来源：文/陶卫华
摘要：转型关键阶段，中国最大的社会问题、民生问题，同时也是最大的政治问题，都聚焦在了住房问题上。2011 年正成为中国房市发展新的分水岭。10 年狂欢的中国地产业繁荣难再。这一次，拐点真的来了。
住建部政策研究中心、高和投资完成的关于鄂尔多斯《中国民间资本投资调研报告》中显示，在鄂尔多斯，房地产开发的资金8 成以上来自民间借贷，而非传统的银行。截至今年2 月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额仅59.7 亿元。在360.7 亿元的投资规模中，仅占不到16.55%。对于鄂尔多斯其他很多房地产企业来说，都面临资金链断裂这样的情况，只是程度不同罢了
转型关键阶段，中国最大的社会问题、民生问题，同时也是最大的政治问题，都聚焦在了住房问题上。2011 年正成为中国房市发展新的分水岭。10 年狂欢的中国地产业繁荣难再。这一次，拐点真的来了。
行至2011 年年末的中国房地产业，经历了限购限价的最严厉调控政策和流动性紧缩的货币政策双重压力，终于进入“以价换量”的深层调整期。而影响全局的房价和房市走势，依旧悬念重重。
10 月13 日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05 倍的举措，引发了市场的极大关注和猜测。根据截稿统计，目前全国已经有14 个城市上调了首套房贷的基准利率，普遍上浮幅度在5%—30%，最高上浮幅度达到了惊人的50%。
这一房贷新政，相当程度上粉碎了业内对“房市政策有望松动”的期待。国家统计局官员在新闻发布会上称：“中国的房价正在向政府希望的方向发展，”但政府需要“巩固房价调控成果”。首套房贷利率上调，意味着从银行层面对房市释放出的信号并不乐观。
经济学家马光远评述说：这一政策不仅意味着购房者实际支付的利息成本增加了30% 到40%，更重要的是，银行的这种举动事实上给未来的房价走势投下了一张否决票。考虑到商业银行和地方政府、开发商在整个房地产市场休戚与共的“铁三角”关系，在决定市场未来走势的关键时刻，银行不受开发商鼓噪，通过自己的风险判断，以提高房贷利率对房价看空，房地产牢不可破的利益链条上终于隐约可见一道被撕开的口子。
显然，2011 年正在成为中国房市发展新的分水岭。可预见的是，延续10 年的房市非理性繁荣势头难再，平缓乃至下行趋势将贯穿未来相当长一段时间。中国银行10 月11 日发布的2011 年第四季度《中国经济金融展望季报》称，当前和未来一段时间，我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。
这一判断与中国经济的基本面状况相吻合。从宏观趋势上看，全球经济衰退大背景下，中国将进入一个低速增长期，结构转型前景未知；而通胀和房市泡沫因素下，调控政策短期内不会松懈，人民币升值压力巨大。全球经济的结构性问题在未来一段时期内充分释放，最直接的后果是股市的周期性抛售震荡。
玫瑰石顾问公司董事、经济学家谢国忠直言前景并不光明，他说，“全球经济所面对的结构性问题，无论是西方发达国家在社会福利方面过度开支，还是发展中国家过度依赖出口，在可预见的将来都无法解决，因为其政治体系都无法当机立断”，“我们正处在一个乱世，而这很可能会持续十年。”
房市资金链危机
在过去10 年间，关于房市拐点的预言从未止息，但是每次调控政策过后，又总是获得及时松绑，房价进而报复性反弹越攀越高。银行、地方政府、开发商间牢不可破的利益关系构成中国房市10 年高歌猛进的泡沫神话。直至今日，这一神话依然被一些民间投机资金所深信不疑，形成中国的房地产投机热。
然而，经历了10 年繁荣的中国房地产业，正在经历某种悄然又真实的变化。房地产资金链断裂的风险日益累积并濒临破灭，民间借贷最为活跃的鄂尔多斯地区最先露出这一险象。
9 月24 日，鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司(下称“中富”)法定代表人王福金不堪债权人追债压力，在办公室旁的男厕所内上吊自杀。此前，中富因为1.5亿的项目售房按揭贷款迟迟没有获批，已经面对着经营困难。债权人差不多都从9 月份就没有拿到利息了。而公司第二大股东王福金自杀前面对着月息高达3%、总额2.63 亿元的贷款，意味着每个月他光利息就要支付789 万元。
房贷市场的资金链危机从王福金事件开始持续发酵，楼市出现追债潮。10 月20 日鄂尔多斯市宏泰源公司遭近百名建筑工人追讨工资。而在宏泰源隔壁大楼，一名东北的包工头也在向六楼的承包商要钱。
一位从事民间借贷“ 中间人”的人士称，她从亲戚朋友处融资几千万，并投向超过5 家房地产公司，现在她每天被债权人逼债，同时也在疯狂找开发商要钱。这种情况在鄂尔多斯并非个案，当地人尤其是熟人间资金互借异常活跃，其中相当部分流向了房地产业。民间投资豪赌房市日益推高鄂尔多斯楼市泡沫，资金链破灭危险在即。
住建部政策研究中心、高和投资完成的关于鄂尔多斯《中国民间资本投资调研报告》中显示，在鄂尔多斯，房地产开发的资金8 成以上来自民间借贷，而非传统的银行。截至今年2 月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额仅59.7 亿元。在360.7 亿元的投资规模中，仅占不到16.55%。
而过去6 年间，鄂尔多斯房价上涨了5 倍，人均拥有住房目前已达3 至4 套房，按照当下的建设速度再过两年人均住房拥有量将达到10 套以上。而今年以来，持续的信贷紧缩政策导致开发商资金链受压，7 月份之后鄂尔多斯房地产市场几乎没有成交。现在不少项目已经停工，不仅工人向老板要债，老板和老板之间也在互相讨债。
业内人士称，王福金事件并非孤例，“对于鄂尔多斯其他很多房地产企业来说，都面临资金链断裂这样的情况，只是程度不同罢了。”
