绿城危机到全年的产权交易创造新高，元旦刚过房企转型求生的势头更加猛烈。

　　降价赔偿后的星河湾，近日又发布了新的救市方案。日前，星河湾副总经理梁上燕正式承认了其将负责该公司的一项新业务，与茅台集团合作，建立一个新的白酒品牌。从房企涉矿到星河湾卖酒，曾经被认为是高暴利行业的地产业如今却成为了许多企业急于逃离的行业。

　　而进入1月后，房企断臂求生的步伐更是进一步加快。

　　1月17日，北京新华联置地有限公司发布公告，拟将其持有的武汉百步亭联合置业有限公司11.54%的股权转让给武汉安居工程发展有限公司，交易金额为1.5亿元。本次出售百步亭联合置业股权后，新华联置地不再是百步亭联合置业股东。

　　1月13日，华润深国投投资有限公司在上海联合产权交易所挂牌转让的深国投商用置业有限公司50%的股权，目前已觅得意向受让方，据称该意向买家正是持有标的企业50%股权的深圳市龙柏商置产业投资基金企业。

　　1月12日，上海城投控股发布公告称，上海鼎盛股权投资合伙企业、上海光控置业有限公司、上海 易 居生源股权投资中心和上海 易 居生泉股权投资中心等4家企业，以总价13.13亿元，联合摘得其持有的上海新江湾城投资发展有限公司50%股权。

　　与去年的中小房企不同的是，连日来不少龙头房企也加快了断臂求生的步伐。

　　1月16日，万科 置业公司之全资子公司太荣有限公司为满足自身业务投资经营需要，向中国银行（香港）有限公司借款人民币2.0678亿元，公司之全资子公司万科置业地产（香港）有限公司为有关借款提供连带责任担保，担保金额为2.0678亿元。

　　业内人士预计，今年年中房企的合并重组将进一步加深。

　　看淡今年市场

　　1月16日，恒大地产集团在香港召开新闻发布会，在公布2011年销售业绩的同时，也正式发布了2012年的集团销售目标，两组数据分别为803.9亿元和800亿元。

　　对于大型开发企业而言，通常第二年的销售目标都会在前一年完成额度的基础上，综合项目数量、开工面积、销售面积以及市场情况等多重元素适当上浮。但恒大却颠覆了这一传统，甚至还出现了目标低于前一年完成业绩的情况。此举，业内人士认为一方面是恒大地产稳定发展的企业策略，另一方面也是大型房地产企业看空2012年楼市的表现。

　　恒大集团主席许家印表示，“恒大在近年高速增长后，将步入稳定增长期。”随后集团公布了2012年的销售目标为800亿元，与2011年的实际销售额基本持平，相比2011年初制定的销售目标仅上浮了14.2%。

　　与恒大的策略相同，北京鲁能今年的销售任务也十分“理性”，据相关负责人透露，2012年北京鲁能的销售目标仅为30亿元。之所以大型开发企业纷纷调低2012年销售目标，看空2012年楼市是一方面，但更重要的是去年有近六成的一线房企因为没有完成销售任务而对企业品牌等多方面造成了“并发症”性的影响。数据显示，截至2012年1月16日，有20家一线房企披露了2011年销售数据。其中，金地、绿城等12家一线房企未完成去年的年度销售目标；完成年度目标的仅有恒大、越秀等8家。展望2012年，面对调控不放松，大部分开发商在订立新的目标时不得不异常谨慎，这才有了纷纷调低2012年销售任务的统一举动。

　　业内人士分析，随着宏观调控的日益深入，现金流成为考验房企实力与决定企业发展的最重要的一项指标。对于大型房企而言，其中的绝大部分都已在近几年完成了全国布局，比如2011年恒大地产集团的业务已遍及103个城市，项目总数从2010年的112个增长到187个，同比增长67%；全年在售项目由2010年的56个上升到121个，增长116%。相比于中小型房地产企业而言，这些一线大型房企涉足的城市更多，对不同级别市场的了解更深入，因此其对于整体行情的把握也更为敏感和准确。