来源：文/记者 刘君
摘要：在当地房地产业内人士眼中，鄂尔多斯的房地产危机也许并没有外界想象的那么严重。而更多鄂尔多斯普通人则抱着一种矛盾的心理，一方面是对当前涉及自身利益的民间借贷危机的担忧，另一方面又是因煤炭资源的强劲支撑，而对鄂尔多斯经济的坚定信心。担忧与信心并存，是当前“双面”鄂尔多斯的真实写照
“双面”鄂尔多斯
楼市遇冷未见崩盘 炒作资金还未离场
美国《时代周刊》的一篇封面报道，使鄂尔多斯开始为世人熟知。而近日，这个颇具争议的城市，再次因一则“楼市崩盘，3折卖房”的传言引起广泛关注。
“羊、煤、土、气”（羊绒、原煤、陶土、天然气）四大资源力撑地方经济，使得鄂尔多斯成为最富有的地方政府之一，头顶人均GDP全国第一的光环；而另一方面，鄂尔多斯独特的“体内循环”系统使得大多数因煤矿和拆迁富裕起来的鄂尔多斯人，又将资金通过民间借贷回流到房地产和煤矿。
如今调控下的楼市“冬天”里，这种模式受到了挑战。高供应量、高空置率、销售停滞等问题困扰楼市，“王福金自杀”事件又使这种恐慌进而蔓延到整个鄂尔多斯民间借贷市场。在外界看来，这座迅速崛起的新城正面临着一场房地产危机。
不过在当地房地产业内人士眼中，鄂尔多斯的房地产危机也许并没有外界想象的那么严重。“鄂尔多斯的房地产调整，只是在全国调控的大背景下发生的结构性调整，淘汰中低端投机需求。”在内蒙古天誉集团有限公司营销总监曾江看来，稀缺的高端住宅反而将迎来发展契机。
而更多鄂尔多斯普通人则抱着一种矛盾的心理，一方面是对当前涉及自身利益的民间借贷危机的担忧，另一方面又是因煤炭资源的强劲支撑，而对鄂尔多斯经济的坚定信心。担忧与信心并存，是当前“双面”鄂尔多斯的真实写照。
房价依旧坚挺
11月29日，新金融记者从机场上方俯瞰鄂尔多斯郊区，白雪覆盖着的土丘沟壑纵横，一望无际，一条河流萦绕其间，初冬的阳光洒下，一如当前的鄂尔多斯楼市，寒冷而安静。
据了解，鄂尔多斯房地产市场主要集中于东胜区、康巴什新区和伊金霍洛旗3个区域，其中作为主城区的东胜区又占据了大部分房源供应量。无论在东胜区，还是康巴什新区和伊金霍洛旗交界的乌兰木伦河两岸，到处都可以见到塔吊和在建的楼盘。
据统计，仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，同比增长45.1%，当年该市商品房销售面积达1009.4万平方米，同比增长40.19%。而鄂尔多斯的市区人口（包括东胜区、铁西区、康巴什新区、伊旗阿镇）却仅有65万，意味着平均每一位市民都购买了15平方米的住房。而在康巴什，截至今年6月18日，地上项目总建筑面积322万平方米，预计到2011年年底，新区本年新增竣工面积达350万平方米。而2010年6月25日公布的康巴什人口统计数据为2.86万人。
“有一个数据说平均每个鄂尔多斯人占有房屋2.7套，我觉得这个数据基本属实，前几年鄂尔多斯人买房很疯狂，加上近几年还有大量的拆迁安置房。”鄂尔多斯一位地产人士表示。
谈到去年和前几年房地产市场的疯狂，搜房网鄂尔多斯站负责人王雁伟对新金融记者表示，当年不管是东胜区还是康巴什新区的楼盘，正式开盘前基本都会被人们通过各种关系提前预订了。“那里的楼盘卖房子都用不到售楼处，人们经常是通过关系直接打电话给销售负责人甚至公司老总，要求买房。开盘当天就是做个样子，房子早卖完了，一个人连买几套的情况很正常。”王雁伟表示。谈到当前鄂尔多斯楼市，王雁伟则用了一个词——“硬扛”。“房价基本变动幅度不大，并不像网上说的那样价格‘3折式’的崩盘，不过大多数销售确实很‘冷’。”
在新金融记者的走访中，这种说法得到了一线销售人员的证实。“我们是酒店式公寓，均价9500元/平方米，一次性付款最低9.5折，从今年4月至今价格变化不大，只能算是正常优惠。”邦鼎富都置业顾问王瑞萱对新金融记者表示。不过她坦言，该项目500多套房源至今已经销售的200多套基本都是在5、6、7三个月销售的，一个月能销售40-50套，10月以后就很难有成交了。旁边的另一位销售员表示，康巴什和下面旗里的楼盘成交更惨。“好几位在旗里楼盘做销售的朋友都辞职了，有很多售楼处都关门了。”
在鄂尔多斯公认的豪宅伊泰华府世家，客户经理李栋也坦言进入11月以后销量受影响很大。“均价2.1万元/平方米，价格基本没变，最小面积也要500多平方米，总价1000万元以上。”李栋表示，前几个月月均基本能销售五六套，如今能卖出一两套已算不错的成绩。
而在康巴什，城投绿城诚园6900元/平方米的起售价，被很多业内人士解读为受调控影响的“低开”。而销售人员并不认同这种说法，“现在均价7300元/平方米，精装房均价1.1万元/平方米。因为是绿城在鄂尔多斯的第一个项目，希望能够树立口碑，采取了低开高走的策略。”在另一家康巴什楼盘文澜雅筑，售楼处里只有几位售楼人员坐班，难觅看房人踪迹。“均价7500元/平方米，最多两三个点的优惠。”置业顾问聂树小表示。
而在位于东胜区和康巴什新区之间的品牌楼盘星河湾，开发商聘请了3家代理机构联合代理促进销售。“说鄂尔多斯房价崩盘根本不实，我们现在依然均价2.4万元/平方米，虽然保留了开盘时一次性付款8.5折的优惠，不过批准优惠的幅度已经收紧了。”一位销售人员表示。星河湾一位内部人士表示，对于鄂尔多斯楼市的未来，他们依然有信心，将继续维持自己的营销节奏。
结构性调整势在必行
对于当前鄂尔多斯楼市的销售遇冷，价格坚挺的现象，王雁伟认为分3种情况。“第一种是楼盘没特点的中小开发商，降价也很难促进销量，干脆维持价格等待来年；第二种是实力雄厚的本地企业，如伊泰集团、鄂尔多斯集团等，煤炭产业带来大量资金，楼盘暂时卖不出去不着急；第三种是外来房企，如绿城、星河湾，是对自己的产品有信心，希望通过品质而不是降价打开市场。”
不过在其他企业选择“硬抗”的同时，也有开发企业选择顺应市场。11月21日，天誉集团开发的高端项目天誉国宝，推出一次性付款6.6折、按揭贷款7.5折的特价房源，并推出全额补偿购房差价通知，不但之前认购及签约的179组买房人可以享受折扣后的差额补偿，11月10日至明年5月1日有新的优惠推出，这期间的购房人也可享受补偿差价活动。据当地业内人士介绍，另一家知名房企也在酝酿推出“无条件退房”政策，打消购房人对房价下跌的疑虑。
“其实像天誉国宝这样的高端自住型楼盘，并不是调控所针对的重点。政策真正想打击的是前几年大批量建造的投资和投机型需求为主的楼盘。”曾江表示，鄂尔多斯虽然人均持有多套房源，但真正适合居住的好房子很少，更多的是前几年一哄而上建造的投机型产品。“不过在调控大环境下，人们观望心理严重，适合自住的高端楼盘属于‘躺着也中枪’的，现在主动顺应市场，也是为打破僵局。”曾江表示，打折政策公布后，也确实在一定程度上促进了销售。
对鄂尔多斯楼市进行过详细调研的庄凌顾问董事总经理张映光对新金融记者表示，鄂尔多斯早年房地产市场的快速发展，依托于当地煤炭等资源带来的大量资金基础上。
“鄂尔多斯老百姓除了买房和民间借贷，没有更好的投资渠道，在他们看来房子不是用来住的，而是一种金融产品，房子除了升值获利外，还能再次抵押后获得资金投入利息更高的民间借贷赚差价，才有了前几年的疯狂抢房。”在张映光看来，这种做法使风险不断累积，在楼市调控下集中暴露出来。“鄂尔多斯楼市的结构性调整势在必行，一定要使房子回归到居住属性上来，并在丰富的煤炭资源基础上，在产业转型、打造高端服务业、吸引人口方面做文章。”
民间借贷危机
2004年以来，鄂尔多斯的财富分配链条维持着一种“体内循环”。由煤矿产生财富，支撑政府改造城市。通过拆迁，分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新的煤矿，令更多人分享高收益。
据统计，“十一五”期间，鄂尔多斯城区共拆迁765.4万平方米，拆迁户数达51772户。2011年计划拆迁更大，达到300万平方米，几乎是过去5年的一半。鄂尔多斯政府对拆迁实行高额补偿。核心区域的补偿甚至在8000元/平方米以上。而高额的拆迁补偿，其资金来源主要是煤炭产业。
据不完全统计，鄂尔多斯资产过亿的富豪在6000个以上，而资产上千万的富人则至少有几万人。这些民间资本大量参与到民间借贷之中，鄂尔多斯民间资本规模在2000亿元以上。而鄂尔多斯银行系统至今年2月底，房地产开发贷款余额仅59.7亿元。与其360.7亿元的投资规模相比，仅占不到16.55%。
“之前的鄂尔多斯，几乎全民皆贷，有的都是托关系才能把钱贷出去，现在估计很少有人敢轻易把钱放出去了，尤其是房地产公司。”鄂尔多斯本地一家房企负责人对新金融记者表示。
这种态度急速转变的原因，很大程度上来源于王福金事件的影响。《高和资本民间借贷危机调研报告》中表示，9月24日鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金的自缢，掀开了当地民间借贷危机的冰山一角。据统计，中富集资借贷中的2.1亿元多用于房地产，相当比例用于提前垫付购房人70%的购房贷款。然而，在紧缩的信贷政策下，“出钱卖房”的中富至今未拿到银行按揭贷款，资金缺口到了无法归还民间借贷本息的地步。据测算，中富每月仅支付利息一项就有789万元。
“其实中富的固定资产并没有达到资不抵债的地步，只是因为银行按揭贷款下不来，抵押贷款又不给做，造成现金链的问题。而王福金又是个很爱面子的人，集资款很多都是找亲戚朋友或者熟悉的人借的，压力太大。”鄂尔多斯一位本地开发商对新金融记者表示。
鄂尔多斯的民间借贷，有一个显著特点，就是倒手次数不多，且只借给关系最密切的人。“一般以2.5-3的月息借给亲戚朋友为主的中间人，再由中间人以3.5-5的利息放给煤炭企业或者房地产公司。”一位参与民间借贷的鄂尔多斯市民对新金融记者表示。由于煤炭资源的强力支撑，以及前几年的炒房热潮，这种民间借贷模式运行没有任何问题，很多人靠着每月的利息维持着高消费生活。“鄂尔多斯的物价比周边的呼和浩特和包头高出很多，单纯房租来看，鄂尔多斯的一套两居室年租金能达到5万元。”王雁伟表示。
而楼市困局下，这种民间借贷模式受到了冲击。“主要是那些只靠民间集资发展起来的中小型房企，销售停滞后，没有现金流来源，别说本钱，连利息都付不起。”鄂尔多斯一位地产人士对新金融记者表示，很多放贷的老百姓因为收不到利息，已经影响到了消费水准，最近很多鄂尔多斯的中高档餐馆的收入都受到影响。
9月，鄂尔多斯政府曾对17个民间借贷在10亿元以上规模的民间房地产开发企业法人限制出境，并实施监控。与此同时，因为人们收回贷款的心情迫切，公安东胜分局的“打击非法集资办公室”也一度非常忙碌。现在，似乎陷入了一种平静的阶段。
“大家都想把钱尽快收回来，如果贷给有煤炭这样实体产业的公司还好，如果贷给中小型纯房地产开发企业，就基本套牢了。没办法，钱套在项目上，催也没用，大家只能一起等等看有什么变化了。”对于这种平静，上述参与民间借贷的市民表示。
“鄂尔多斯的经济不会受这波民间借贷危机影响太大，毕竟源源不断的煤炭资源提供了强劲的发展动力，且70%的资金还是投资在煤炭产业里，这是与温州借贷危机最大的不同。”张映光表示，这次调整对鄂尔多斯来说是危机也是机遇，是将野蛮生长的民间借贷导向正规的、合法化的金融服务业的良好契机。
据消息人士透露，近日鄂尔多斯市相关领导召集市内多家金融机构，希望加大对市内小微企业的金融支持力度。“不过并不算是针对房地产企业的救市政策，小微企业的名单中房企并不多。”该人士表示。
鄂尔多斯的经济不会受这波民间借贷危机影响太大，毕竟源源不断的煤炭资源提供了强劲的发展动力，且70%的资金还是投资在煤炭产业里，这是与温州借贷危机最大的不同。
