来源：文/记者王丹阳
摘要：天津高和投资公司曾对鄂尔多斯的民间资本做过研究。研究报告显示，至今年2月底，当地房地产投资规模达360.7亿元，而银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元，其余资金均来自有“煤”背景的民间资本。对于“楼市三折”的微博传言，鄂尔多斯市委宣传部在其新浪官方微博上回应“纯属无稽之谈”。康巴什新区管委会党群工作部副部长李宏介绍，康巴什地区和全国楼市的调控相辅相成，略有降低，但并没有“崩盘”。目前康巴什内核心地区的新房价格依然为每平方米8000元左右，周边地区的新房价格跟核心地区每平方米仅相差一二百元。
网传鄂尔多斯楼市“三折甩卖” 记者调查发现确存资金链断裂风险当地政府求助金融机构
11月底，一则有关内蒙古鄂尔多斯楼市全面崩盘的段子在微博上流传。“据一位长期生活在鄂尔多斯的人士今早透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价8000元暴跌至现在的3000多元。”同时，有关当地房产商因欠高利贷自杀和为躲债务“主动酒驾求被拘留”的消息也不断传出。
关于康巴什楼市的迷局，真相到底如何？连日来，记者走进鄂尔多斯新城区康巴什，探访这座被“鬼城、房地产、民间借贷、路虎、煤炭”等众多标签包围的沙漠新城。
中午时分，康巴什新城的地标建筑——南北长达2.5公里的成吉思汗广场上，20分钟内仅3个人走过，还都是外地人。
“东方迪拜”
“路虎”比出租车还多
远处，正在建设的众多房地产楼盘淹没在寒冬的迷雾中，看不清楚。这一景象或许可以代表外界对康巴什城的笼统印象——人少、房地产多。
这座规划有100万人口的新城市，目前的居住人口约仅为5万。因为缺少浓郁的城市氛围，甚至一度被美国《时代周刊》描述为“空城”、“鬼城”以及“中国房地产泡沫的缩影”。另据不完全统计，2010年，鄂尔多斯市的商品房销售面积达1009.4平方米，人均购买超过15平方米;今年预计新建住房面积超过2000万平方米，已接近上海楼市一年商品房的销售面积。
2006年以前在鄂尔多斯市，康巴什新区还处在库布齐和毛素乌两大沙漠的包围之中。仅五年光景，鄂尔多斯老城区东胜由35平方公里增加到78平方公里，30多平方公里的康巴什新区也从沙漠荒原中拔地而起。这是一座依托天然气、煤炭等能源，在沙漠中人工造出的“绿洲”新城市——当地人则更愿意称康巴什是“东方的迪拜”。
出租车司机朱钦领是河南人，今年年初刚从北京来到这里。在他眼中，路上开的遍是豪车，“去年全国90%的‘路虎’都被鄂尔多斯人买去了。我们这上牌的出租车有2000辆，但‘路虎’车数量在5000辆以上。”
展现鄂尔多斯富裕的另一面是有“绿树”——“据说在这里栽活一棵树的成本将近要3000元，这里之前都是沙漠。” 朱钦领说。
由于当地人富裕，朱钦领拉车的活儿额外好赚。他一边给记者指认传说中拥有私家直升机和购买了价值3000多万元豪车布加迪威龙的煤老板庭院，一边说他的生意经。
由于人少又富裕，当地出租车的特色是不打表——从新城康巴什到老城区东胜，不到30公里，搭公交车只要8元，而且车次频繁，但更多本地人依然选择打的。而在面积仅30多平方公里的康巴什城内，3条公交线路全部免费，但出租车起价仍是10元。记者的亲身遭遇是两名本地出租车司机要求100元1小时，而且不肯议价。
“晚上经常有醉汉要我拉去仅有一桥之隔的伊旗，不到15元的路程，直接塞100元。很多当地人都有不用找零钱的习惯。”朱钦领说。
“崩盘”传言
当地回应“无稽之谈”
11月底，一则有关楼市崩盘的段子在微博上流传，引发全国网友关注康巴什。“以金信翰林苑项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。”网友评论：这座城市开始有了“楼市三折的抄底良机”。
记者专门走访了微博传言中提到的楼盘。金信翰林苑建于2008年，是康巴什城内较为成熟的社区，两条公交线经过，属于城中人气聚集的旺地。
记者发现，社区内早已看不到售楼处,白天也有不少车停放。居民任女士说，她的房子120平方米，在当地算是小户型。“当时6000多元一平方米，现在不可能降得那么低，四五千元总该有的。”
随后，记者探访了在康巴什新城改造中安置当地牧民的“文明小区二期”。这个小区是今年年底交楼的毛坯房，楼房总高5层，户型从124平方米到234平方米，属于当地的小户型和经济适用房。销售人员说，房价依然每平方米7400元，而且不打折。
在号称鄂尔多斯标杆地产的“东方纽兰都”，销售经理赵康宁说，一期所有毛坯户型都卖光了，二期开盘带4000元精装修的起码要1.2万元/平方米，而且最小户型都有170平方米。记者探访时，虽然售楼处略显冷清，但仍有来自北京的电话咨询房价。
另一值得注意的现象是，记者拨打一些号称“富豪居住区”的楼盘，其售楼电话均已是空号，部分楼盘也出现停工或白天售楼部大门紧闭的情况。
对于“楼市三折”的微博传言，鄂尔多斯市委宣传部在其新浪官方微博上回应“纯属无稽之谈”。康巴什新区管委会党群工作部副部长李宏介绍，康巴什地区和全国楼市的调控相辅相成，略有降低，但并没有“崩盘”。目前康巴什内核心地区的新房价格依然为每平方米8000元左右，周边地区的新房价格跟核心地区每平方米仅相差一二百元。
楼市迷局
表面价稳但接盘者少
虽然传言被认为“无稽之谈”，遍布新城的楼盘工地也仍有不断竣工，但在平静表象下，确实存在资金链断裂风险和房地产接盘人少的暗流。
根据中国房地产指数系统对外公布的10月份全国100个城市的全样本调查数据，和9月份相比，鄂尔多斯市的房价上涨了0.73%。“价格明地里高了，但接盘的人少了。” 一位当地房地产从业者直言，目前新房交易量直降七成，而本来成交量就不多的二手房市场交易量也降了五成左右。
“降不降价也没人买，观望的人还是多。”一位楼盘销售人员说。
对比网络数据，当地人似乎更相信直觉——房地产现在碰不得。“就前几天，老城区东胜还有一个房地产商上吊自杀了，原因是还不起高利贷。”朱钦领说。而房地产老板为求躲高利贷，主动喝酒后驾车“求拘留”也传得绘声绘色。在早前的9月和10月，鄂尔多斯相继爆出了涉案超过10亿元的“苏叶女案”和涉案2.63亿元的“王福金案”，两案中被套的民间借贷资金均受困于房地产。
鄂尔多斯商会一名副会长此前在接受媒体采访时表示，“80%的高利贷都流向房地产了，房地产市场一坏，这部分资金就难以收回了。”
除了市区，在鄂尔多斯下面的乌审旗，当地最大的房地产商也已经急得团团转。“一处带装修的现楼，即使每平方米4000元也没人买，而此前可以卖到每平方米六七千元。”
新房如此，二手房市场也不景气。鄂尔多斯一家房地产经纪公司经理张杰龙表示，近期市面的二手房增多了，但中介公司的生意并不好做；增加原因一是市民须抛售手中的房屋变现，另一原因是在房地产市场不被看好，开发商资金短缺情况下，许多单位均使用商品住宅房作为二手房，急于回流资金用于支付年底的各项费用。
一位房产从业者分析，与其说是调控问题，归根结底还是鄂尔多斯的房地产供应量超过了需求。据报道，算上在建的楼盘，鄂尔多斯户均10套房，人均2.5套房。他认为，即便数据有些夸张，但在鄂尔多斯户均2~4套住房并不为过。
记者观察
煤、房产与民间借贷
交织形成“体内循环”
2004年前，鄂尔多斯还是内蒙古最为贫困的地区之一，一度被列为国家贫困地区。2000年时该地区生产总值为150亿元，财政收入15.7亿元，城镇居民人均可支配收入为5502元，农牧民人均纯收入为2453元。后因有“羊、煤、土、气”的能源优势而使鄂尔多斯“扬眉吐气”——尤其是煤炭，使鄂尔多斯有“黑金之城”的称号。
据不完全统计，鄂尔多斯煤炭探明储量为1676亿吨，约占全国煤炭探明储量的1/6。按鄂尔多斯2009年约3.38亿吨的煤炭总产量计，该市的煤能挖约500年。
按照民间的普遍说法，鄂尔多斯的人均GDP超越香港，位居全国第一。资产过亿元的富豪人数超过7000人，除了亿万富翁，鄂尔多斯资产上千万元的人至少有10万。
“主要是煤老板，本地的或从陕西榆林、神木过来，非常有钱，来开地产公司和担保公司。”从2005年开始转卖房屋的“内行”老马说，2005年，鄂尔多斯市区的商业用地一亩仅40万元，现在至少要2000万元。“当年我想买两三块地来炒，但至少要千万资本的门槛。当时买的人发了，即使土地低到1000万元，他还有赚。”
天津高和投资公司曾对鄂尔多斯的民间资本做过研究。研究报告显示，至今年2月底，当地房地产投资规模达360.7亿元，而银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元，其余资金均来自有“煤”背景的民间资本。
而另一种房地产贷款也可能来自富裕的鄂尔多斯人。人们拿房屋作抵押获得利息较低的银行贷款，而将自己的钱用于放高利贷。在房价快速上涨的背景下，数月后等到房价上涨再转手卖出去，就可以获得房价上涨和高利贷的双重利润。
对于煤炭、房地产与民间借贷的关系，高和投资的研究报告曾如此描述，“鄂尔多斯的财富分配链条维持着一种‘体内循环’——即由煤矿产生财富，支撑政府改造城市；通过拆迁，分配给更多的人；再通过民间借贷聚集资金，带给房地产和新的煤矿，令更多的人分享到高收益。而由于缺乏更多可供投资的产业，大量鄂尔多斯人选择将闲置资金投入房地产中。”
11月8日，内蒙古各金融机构支持鄂尔多斯发展座谈会在呼和浩特召开。根据《鄂尔多斯日报》的报道，鄂尔多斯市领导在会上表示目前该市经济处于关键时期，“面临着资金短缺的困难，我们希望各大金融机构能够延展到期贷款，千方百计增加对我市的信贷规模，尽快恢复住房按揭贷款业务。”
“如果说煤炭是房地产的现金奶牛，那么银行信贷就是这整个金融循环的‘助推器’。”一位行内人士如此评价。
