摘要：王宇涛分析说，目前国内房地产私募股权基金主要分为三种形态。第一种是以开发商为背景主要投资自由项目的房地产私募基金，如由复地投资、阳光100、全国工商联房地产商会以及北京银信投资等五家机构联合发起设立的盛世神州地产投资基金等；第二种是专业地产及金融人士组成的独立房地产私募基金，如复星集团旗下的星浩资本，高和投资等；第三种是国企与政府背景的房地产基金，如北京工商联房地产商会及北京市住建委试点的公租房保障房基金。

   　2011年政府在房地产税收、房地产信贷、房地产交易和土地方面颁布了一系列新政，进行了两轮宏观调控抑制市场过热行为。其中对利率的调整，对银行贷款的收紧以及对信托融资的规范和监控等政策使房地产企业的融资渠道已经变得较为闭塞，开发商面临着资金来源枯竭的局面。

  　　有业内专家指出，房地产开发企业融资缺口的扩大为多元化融资渠道带来发展空间，房地产基金将成为一个有力的融资渠道。由于房地产基金亲自参与项目管理、投资目标更具针对性的特点以及其在操作的灵活性、投资策略的保密性以及运用财务杠杆的灵活性等方面的优势，加之政府对私募股权投资基金制度建设的政策导向支持，房地产基金在房地产融资市场上将占据越来越重要的市场份额。

 　　房企与私募基金合作渐成趋势

　　据DTZ戴德梁行华北区投资部主管及董事王宇涛分析，房地产信托投资基金是房地产投资基金中的核心基金，收益最为安全和稳定。其既能为公众投资者提供投资房地产和分享地产收益的机会，也能为房地产项目提供资金来源降低银行等信贷机构的系统性金融风险，但由于国内尚未出台相关的政策，所以暂时无法形成规模。

　　而作为房地产基金中的机会基金——私募股权投资，2011年在中国的房地产市场中则得到飞速发展。据清科研究中心数据显示，2011年前11个月，共有26支可投资于中国大陆地区的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元；投资方面，前11个月中国市场中共完成房地产投资35起，交易总额22.20亿美元。从细分行业来看，35起投资交易主要集中在房地产开发经营行业，该行业共完成投资交易31起，投资金额19.96亿美元，相比之下，房地产中介服务及物业管理行业投资数量较少。房地产开发经营行业中又以商品住宅类投资案例居多，13起投资共计涉资9.64亿美元，城市综合体、商业地产以及养老地产等类型投资相对较少。

　　王宇涛分析说，目前国内房地产私募股权基金主要分为三种形态。第一种是以开发商为背景主要投资自由项目的房地产私募基金，如由复地投资、阳光100、全国工商联房地产商会以及北京银信投资等五家机构联合发起设立的盛世神州地产投资基金等；第二种是专业地产及金融人士组成的独立房地产私募基金，如复星集团旗下的星浩资本，高和投资等；第三种是国企与政府背景的房地产基金，如北京工商联房地产商会及北京市住建委试点的公租房保障房基金。他表示，“随着宏观调控的长期深入持续以及房地产市场发展的逐渐成熟，房地产企业与房地产基金合作的需求明显逐步上升，由于目前中国房地产业对资金的极度渴求以及中国的房地产基金对优质地产项目的向往，今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势。”

　　险资加大进入商业地产力度

　　在保险资金方面，保监会在2010年出台了《保险资金运用管理暂行办法（2010年第9号）》和《保险资金投资不动产暂行办法（2010年80号）》后，逐步加大了险资进入商业不动产投资市场的力度。很多大型的保险公司诸如中国人寿、人保集团、中国再保险、太平洋保险、平安保险、安邦保险、泰康之家和阳光保险等都明显增加了投资商业不动产的研究和团队建设，业内认为险资也将成为2012年商业不动产投资市场的举足轻重的力量。

　　DTZ戴德梁行华北区投资部主管及董事王宇涛表示，展望2012年，由于政策的不明朗和相应法规还在完善中，民间的房地产基金难以形成强势规模，其在基金募集力度上将面临着巨大的挑战；国企与政府背景的房地产私募基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源极有可能脱颖而出，将与大型险资集团成为2012年中国房地产舞台上的两个主角。