中莎广场逆势开盘 山西煤老板曲线进军商业地产    6月9日来源：文/白宝玉

 

　    6月8日，中莎广场进入预售排号阶段。据悉，中莎广场价格在3.2万元至3.5万元/平米，低于燕莎商圈周边多数同类商业项目价格。

 

　　中莎广场是高和投资今年5月份收购的，而高和投资是一家主要对象为山西煤老板的一只私募基金。在收购中莎广场的过程中，高和投资称得上是一只“闪电基金”。在宣布完成收购仅一个多月，中莎广场即准备逆市开盘，这样的资金周转速度，在私募股权投资基金中十分罕见。

 

　　商业地产逆市营销

 

　　据高和投资董事长苏鑫表示，高和投资在运作手法上，与以前山西资本粗放型的投资不同。高和投资管理的基金收购这些商铺后，投入部分资金，对商铺进行统一的形象设计，再出租给星巴克等品质较高的租户，从而实现了较高的溢价。苏鑫称，这种带有资产管理性质的投资方式为资本的“精装修”。

 

　　在住宅市场进入“休克”后，商业地产项目却展开了逆市营销。

 

　　6月8日，一个名为“百万销售精英俱乐部”的组织在中莎广场宣布成立。这个俱乐部汇集了来自SOHO中国、星河湾、龙湖等多家大型开发商的销售总监及精英销售人员。进入俱乐部的条件是年度实现个人销售金额2亿元以上，年度实现个人销售佣金至少达50万元。

 

　　该俱乐部的组织者“百万俱乐部”秘书长王柯向记者表示，“百万俱乐部是一个纯粹的民间组织，成员不代表所属公司，成员资格由销售额决定，如果俱乐部成员一年的销售金额不能达到标准就会自动退出，目前俱乐部成员有30多人，每个人代表2亿-3亿元销售额，随着俱乐部规模的逐步扩大，一次集体共识带给市场的影响甚至超过任何一家房地产公司。”

 

　　“旺市推广、淡市营销，也许正是波动的市场将这些销售精英汇聚起来。”高和投资项目运营总监、阳光100前营销总监陈国雄向记者表示，“对房地产销售来说，市场陷入低谷并不一定都是坏事，火爆的市场是房子都能卖得出去，只有淡市，房地产公司才会格外注重产品，注重管理，重视营销的价值。”

 

　　商办物业与住宅价格倒挂

 

　　百万俱乐部组织的首次论坛即以淡市营销为主题。著名经济学家赵晓在论坛上表示，政策调控市场，实际上是一个挤压泡沫的过程。很多城市的住宅并没有很高的投资属性，但被投机性资本炒作脱离了价值，相反，北京、上海等地的商办物业的价格却与住宅形成倒挂，政策调控促使房地产市场回归理性，地段、性价比、以及物业类型将是淡市营销的关键。

 

　　华高莱斯董事总经理李忠也表示，会对房地产市场产生根本影响的不是政策而是宏观经济形势，从长远看他并不看好泡沫化严重的住宅市场，但北京最核心地段的物业一般具有硬通货的属性，目前，投资者更看重的是投资的安全性和项目的性价比。”

 

　　高和投资董事长苏鑫则通过三里屯SOHO销售案例总结逆市营销的重点在于投资价值，因为在淡市中，客户更看重投资的安全性和价格的合理性。

 

　　“是投资价值决定价格，”苏鑫表示，“租金回报率在5%以上的项目是可以保证长期给客户以投资回报的，而回报率在2%以下的项目，则显然存在的巨大的价格泡沫，中莎广场正是依据这一原则定价的。”

 

　　高和投资与其他私募股权投资基金最大不同在于其主要团队具有丰富的市场销售经验，苏鑫在成立高和投资前，曾在SOHO中国长期担任负责营销的副总裁。

 

　　“在流动性比较充裕的情况下，募集资金并不是什么难事，难得是怎么寻找投资出口。”苏鑫认为，“中莎广场选择逆市开盘，主要出于其对市场的判断，因为以寻求避险为主要目的的安全性资本主要看重核心地段价值和性价比。”

 

　　另据记者了解，在中莎广场进入预售的同时，银河SOHO及光耀东方广场两个北京今年最大体量的商业地产项目，亦将先后展开销售。