摘要：在楼市调控的敏感期，千亿民间资本何去何从成为业内关注的热点。部分被投资住宅套住的资金，开始寻求割肉出逃，上海就出现了炒房者批量抛盘的现象。也有很多资金仍在四处寻找出路。楼市独特的保值性以及民间资本的投资惯性都使得他们难以轻易舍弃房地产投资，部分资金到二三线城市的住宅市场、一线城市的商业地产中寻找机会。然而不少的资金却选择了作壁上观。资本的逐利性虽然注定了其贪婪的特征，但在目前复杂的市场环境下，错投不如不投，规避风险显得更为重要。
千亿游资告别贪婪 5月26日 来源：文/于祥明
北有山西千亿资金，南有温州千亿资金，难舍楼市情怀。
史无前例的楼市新政，将住宅投资性降至最低点，原本贪婪且逐利的民间资本不得不另寻出路。然而，在钢铁、水泥等行业产能过剩和新兴技术产业高门槛的双重挤压下，民间资本可选择的余地却少得可怜，熟悉的楼市仍对他们对着较大的诱惑力。但是，住宅市场的投资性不再，整个市场前景不明，分化由此成为一种必然。
住宅 到二三线城市去
“这里房价合适，买卖不受限制，空气也非常好，啥时候你过来，咱俩一起碰碰吧。”牛经理操着一口地道的河南话向记者说。经朋友介绍，记者联系上牛经理。
他原是郑州煤老板，河南煤炭资源整合后，小煤矿干不下去了，他选择到北海投资房产。他告诉记者，他投资房地产从不贷款，全部用现金，在北海既买现成的住房，又关注土地市场，有意以后搞房地产开发。他看好北海的理由也很简单，因为空气环境好，投资环境也比北京、上海简单些。
事实上，山西、河南、内蒙煤炭资源整合，退出的民间资本正在寻找可保值投资的产品，而住宅仍是他们感觉最为实在的产品。
与牛经理不同的是，张老板选择在自己熟悉的呼和浩特做房地产开发。
“在呼市拿到了700亩地，既有商业也有住宅，正在做开发计划。”他告诉记者，楼市新政后，虽然呼和浩特的成交量下降了两三成，但价格坚挺，所以他对自己开发的项目前景还比较乐观。
记者了解到，共计有上千亿的山西、河南、内蒙民间资本仍难舍楼市住宅情怀，他们大都选择去二三线城市继续投资。
据山西省公布的官方数据显示，2009年开始的山西煤炭资源整合，大约向市场释放了1400亿资金。实际上，“这一个数字可能高达3000亿元。”一位不愿透露姓名的山西煤老板表示。
一位人脉颇深的业内人士刘经理向记者透露，新政后有很多炒房客也曾有其他选择，如投资股市等。
但是，“他们对投资股票这些摸不着的东西不习惯，最终还是选择自己熟悉的住房进行投资。”据刘经理透露，目前山西、内蒙的一部分炒房客，早已转战珠三角附近如中山市的一些房价较低的二三线城市。
商铺 到一线城市去
在深圳，很多人都认识邹健民，除了因为他是一位有近10年经验的资深房产投资客外，更因为他曾接受央视采访。与上述投资客不同的是，他对住宅市场并不看好，哪怕是二三线城市的住宅。
“虽然身边也有温州等地的朋友去二三线城市投资，我却认为这将受制于新政中对异地投资房产的限制，必然会增加投资风险，不如投资商业地产。”邹伟民向记者表示。
他告诉记者，仅从租金来看，目前住宅的回报率很低，相反商铺投资回报率在5%-6%，更好一些的甚至能达到8%-9%，显而易见更具投资价值。
“这是实实在在看得见的收益，当然投资商铺，眼光要好，碰上不好的商铺，甚至几年没人租。”邹建民说。
一位业内老总私下告诉记者，前两天SOHO中国董事长潘石屹赴温州参与房地产投资论坛，很受温州民间资本的关注。其中，身家过亿的投资人不在少数，一些人对工厂、商业地产都感兴趣，有一些已经在上海开始投资商业地产。
“住宅投资受限，投资商铺正是时机，想不让您的财富缩水，首选东四环成熟商街，带租约品牌旺铺限量抢购中。”记者收到北京阳光上东项目的推销短信，而近期类似的短信不在少数。
富力地产商铺联展中心负责人也向记者表示，新政以来，向其咨询商铺的客户数量不减反増，成交呈现明显上升态势，有迹象表明不少资金对商业地产兴趣在增加。
“刚刚从山西回来，真切感觉到相当一大部分山西民间资本仍对北京地产保值投资情有独钟。”高和投资董事总经理苏鑫说。
值得关注的是，在此之前，苏鑫是潘石屹旗下一员猛将（担任SOHO中国副总裁，主管销售），去年刚离职另立门户，在山西有很深的人脉关系。 他向记者透露，5月初，以合作伙伴的方式，高和投资与山西民间资金收购了紧邻北京昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼及商铺（面积约为2.5万平方米），并更名为中莎广场。而此前，高和投资还收购了凯德华玺上千平方米的底商。虽然，苏鑫没向记者透露具体资金量，但根据同区域商铺价格推算，上述项目所涉及资金至少在10个亿以上，由此可见民间资本对商业地产的兴趣。
与住宅不同，对于商业地产受到投资者的关注，业内人士多表示支持。
在全国奥林匹克花园开启“低碳生活月”活动上，中体产业集团副总裁、中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺表示，“大量的民间资本终究要找出路，而投资商业地产对整个经济都有利，应该是件好事。”
海外地产投资 渐行渐近
与此同时，海外地产成为巨量的民间资本的另一个可选择的出口。
刘经理向记者透露，目前韩国、马来西亚的开发商相继来到中国推销，他们开出的条件很有诱惑力，一些民资也表示出兴趣。
“例如，韩国济州岛的一个项目，永久产权，精装修，距离上海等地的飞行路程也就一个半小时。”刘经理说，她已经组织好几拨人去看房了。
事实上，就在5月初，有媒体报道，中国投资客豪掷1.83亿元人民币在韩国济州岛购买了58套度假屋。
对此，邹建民向记者表示，他身边的朋友也有选择去日本等海外投资房产，由于需要面对更为复杂的政策法规环境，所以不太可能成为楼市热钱的集中选择。
相反，“一些海外资金还在中国寻找机会。”一位与海外投资机构较熟悉的人士向记者说。
就记者的调查来看，选择海外投资房产的民间资本确实不是主流，特别是山西等地的煤老板对此兴趣不大。
观望 非常时期关键是避险
第一是安全，第二是保值，第三才是高回报。在目前情况下，也有不少的民间资本选择了观望。
事实上，苏鑫表示，山西民间资本中，有相当一部分对安全性、保值性要求很高，这才是他们能够达成上述合作的基础。因为，“商铺租金回报率在7、8个点，与此前炒房的高回报还是相差很多的。”
“安全性资本的投资偏好是商办物业，他们从不‘炒房’，只是当时担心通胀，简单的想法就是把‘手里毛了的票子’变成不动产‘存起来’。在今年整个宏观经济形势都十分复杂的情况下，关键是避险，要重点考虑安全性。”苏鑫表示。
“从我们掌握的情况来看，温州、山西、内蒙等地的民间资本选择观望的还不在少数，无论是住宅，还是商业地产都没有形成集中投资。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平说。他向记者直言，目前商业地产并没有被炒高的可能。
他做出上述的判断的另一个理由是，楼市成交量大跌，“至今还没有出现大面积抛售，这意味着很多炒房资本没有退出市场。”
据北京房地产交易管理网统计数据测算，5月1-17日，北京商品住宅期房网上签约量仅155套/日，二手房日平均成交量仅264套。如果按160万元/套的大概均价粗算，每天成交金额仅6.7亿元，合计不过114亿元。
而据中原地产测算，今年1季度北京房地产交易规模约2000亿，如果按投资性占比4成来看，涉及资金要在800亿元。
从上述数据可知，楼市新政以来，炒房资金确实并未大规范流出流入，观望或者被迫观望者应当占相当比例。
一位业内老总向记者表示，投资者选择观望的另一深层次原因是，受到钢铁、水泥等行业产能过剩和新兴技术产业高门槛的双重挤压下，无好项目可投或不敢投。
“虽然中央政府放开了民间资本投资领域（包括军工等），但短期内民资很难进入这些领域。”该老总说，在这种情况下观望也是一种无奈的选择。
值得注意的是，为房地产长远健康发展，对逐利而贪婪的资本进行限制是必要的，但是这巨量资本若长期处于观望状态却并不是一件好事。长远来看，疏通、引导仍是关键。
